北京楼市7万套存货压顶开发商承压 郊区楼盘85折促销

日前，北京亦庄海梓府项目以“团购房”为名，推出了100套特价房源，单价接近85折，单套直降40万，被称作是京城迄今降价力度最大的楼盘。该项目的降价被市场解读为开发商应对楼市下行的直接表达。

最新的数据显示，北京住宅新房市场的库存量突破7万套，达到70838套。这是2013年3月20日库存69561套、跌下7万套后，时隔一年多时间后，北京库存再次回归到7万套以上，库存达近13个月新高。

炎夏开始的5月，京城楼市却在经历着反季节的寒冷。各大开发商也纷纷祭出新的营销策略，以度过陡生变局的困难时期。

降价信号

根据北京市住建委官网信息，北京城建海梓府在2013年12月14日获得预售许可证，13号楼到16号楼的预售均价分别为41651元/平方米、39310元/平方米、35469元/平方米、37282元/平方米，迄今共签约65套，签约均价35621元/平方米。

而该项目此次推出的特价房源均价仅为28800元/平米，推盘数亦不算少量。不同于此前住总万科橙非毛坯改毛坯的虚晃一枪，“这是实打实的降价”。亚豪机构市场总监郭毅对观点地产新媒体坦言。

值得注意的是，该盘所在区域周边，还有万科旗下的金域东郡、方兴旗下的亦庄金茂悦以及保利融创合作开发的枫丹一号。后者在5月10日二期开盘时，单价上涨5000元/平米，当日认购量达8亿。对比之下，可谓冰火两重天。

“海梓府产品定位有问题”，谈及海梓府降价原因，郭毅分析称。亦庄的分成两种产品，一种如枫丹一号、金茂悦，是150-160平的中大户型产品。该类型面向改善客群。而在现在的市场环境下，改善型的客群的购房需求依然旺盛，且不会被自住型商品房分流。

另一种以万科的产品为代表，为80平两居、90平三居的紧凑型产品，户型分割较为合理，面对首改人群。

“相比之下，海梓府的户型，面积比万科的大，但是又没达到150-160平的尺度感，高不成低不就，在亦庄的市场上没有找到精准的定位。”

据了解，上述几个亦庄项目在去年底同一时间获得预售审批，彼时市场行情依然火热。然而在市场尚未出现下滑趋势的时候，海梓府已经滞销了。据海梓府销售人员介绍，项目这次做促销就是为了把去年12月开盘的4栋楼尾房卖完。

虽然降价的直接原因是产品本身定位出现问题。不可否认的是，楼市下行、库存高企也让问题变得更加严峻，项目开发商北京城建的再融资，此前亦传或因股价倒挂而搁浅。重重压力下，降价走量显得较为迫切。