深圳进入精明增长期 城市更新成解决“城市病”重要手段

2017深圳国际房博会的城市更新论坛专场上，设定270平方公里“工业红线”成为关注焦点。

深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江博士。

“政府鼓励工改工严格控制工改区，为什么?香港就是我们的一个例子，香港在整个上世纪80年代的时候，过多地把产业转移到内地之后，他们本来想发展服务业，结果工业都走了，服务业服务谁呢?”

深圳市合一产业运营有限公司董事总经理陈晨。

“其实园区要占很大一部分自持的比例，要用自持做一些产业配套，有了产业配套才能谈得上产业服务，有了产业服务才能谈得上园区的运营。也就是因为你有一些核心的产业配套，有拉动性的产业配套，这些企业才能来。”

按照深圳“十三五”规划要求，到2020年深圳工业用地不低于深圳土地30%，或者说划定了270平方公里的“工业红线”，消息发布后引起哗然一片。观点普遍认为深圳不应该划定这么大面积的工业用地，因为住宅太少了，这也是深圳房价高企的原因之一。如果计算去除50%的生态线、30%的工业用地，再扣除医院、学校、公路等配套用地，留给住宅的土地太少了。

深圳已然转入存量土地的二次开发，然而，近段时间以来工改被严控、棚改政策的实施对于深圳城市更新发展带来更多限制。“工改商、工改居就是建住宅，工业里面配保障性住房难道就不是建住宅?其实大家都意识到了这个问题，但我们的政策总是头痛医头、脚痛医脚地错位。”广和律师事务所城市更新业务总监李芳群近日在一公开论坛上说。

对于市场开发主体来讲，为何要设定270平方公里的“工业红线”?开发企业如何面对产业主导城市更新市场?产业地产应该如何运营?一系列问题困扰着深圳开发企业。“目前我们的会员单位有130多家，协会每月都有专业性培训，不定期对行业热点问题进行专题研究。”安云集团董事长、深圳城市更新企业开发协会会长耿延良表示。显而易见，数据的背后正是房地产开发企业“抱团”的表现。对此，深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江博士认为，开发企业应放长眼光，有统筹思想，学会“讲故事”。

“今天说城市更新是解决空间问题就单一了，还应该包括城市发展过程中出现的社会问题、经济问题、环境问题、民生问题等。”在今年的房博会上李江表示，城市进入“精明增长期”后，城市更新成为解决城市各种矛盾和城市病的重要手段。李江指出，“政府鼓励工改工严格控制工改区，为什么?香港就是我们的一个例子，香港在整个上世纪80年代的时候，过多地把产业转移到内地之后，他们本来想发展服务业，结果工业都走了，服务业服务谁呢?”

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什么是城市更新3.0?

关注工改工　产业空间很重要

纵观深圳的城市更新历史，可分为三个阶段。第一阶段是2009年以前的全面探索阶段，以城中村的拆除重建为主，缺乏更新改造政策，更新管理缺位。第二阶段是2009-2015年的快速发展阶段，这个阶段成立了城市更新专职机构，建立了城市更新规划———计划管理机制，更新项目数量呈井喷式增长，城中村、旧城区、旧工业区改造全面启动。

第三阶段是2015年以后的增质提效阶段，该阶段更加注重环境保护，关注民生健康;规划体系、政策体系更完善，更新方式以拆除重建和复合更新并举;政府加强宏观调控，把握城市更新进度;保护产业空间。李江认为这就是城市更新3.0。

李江表示，城市进入“精明增长期”后，城市更新成为解决城市各种矛盾和城市病的重要手段。主要体现为由单一的解决空间问题向综合解决城市问题转变，包括解决社会问题、经济问题、环境问题、民生问题等;再者，由“市场主导”向政府把控、市场主导、公众参与多赢模式转变。

另外，最被关注的是，城市更新进入3 .0后工改工被强调，开发企业的疑问是“深圳为何需要这么多工业用地”。李江认为，未来的城市产业是核心，而深圳城市的整体定位是国际的科技产业创新中心，所以产业空间很重要。深圳创新的主力军在企业、在工业、在制造业。“现在市领导、市政府和区政府越来越关注工业用地、工业空间的保护，特别是这两年在社会上大家谈论得纷纷扬扬的工业区和工业线的问题，一划定以后就认为把企业的手脚都捆绑了，没办法改造了。”

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为何划定270平方公里“工业红线”?

企业难忍高房价 人口配套压力大

去年，《别让华为跑了》引发热议，作者在文中指出，“不能再逃避的现实是，科技业和地产业之间的矛盾已经显性化。如果像华为这样的高利润企业都不愿忍受高房价，其它的高端企业就能承受吗?”

在未来的竞争中，深圳会面临诸多挑战。李江认为：一是粤港澳大湾区上升为国家战略，深圳提出了国际科技产业创新中心和全国经济中心，要与珠江东岸和深港惠形成一个产业集群，所以大的方向明确了，城市更新的方向也就更加清楚了。

二是产业转型升级迫切，建设国际科技产业创新中心任重道远，这其中包括企业发展使用的空间。如何把高端人才、高端产业或者产业链的高端环节留在深圳，是深圳最大的挑战，所以政府首先要做的就是要保住一定规模的产业空间。香港就是一个例子。整个上世纪80年代的时候，香港本来想发展服务业，过多地把产业转移到内地之后，结果工业都走了，服务业服务谁呢?当然，香港的产业空心化，也是香港不愿意看到的，但整个经济发展速度后续感到非常乏力。因为，深圳民营企业在里面占了很大的份额，2008年G D P增长是一路向好，所以抵住了很多金融危机。

对于李芳群提出的问题，李江表示，工业区块控制线内的工业用地并非都不能改居住，控制线内工业用地分两级，一级现状和规划都是工业的，约240平方公里，这个是不能改成其他用途的;二级约30平方公里，近期不能改其他，2020年可以根据需求改其他功能的。有部分用地可以释放出来改居住。另外，他认同“工改保也是工改居”的说法，但是并不是任何地方都可以工改保的。至于工改保后的生活配套问题，深圳现在越来越重视产城融合，今后在工业区改造中会加大配套设施建设，以满足多层次、多元化的需求。

近日，高力国际发布的深圳写字楼数据显示，深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩下时期，新增供应将在未来三年内达到历史峰值，也就是在2019年将新增180万平方，与此同时，空置率也将达到30%的历史最高点。而前述二者相矛盾的是，租金不会因此下降。对于空置率的问题，李江强调，10年前产业部门出台了鼓励发展特色产业园区，目前已有54个园区评审通过获政府挂牌，并一次性获政府奖励500万元。目前深圳基本上没有新建园区，都是更新改造的，还有相当一部分被改变成居住和商务办公。他指出，虽然写字楼空置率越来越高，可还有开发商盲目建写字楼，最后导致新一轮的土地浪费。

而对于政府强调了工改工后，如何平衡深圳产业发展与住房需求问题，李江认为，深圳的居住建筑总量比例是比较高的，全市十多亿的建筑量，居住占了50%以上。如果按照户籍人口、常住人口来算，我们的人均居住面积是比较高的，但如果按照管理人口来算，我们的比例比较低，因为管理人口是常住人口的一倍，从这个角度来说，深圳的居住量是不够的。不过，深圳房价高企是多种因素造成的，用地紧缺、土地供应紧张只是其中一个原因，比如现在楼面地价高的4万-5万元/平方米，低的2万-3万元/平方米，建安成本3000-5000元/平方米，可房子建成后房价都在8万-10万元/平方米，这里面房价高涨不完全是土地供应紧张造成的。此外，政府在“十三五”期间规划了40万套保障性住房，各区都在抓紧落实，特别是轨道站点500米范围内是建设保障性住房主要场所，这40万套建成后应该能大大缓解住房紧张的局面。

此外的挑战就是来自人口方面的压力。最新的城市净流入人口数据显示，杭州、深圳、成都三个城市排在三甲。深圳2000平方公里不到的土地上承担了2000多万人口。李江指出，这就造成了医保、教育、交通、养老等配套方面的压力，具体反映到项目当中就是贡献率。

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如何应对城市更新3.0?

企业要定位高 拿项目“讲故事”

有专家指出，在深圳政府严控工改工之后，对于更新项目开发企业非常挑剔。因为传统的开发商仍习惯于过去的住宅开发模式，建成销售赚快钱。然而，随着城市发展进程的需要，城市更新模式正在发生改变。耿延良此前向都记者表示，未来旧城改造主要分成两大块，一是政府主导的以老旧住宅小区为对象的旧城改造，二是以老旧厂房转型升级为对象的城市更新。而由近期的棚改征求意见稿可见，未来的老旧住宅小区是由“政府主导+国企实施+住房保障”的开发模式，那么国企以外的开发企业如何是好呢?

对此，李江认为：最重要的是开发企业应该学会应对。第一是从区域视角审视城市更新，强化成片统筹、打造区域新增长极。目前东莞、惠州、深圳，深莞惠的发展融合得越来越多，越来越紧密，铁路、轻轨、基础设施基本上都连在一起了。在未来的更新当中，尽管项目在深圳，但是我们一定要放眼到整个区域，要考虑到深圳未来在这个区域当中承担什么角色，定位越高，项目在政府获批的可能性越大。

另外，拿到项目之后要会讲“故事”。“故事讲得越动听，容积率提高可能就更容易一些。所以，企业拿到项目之后，多研究研究，多找一些机构给你开拓一下思路。不要急着改，特别是不要急着改成居住，这种模式现在越来越得不到政府的支持。现在政府希望企业是有一个有担当的企业，除了企业能赚钱之外，还要为这个社会、为这个城市做更多的事情，多和城市整个功能结合起来考虑。”

第二是有序提高工改工比例，保障一定规模、服务完善的产业创新发展空间。有些企业怕工改工，是因为企业没有转型，深圳城市更新已经进入3.0阶段，城市更新已经到了精细化的更新，要有质量。第三是进一步创新土地政策，有序提高公共服务设施建设力度。深圳还有大量的合法外用地，如何盘活它们一直是政府机构考虑的重点问题。随着合法用地比例的降低，城市更新的进入门槛会越来越低，这样会释放出大量空间来。

传统房企

市场现状：传统房企工改工 补交地价都亏了

统计数据显示，2000年中国的房地产企业只有2 .3万家，到了2015年达到9 .7万家，越来越多的企业包括商家投入房地产市 场 。而 房 地 产 市 场 从20 14年开始寡头市场形成，前10名的企业房地产巨头占了31 .5%的份额，前10 0名占了65 .6%的份额。不过，目前来看，因为传统房地产的开发模式受到了制约，现在越大的房地产公司都转型做产业地产了。

在房博会的城市更新论坛上，深圳市合一产业运营有限公司董事总经理陈晨表示，政府鼓励工改工是因为土地有限、土地财政收入下降，其次政府认为社会效益和经济效益同样可以贡献税收。所以产业企业包括创新型的企业，他们有办公场所、有就业机会、有市场、有研发、有生产、有制造。政府在大的土地集约化利用的背景下，慢慢地往经济效益、社会效益、产业方面转变。

最新数据显示，在城市更新中，深圳下放到各区中工业面积要求最高的是龙岗和宝安，分别为265 .5万平方米和252 .8万平方米，分别占该城市更新面积的79.7%和42.7%。

目前，深圳经历了4个阶段的产业变革。先是制造，然后是研发，然后是贸易。第一代是上世纪80年代的蛇口工业区，主要是配套生产，是廉价劳动力;第二代南山区科技园的最老的南区，请过来一些有自主研发实力的国企或者大型的科技型的公司;3 .0版本是总部经济，如南山的后海、前海、福田都是区域性的总部，是以办公、轻资产的公司为主;4 .0的园区在深圳的园区应该算是工改工。

陈晨认为：传统房地产开发行业是高周转、高杠杆、低利润的，但是对比工改工完全相反。工改工4 .0时期则是市场的后面回收期长。不过工改工低成本，自持工改工土地补交地价只是常规的补交地价的0 .1%。他强调，不应采用补交地价的方式做工改工项目。因为所有在深圳的房企都验证过了，全额补交地价是亏的。第三 是 高 回 报 ，如 智 慧 广场、天安云谷、科兴科学园，其中科兴科学园每一年的会议室对园区出租可以收到几个亿甚至几十个亿的创收。“我认为是高回报的，还没有算上整个项目随着时间的保值和增值。”所以与传统开发相比，工改工是不一样的操作思路。

如何进军：全产业链战略 高回报在后期

地产公司如何做工改工?陈晨认为一定要依托地产的优势，其优势在于规划和建设。其中建设上有现成的队伍和资源，包括还有很多可以垫资的。高回报在后期，对于地产来说就是销售，产业招商赚的就是租金，更多的核心利润来源于运营、投资和产业。

从产业、规划、建设、招商、运营、到投资，这是一个全产业链条环节。“其实园区要占很大一部分自持的比例，要用自持做一些产业配套，有了产业配套才能谈得上产业服务，有了产业服务才能谈得上园区的运营。也就是因为你有一些核心的产业配套，有拉动性的产业配套，这些企业才能来。”

陈晨表示：最后一个是投资园区里面的企业。开发商作为园区运营商，在第一时间知道这家企业的财报和招聘人员的趋势和客户量的情况，所以作为房地产开发商就有产业了。另外，如果产业园区建在前海、在宝安中心区，就投一些总部经济的金融类的项目;在龙岗、在坂田你就投一些智能硬件、物联网、新一代信息技术的企业;在坪山，你就投一些生物医药、新能源类的企业;你在大鹏就投生命科学。这是工改工的第一步。

第二步要搭一个团队，整个团队你看这些部门和房地产的完全不一样，行业研究非常重要，你首先要研究行业未来市场的量是多少，比如说物联网可以做，未来是万亿级的市场，机器人也可以做。招商运营，我把招商运营合在一起了，其实招商的时候就应该考虑到运营。最后是股权投资。

第三步，有了全产业链的战略，还要组建了一个团队，具体包括待业研究部、产业促进会、招商运营部、股权投资部等，并与产业促进部、协会、高校等合作，形成优势互补，资源共享。

第四步，轻资产品牌输出，围绕整个产业的前期项目的策划定位、产业定位，如何落到功能分区，再根据功能分区进行一些开发建设。

第五步，做产业的盈利模式。仅是计算租赁和配套的销售盈利是不够的，工改工项目肯定要有一个定位。如光电产业园只做光电这个行业，而围绕这个行业越细分其公共的部分就越多，共通的东西就越多，所以公共的部分东西就可以外包，比如企业的各个环节销售、研发、渠道、人力、财务。未来一个企业有了一个非常强大的园区作为后盾，而且现在很多配套，产业发展服务赚了钱就是产业配套的钱，如果一个园区够专业可以做到50%，未来的企业全是轻资产企业，只需要做知识产权，研发和技术攻关都可以外包。

第六步是资产证券化，也是这六步中里面最重要的一 步 。目前有REITS和ABS，不过REITS在中国“做不了”，ABS现在慢慢放开，但是现在也没有成功的案例。有一些基金公司正在做的围绕工改工的园区融资，叫“产业园区基础配套建设基金”。其实很多的资本市场的玩家会购买一些物业，然后在资本市场做估值。上市之后资产就可以在二级资本市场定向增发。但是现在证监会对这种业态的要求越来越严，如要求三年之内不允许变更主营业务乖，但又确实是一个做工改工项目的非常必备的东西。