专家认为今年最佳购房时机已经过去

　　新闻缘起

　　“今年最佳购房时机已过”、“2012年楼市已将落下大幕”……近来，类似的新闻不断见诸报端。部分专家、市场机构和开发商认为，目前楼市供应量正以可见的速度递减，开发商年度销售计划多已完成、价格却没有明显回落，因此2012年的最佳购房时机已经过去。

　　对于这种观点，记者从价格、产品和区域等角度展开了调查分析。调查显示，主力购房季节的落幕和个人最佳购房时机的消逝并不能直接等同，消费者在今年剩下的时间仍有机会出手。

　　价格

　　已错过一年价格最低点

　　如果单纯从价格来看，今年第四季度显然不是一年中最好的季节。从目前公开的信息来看，11月预计开盘项目中，价格上涨趋势十分明显。

　　一般来说，老项目推新的供应的价格会较新项目高，原因是项目已经取得了一些市场认可和积累了一些客户资源。记者发现，在11月在已公布开盘价格的老项目后期中，绝大多数都出现了价格上扬。

　　涨幅比较明显的项目如朝阳区北三环外的太阳公元，该项目11月份的预计开盘价格已达65000元/平方米，相比去年同期，每平方米上涨了7000元。

　　一位早已相中北苑附近的中国铁建·花语城(楼盘资料 业主论坛) 项目的购房人告诉记者，自己一直在等该项目的开盘信息，但最近了解到， 11月的预计开盘均价为38000元/平方米，比今年的上一次开盘上涨了1成多。对此，这位购房人告诉记者，“看来是错过了今年的时机，虽说此次推出的是楼栋产品，但价格还是超了预期。

　　地处顺义的鲁能7号院(楼盘资料 业主论坛) 项目，今年曾经一度以价格策略夺得区域销冠，但目前显然已经放弃了单纯的以价换量策略，价格从最初的10900元/平方米，历经多次上调，已涨至14000元/平方米。

　　回顾今年的第一季度，在北京16区县中，海淀区、石景山区、大兴区、通州区、昌平区、顺义区、房山区、平谷区8个区县在2月份的房价水平跌破了2011年同期的价格，有的媒体甚至喊出了“2011年一年的房价涨幅已经被抹平”的声音。

　　由此可见，仅从价格对比来看，今年11月的楼市确实不是一个理想的出手区间；但这种价格趋势在12月甚至来年1月能否保持，还有待调查。

　　产品

　　产品供应同比大增

　　如果从产品维度来对比第一季度和第四季度，会发现市场虽然整体仍以刚需为主体，但区间层次已经发生了明显的变化。另外，如果从价格角度来看，改善型产品和高端产品的供应增加，而刚需产品则不变或减少。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从目前来看，市场需求量大的中低端刚需楼盘长期处于供不应求的状态，因此开盘项目具备了涨价的基础。

　　仍然以今年二季度的情况作为对比，在2月份，北京住宅市场成交主体以单价15000元以下的项目为主。其中，2月份成交价格低于15000元/平方米的项目占当月纯商品住宅销量的46.05%，成交套数前十位的项目当中，有五个项目位于这一区间。

　　在即将到来的11月份，市场机构预测的新建商品房的销售均价为21269元/平方米，显然大大高于一季度。

　　但是，如果仅仅从产品供应的角度来看，11月预计开盘22个住宅项目和6个别墅项目，比去年同期增长了86.67%；而比今年1季度中1月份的7个新项目入市和2月份的11个新项目入市而言，全不可同日而语。加上9月份高峰推盘的48盘和10月入市的项目，目前市场上从产品选择的余地，远远超过一季度。

　　区域

　　刚需减少改善增多

　　在今年初的市场上，曾经上演了一出成熟区域价格跳水的大戏。如在2月份，通州部分纯新盘的项目均价甚至已经与2010年2月的价格水平极为接近。

　　通州是在2011年的楼市调控中首当其冲的区域，当时作为京城楼市风向标的通州区，在2011年同比成交量下跌了44.4%，而在2012年的第一季度，这一颓势也未缓解多少。

　　今年一季度，通州有多个项目报价已经接近或低于13000元/平米的水平，如东亚逸品阁(楼盘资料 业主论坛)仅为11100元/平方米、华业东方玫瑰(楼盘资料 业主论坛) 折后均价14000元/平方米。

　　然而，随着今年二、三季度的楼市回暖，通州的低价区间已经白驹过隙，在今年10.1黄金周期间，东亚逸品阁的成交均价为13601元/平方米，华业东方玫瑰的价格为16612元/平方米，较之一季度已经不可同日而语。

　　大兴的情况也与通州类似。例如大兴区的海悦公馆(楼盘资料) 项目目前报价为16000元/平方米，相比去年底该区域第一盘龙湖时代天街(楼盘资料 业主论坛)的价格已高出30%，并且与目前售价最高的非毛坯项目金融街融汇齐平。

　　对于想在这两个区域置业的消费者来说，年内的最佳性价比时间确已错过。

　　在第四季度的市场上，在今年一整年都以“价格洼地”、“以价换量”而在楼市销售中以刚需为主的房山区，在第四季度的供应收缩也十分明显，仅有万科长阳半岛、世界名园两个老项目后期入市。

　　相反，在22个项目中，朝阳区以5个新项目居首，其中单价3600万以上的九章别墅和均价65000元/平方米的太阳公元都是年内价格最高的新盘之一。

　　从其他的一些区域来看，11月计划入市的纯新盘也相当高调，纷纷看齐区域最高价。

　　从新增项目的部分来看，第四季度的新盘供应中，刚需供应减少、房源吃紧和价格随涨的趋势明显，而改善和高端型产品的入市趋势明显。本报记者 胡喆

(北京晚报)