社科院：调控未实现最优目标 市场反弹压力犹存

□房地产市场未来调控决心不变，力度不减。

中国社会科学院13日在京发布了《住房绿皮书：中国住房发展报告（2012—2013）》。绿皮书表示，2012年住房市场调控初步实现抑制房价快速上涨目标，但没有实现最优目标。

绿皮书指出，2012年为巩固楼市调控政策，中央坚定不移的继续加大政策实施力度，多次重申抑制不合理需求，坚持限购等房地产调控政策不放松，初步实现了次优的目标，即：一、初步抑制了房价快速上涨的局面，考虑到居民收入不断增长的趋势，住房相对价格实现下降；二、保障性住房建设计划提前超额完成。三、宏观经济不仅初步实现企稳回升，并出现了一些积极的变化。消费成了重要的驱动力量，经济结构有所好转，宏观经济正在减弱对房地产的依赖。

没有实现最优目标的原因是，在房价总体回落的趋势下，应对宏观经济的下降过速的微调政策波及到房地产，加上地方政府执行政策变相放松，引起市场预期逆，导致的市场出现恐慌情绪，由于7月份前后出现突然回涨的反复，打乱房地产理性回归的进程，尽管随后中央再度从严调控政策，各方预期再度发生改变，但市场改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨阶段。

未来房产持有环节税收或将加强

晨报讯 个人住房房产税试点改革正在有条不紊地推进。在昨天举行的中国税务总监高峰论坛上，国税总局税收科学研究所副所长靳东升在展望中国税收政策趋势时透露，房地产税制改革将进一步深化，“正税清费”。而现阶段对居民生活必需的居住用房征税的可能性不大。

近日有媒体报道称，中国社科院发布报告，提出应及时推广上海、重庆的房产税试点经验，对城镇居民家庭人均住房超过40平方米的部分，无论住房为何种产权性质，均按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，并将新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。财政部部长谢旭人近日也表示，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。

对此，靳东升表示，目前相关部门正在深化房地产税制的改革，正税清费。“与一些专家观点不同，我认为房产税的改革，不是从政府收入角度去考虑，其目的是建立一个合理的财产税机制。通过改革的深入，未来房产交易环节税负有可能下降，而持有环节的税收征管将得到加强。”靳东升补充说，房产税改革将分步实施，有序推进。“考虑国情，现阶段对居民生活必需的居住用房征收房产税的可能性不大，这与西方国家有所不同。”

靳东升还透露，未来我国税收政策将以流转税和所得税为主体税种，财产税、环境资源税及其他特定目的税相协调，“多税种、多环节、多层次”调节的税收体系为目标。

房地产调控，路向何方？

■投机投资性需求得到抑制 ■反弹压力犹存

□据新华社北京12月13日电

年末岁尾，调控再次面临紧要关口，12月初召开的中央政治局会议要求“加强房地产市场调控和住房保障工作”，无疑传递出清晰信号：未来调控决心不变，力度不减。

市场：

总体平稳，反弹压力犹存

如果要用一个字，来描述2012年房地产市场，“稳”可谓首选。

从房价环比上涨的城市数量来看，根据国家统计局的数据，1到10月份，仅有两个月份，70个大中城市新建商品房环比价格上涨的城市数量过半。其余8个月份，一半以上城市房价环比没有上涨，特别是前5个月，房价环比上涨的城市个数均未超过10个。

值得注意的是，近期部分城市量价齐升势头明显，特别是土地市场高单价、高总价的地块次第出现，影响了整体市场购房者的预期。

调控：

成果不稳固，问题不容忽视

尽管房地产市场运行总体平稳，但是调控成果仍不稳固，市场仍处于敏感时期，市场运行中出现的一些问题不容忽视。

一些地方政府放松调控的意愿较强。受经济发展和财政增收压力，部分地方政府希望进一步活跃市场，增加了调控政策执行的难度。

房价上涨预期有所增强。住房限购、限贷等调控政策已经持续近两年，开始进入政策疲劳期。再加上受宏观经济已经筑底等因素影响，社会对房价上涨的预期逐步增强。

当前中国经济回升的基础不稳固、通胀压力依然较大。特别是社会资金流动性宽裕，投资渠道不畅，社会资金投资房地产市场的冲动仍较强烈。

值得注意的是，随着美联储推出第三轮量化宽松政策（QE3）后，人民币重拾升值预期，热钱流入对房地产市场调控同样带来挑战。

“高价地”再现，有何玄机？

■近半个月诞生8个“高价地”，中介：春天来了 ■专家称3大推手助推

□据新华社北京12月13日电

万科、绿地等四家公司12日联合以54.3亿元的底价拿下上海南站商务区地块，此地块成为上海今年以来的新总价“高价地”。这是自11月27日以来短短半个月内，诞生的第8个“高价地”。

新一轮“高价地热”将会给楼市带来哪些影响？是否意味着楼市进入触底反弹上行通道？

不能就此判断房价就要涨

“高价地”频出，房价翘尾——楼市就此触底反弹要“由冬入春”了？

“‘高价地’不具有风向标意义。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹等专家认为，从此轮“高价地”的特点看，不能就此判断房价就要大涨。

——地块稀缺性较强，不具备普涨条件。

“购房者对地价推动房价上涨的担忧很自然，但市场环境与两年前大不同。”中国房地产研究会副会长顾云昌认为，一部分优质地块卖出高价并不能代表整体房价水平，与地块本身的稀缺性关系更大。

——即便是高价地价格创新高，但多是“贴底价”成交。

判断“高价地”的标准有两个，一是区域性土地单价破历史最高，二是溢价率超过100％。据了解，12日诞生的上海“高价地”拍卖起始总价为54.3亿元，而最终成交价也是54.3亿元，属于“贴底价”成交。

——楼市调控力度仍不减。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭等专家认为，调控政策不会放松以及库存压力，都是制约房价上涨的阻力。“高价地”扎堆出现很难在短时间内改变楼市“冬天”的现状。

三大推手助推“高价地”出炉

半个月8个“高价地”，背后有何推手？

——标杆企业提前完成全年目标，“不差钱”助推开发商制造“高价地”。

虽然经历了将近一年的“低谷”，但11月初陆续公布的上市房企业绩公报仍然“鲜亮”。截至11月，万科、保利、恒大三家地产商的销售额已超过去年全年，多家上市房企宣布提前完成全年销售计划。

——开发商补充土地储备与地方政府出让土地意愿 “一拍即合”。

开发商有拿地冲动，地方政府也有着推地热情。中原地产网监测的13个重点城市的数据显示，11月份前29天的经营性用地供应面积较10月同期上升约219％。

——宏观经济面转好，市场对楼市涨价预期增强。

“宏观经济基本面向好和城镇化政策释放出的利好信号，增加了购房者对于房价上涨的心理预期。”张大伟说，“但‘高价地’出现只是楼市回暖的迹象，根本谈不上‘大涨的信号’，一线城市房价可能以稳为主，一些二线城市的房价还有10％的涨价空间。”

(新闻晨报)