土地年限缩水：购房者不该承担的损失与风险

买房之前，大多数市民最在意的是价格、质量等，而对房子所处地块的土地使用年限不怎么上心。据10月31日《扬子晚报》报道，日前，“南京热点楼盘土地年限大调查”的结果令人大跌眼镜，全市100余家在售楼盘中，缩水10年以上的超过30家，甚至有的楼盘缩水达20年。

根据规定，土地使用权从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限，商业用地则为40年。考虑到从拿地、开工建设，到销售、交付使用的流水周期，购房者实际拥有的土地使用期限相应减少也是情理之中。然而，一些楼盘动辄缩水10年、20年，显然已经超出了正常范围，这往往是由于开发商捂盘搁置、资金紧张等人为因素造成的。

与房屋质量、物业管理、环境设施等缩水问题相比，房屋土地使用年限缩水往往是购房者的关注盲点。等到购房后意识到这一问题时，便会产生一系列矛盾和纠纷。今年9月，因土地使用年限缩水20年，广东惠州一小区100多名业主与开发商发生冲突。而在中山，围绕土地使用年限的投诉5年间超百宗，成为目前购房纠纷的重灾区。这一方面体现了消费者维权意识的增强，另一方面也暴露出房地产市场的相关制度短板。

首先，相关政策并未明确开发商的告知责任，销售人员往往对土地使用期限避而不谈。调查中，九成购房者表示不知道自己购买的房屋土地使用年限到底有多少。其次，不少地方政府部门的房产信息公开并不涉及土地使用期限，市民要想查阅这方面信息，程序上往往比较繁琐。

更重要的是，目前尚缺乏土地年限与商品房的联动定价机制。不言而喻，土地出让金属于购房款的一部分，土地使用期限理应在房价上有所体现。同样的房产，剩余年限越长，使用价值越大，价格越高；反之，剩余年限缩水，价格也应相应下调。但现实中，年限与房价的关系体现得并不明显，购房者还要为无形中损失的土地使用年限白白埋单，显然不合理。同时，尽管《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但并未明确如何续期、是否交钱等细节。而根据新修订的《城市房地产管理法》，土地使用期限届满后，将面临“根据社会公共利益需要收回该幅土地”、“重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”两种结果。可见，土地年限缩水还可能造成购房者的隐性损失，使其不得不提前面对一些未知风险。

有鉴于此，全国政协委员刘江龙曾在2010年两会期间建议，制定土地使用期限价格折算标准，将土地年限作为房屋价值评估的重要因素。对此，有关部门应予积极响应，出台相应的政策法规，厘清开发商承担土地使用年限缩水的责任和对购房者的告知责任，通过更加全面透明的信息公开满足公众知情权，更好地保护购房者利益。

(工人日报)