旧改疯了 老破旧一包装半年溢价20%出售

上半年深圳的新房市场遭遇了“九连跌”，同比每平米已经下跌7108元，其他城市纷纷发来祝电，深圳刚需终于可以开始选房啦。观澜、光明、坪山也拍手称快，终于站稳了4万的脚跟啦。

小编却一点也不开心，非但没感受到房价下跌的快感，反而发现各片区有拉平价格的趋势。地铁让老城区快速追回失去的领地，名校集团化让辐射小区跟上了学位房的步伐，旧改甚至将房龄都变得不重要……

地铁和学校是刚需，一直以来都体现在房价上。但是旧改，在这一轮，风头明显盖过了前二者。首先，我们来看一下深圳部分“老破旧”小区的上半年的价格变化情况。 我们筛选了1月和6月均有成交的“老破旧”小区进行对比，表格中成交价上涨的小区基本都自带旧改利好，价格也普遍低于所属片区的均价，龙珠花园虽然价格略有下跌，但成交量活跃，上半年稳居二手房成交前十名。相比新房的“九连跌”，低廉的“老破旧”的确很吸引人，哪怕等不到旧改，自己翻新改造一下也能获取不少回报。

老破旧翻新成新盘，旧楼改造项目入市

房价高企，深圳刚需上车越来越难。低总价、小户型成了刚需客的首选。去年开始，大量投资公司在福田、罗湖、南山等成熟的中心地段批量购买“老破旧”，成功包装改造后再出售。这股旧楼改造的热潮今年更是明显。与开发新房相比，旧楼改造省去了前期的地价、开发等成本。资金，时间、人力相应会少很多。改造后通过三级市场代理及中介联合推售，快速出货，便能收取不错的回报。如果能博到旧改当然更好，等不及的短期出货也绝对不会亏。这类项目大多在成熟片区，有学位，精装修，小户型，最为我们熟知的就是6平米和罗湖太子道。

在售新盘中的旧楼改造项目

投资公司盯上了哪些小区？

蛇口

三个月前，我们发现位于蛇口的南水小区批量成交，小户型一房难求，5万的单价+蛇口旧改+育才太子湾九年一贯学校，这些利好吸引了投资公司整栋买下，据说现在正在装修改造。

南水小区4月部分成交记录

八卦岭

园岭的旭飞花园已经改造成功出售了，与它同个学区的还有八卦岭。去年7、9号线的开通，让八卦岭重回视野。片区本就位于城市更新的重点规划地带。目前，八卦岭园岭一带已由政府主导旧改进程。

鹏基公寓6月部分成交记录

鹏基公寓3月及去年部分成交记录

从成交价格来看，鹏基公寓在深圳调控后继续上涨，而目前在售均价都在5万以上。

老破旧到底能不能买呢？

总价低，学位及周边配套成熟，老破旧的确很适合刚需上车或轻量级投资客。但旧改始终是个耗时耗精力的活，刚需上车过渡倒是可以，但投资就一定要做好功课，毕竟旧改立项复杂，历时久，购入之前一定要综合考量旧改规划、学校、地铁、租金等等。