房博会上城市更新“深圳模式”引关注 完备政策体系和管理制度创新为两大核心要素

“三旧”改造是广东省在国土资源部直接指导下，对存量建设用地再开发利用的一次大胆探索和政策创新。多年来，深圳市坚持“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则，打造出多方共赢的城市更新“深圳模式”。

2009年，深圳市在全国首次提出“城市更新”概念，并在全国率先出台《深圳市城市更新办法》，成为国内首部关于“城市更新”的政府规章，至今已陆续出台了20余项政策性文件。去年10月，深圳市启动城市更新领域的“强区放权”改革，市规划国土委、市城市更新局和各区密切配合，用最快的速度完成了城市更新工作的交接，随着城市更新领域的“强区放权”改革的顺利进行，深圳城市更新工作全面提速提效。城市更新已经成为拉动深圳经济增长、拓展存量土地空间、稳定房地产市场供应、改善人居环境提升民生幸福的“生力军”。

在深圳的“十三五”规划中，城市更新同样被寄予厚望。根据规划，“十三五”规划期内，全市完成各类更新用地规模将达到30平方公里;加强创新型产业空间供给保证工业用地比重不低于30%;通过城市更新配建不低于13万套的保障性住房及总规模超过100万平方米的创新型产业用房。

深圳这座城市，因为有了城市更新，所以发生改变;城市更新，也因为在深圳，才被赋予了更多富有时代性、先进性的内涵。两者的相互融合、共谋发展，共同促成了深圳城市的繁荣。

在本届房博会，中国(深圳)城市更新展再度亮相。本届城市更新展除了按往年惯例展示深圳城市更新的发展历程、政策体系和重点项目外，还对最新的城市更新规划、政策和成效进行一一呈现，参观完这些内容，参观者不仅能对城市更新基本情况有清晰的掌握，而且会对城市更新“深圳模式”的内涵有深刻的认识。

城市更新是拓展存量土地利用空间的重要方式

城市更新到底对深圳这座城市有怎样的作用?一些参观者在走访城市更新展位时，都会提出这样的问题。1号展馆内，醒目的深圳市城市更新主展位的展板上，一个个数字一一解答着参观者心中的疑问。

682亿!这是2016年城市更新带动固定资产投资额，这一额度占全年固定资产投资比例达到了65%。近5年来，城市更新带动固定资产投资额逐年递增，从2011年的142亿跃升至去年的682亿，城市更新已经成为拉动经济稳步增长的重要因素。

239公顷!这是2016年城市更新供应建设用地的额度。去年我市供应建设用地总面积为965公顷，城市更新供应用地占比达到25%。在深圳进入存量土地供应为主的阶段后，城市更新一直就是土地供应的“大户”，从2011年至2016年，城市更新连续5年供应用地面积超过200公顷，5年间，累计供应用地面积约12.34平方公里，这意味着城市更新已经成为深圳拓展存量土地利用空间的重要方式。

297.47万平方米!这是2016年城市更新供应商品房(不含回迁)的数字，占去年全市房地产市场供应总量43%。另外，2016年审批规划落实保障性住房71.79万平方米。在深圳加大房地产市场供给侧结构性改革的过程中，城市更新承担起供应主力职责，它已经成为商品房和保障性住房供应的重要来源，并有效稳定了房地产市场供应。

383万平方米!这是2016年全市26个拆除重建类产业升级项目获批后，未来将提供产业用房和产业配套设施的数字。通过城市更新，为新兴产业提供创新型产业空间，推动旧工业区的升级改造，加快了产业转型升级，这正是城市更新对产业升级贡献的具体体现。

尤其值得一提的是，城市更新在提升城市发展质量和民生服务水平方面，也起到了关键作用。截至2016年底，通过审批的拆除重建设类城市更新单元规划落实了保障性住房367.47万平方米，公共配套设施220.88万平方米，包含量幼儿园214所、公交首末站133个、社康中心191家、各类中小学103所、医院3家。

在此基础上，市规划国土委和城市更新局又确立了2017年的具体目标。今年，深圳城市更新将继续完善政策法规体系，进一步规范城市更新审批制度;另外，贯彻落实全市城市更新“十三五”规划，指导推进各区城市更新专项规划的编制;继续开展“城市更新实施”的绩效考核工作，并探索建立考核结果运用机制;同时，建立城市更新“全流程审批监管系统”。

城市更新“深圳模式”有两大核心要素

人们在关注城市更新对深圳城市发展作用同时，也把焦点集中在城市更新“深圳模式”上面，深圳城市更新到底有哪些创新做法?其核心又在哪里?

对此，市城市更新局有关负责人表示，深圳城市更新有其鲜明的特性，深圳地域小，发展快，因此比国内其他城市更早面临土地资源紧缺问题，也较早地考虑存量土地开发利用问题，这样的现实状况倒逼深圳需要在土地二次开发和土地资源的节约集约利用方面有所创新和突破。经过多年的实践，深圳形成较为完备的城市更新政策体系，同时，通过加强管理制度的创新，探索出一条适合深圳自身特色的城市更新之路，其核心可归结为“完备政策体系”和“管理制度创新”两大要素。

据了解，深圳从2009年出台首部法规《深圳市城市更新办法》至今，一共推出20多部政策和措施，包括核心政策、专项政策和推进措施三种类型，建立了一套符合特区实际又兼具改革创新特色的政策法规体系，为深圳城市更新工作高质量有秩序推进提供了强有力的政策保障。

在管理制度创新方面，最受外界关注的当属深圳城市更新一直坚持走“市场化运作路径”。一方面，深圳城市更新鼓励原权利人自行实施、市场主体单独实施或者二者联合实施的方式，另一方面，通过制定优惠政策吸引社会资金参与城市更新。尤其值得一提的是，深圳城市更新在坚持市场化运作过程中，充分尊重和保障原业主、原村民等原权利人的合法权益及改造意愿，达到多方共赢的目标，这成为深圳城市更新的有效经验之一。

此外，深圳城市更新在创设更新单元制度、创新土地管理政策、形成利益共享格局等方面也都做出了有益的探索。

总体来看，深圳的城市更新模式是在传统旧城改造的基础上，强化了“完善城市功能、优化产业结构、处置土地历史遗留问题，提升用地潜力、促进社会经济可持续发展”等内涵，加快了城市发展进程。

近几年来，深圳的城市更新工作屡获国家及广东省肯定，目前，城市更新“深圳模式”已经成为国家综合配套改革试验区改革的重要成果，并在全国范围内推广，供其他城市借鉴。

典型案例

龙岗区加快城市更新率先推行“五个统筹”

杨梅岗格水村项目：尊重客家文化打造城市人文名片

龙岗区杨梅岗格水村，是深圳市和龙岗区的重点城市更新项目。该项目位于龙岗中心城北侧，总拆除用地面积43万平方米，开发建设用地面积24.7万平方米，独立占地的基础设施及公共服务设施用地面积18.3万平方米，土地贡献率42.49%。改造前，项目以村民自建居住用地为主，基本为钢材木业批发市场，以及部分工业为主。大部分房屋均在上个世纪80年代末90年代初建成，布局凌乱，建设年代较早，建筑老化，交通不畅，配套设施缺乏，安全隐患突出，环境杂乱缺乏管理。目前，该项目改造已全面启动，共分五期建设，未来将打造成总建筑面积约116万平方米，集住宅、商业、办公、酒店、客家文物古建等于一体的大型城市综合体，全面提升龙岗中心城片区品质，打造城市人文名片。

谈到该项目带来的启示，据龙岗区城市更新局有关负责人介绍，近年来，龙岗区城市更新局坚持整体统筹、整片开发原则，率先推行“五个统筹”，通过强化政策统筹、规划统筹、空间统筹、开发时序统筹、利益统筹，破解土地难以为继困境，推动城市发展由增量开发向存量优化转变，全方位保障产业、城市、社会发展空间，实现政府、社区、居民、企业多方共赢。

项目开发方负责人王魏对龙岗区城市更新政策深有体会。他介绍，该项目得以顺利推进，一方面得益于政策。深圳市、龙岗区和市规划国土委着力打造的城市更新政策平台，为项目的开展提供了便捷的通道，尤其是“强区放权”改革后，城市更新项目审批效率大幅提升，从而加快了城市更新的节奏。另一方面得益于项目的准确定位，得到了原住民的认可，从而使拆迁工作得以顺利进行。该项目涉及原住民1000多户，世属客家老围屋，项目推进过程中，充分尊重历史文化，整个更新单元里散落的7处各姓宗祠和炮楼，都采取平移和修旧如旧的方式集中恢复在广场，并延续原住民祭祖、婚庆、聚会等传统文化活动，将客家文化的民俗风情、耕读传家的精神还原到城市里，展现古情、乡韵。