北京土地市场上演“大反转” 回暖渐成共识

7月，万柳地块的入市引发全城关注，10余家房企争抢该优质地块。新京报记者 周岗峰 摄

住宅用地量跌价涨。今年前11月北京共成交31宗住宅用地，出让金365.7亿元，根据规划建筑面积折算，平均楼面价6854元/平米；去年前11月，全市成交50宗宅地，贡献出让金372.6亿元，平均楼面价4869元/平米。今年前11月宅地平均楼面价上涨41%。

12月11日，昌平南邵镇一宅地出让，万科、保利、融创等15家企业（联合体）参与竞争，现场竞价加上公租房投报合计超过110轮，溢价率45%。谁能想到，这块地曾经在去年底挂牌时一度无人问津？

这样的戏剧性在今年也不是第一次出现。9月20日，万科联合体和北京城建分别“抢下”亦庄河西区的两块宅地，也曾是去年底挂牌遇冷，然后又9个月后重新入市。

2012年，北京土地特别是宅地市场，上演了一幕由冷乍热的大反转。

“一个多小时还未决出胜负。看来不是饿极了，就是再掀高潮了。”这是华远地产(华远九都汇)董事长任志强9月20日“遥知”万科联合体和北京城建分别“抢下”亦庄河西区的两块宅地后，在微博 发出的感慨。今年北京土地正是上演了由冷乍热的大反转。

开年：多宗土地底价成交

今年一季度，北京共成交5宗宅地，包括招商地产拿下的来广营地块，全部都是底价成交。虽然有的地块也传出吸引了多家关注，但最终并没出现现场竞争。“说到底，年初房地产市场整体行情还没有明显好转，大家的心态比较保守。”一家关注来广营土地供应的开发商说，如果能料想到下半年市场反转的这么明显，当初招商肯定不会这么轻松拿地。

在多家房企人士看来，土地市场的变化首先是跟着楼市温度、跟着企业拿地意愿和能力走，反映在今年，上半年企业对全年销售的预判还没有那么乐观，都在忙着以价换量。土地市场开局冷清也是情理之中。

年中：优质地块入市助推升温

年中，在不少房企销售开始改善的同时，优质地块入市，直接点燃了房企拿地的热情。万柳地块的入市就是最典型的例子：10余家房企争抢，接近4.2万元/平米的楼面价，全城甚至全国业内人士和媒体的关注。

土地市场的温度又进而影响了人们对楼市走向的预期。先有5-6月全国主要城市的楼市复苏，随后多个城市推出优质地块成为“高价地”——除北京外，广州、天津等城市也都有“高价地”诞生，楼市、地市，交互影响的现实和预期，加上有关部门总体减少、一时间密集的供地节奏，推动了北京土地市场波浪式前进，高潮迭起。

9月29日，北京一天8宗宅地成交，7宗引发众多房企竞争。此时房企特别是大品牌企业全年销售看涨已经是板上钉钉，上半年拿地不足势必要在下半年尽可能吃饱，对房地产市场未来一段时间的看好，渐渐成为共识。

年底：抬高的行情和门槛

“想拿地、拿地难”如今已成为很多房企的感受。在土地供应总体不足的前提下，资金水平、融资能力越来越考验房企。央企和部分上市大房企的总体优势越来越明显。12月11日昌平地块竞价现场，面对诸多企业汹汹气势，有的中小房企干脆一次都没举牌。

在这样的情况下，一方面为了聚合优势，一方面为了规避风险，联合拿地的趋势也越来越明显。今年，包括万科、保利、融创、首开、中建、招商等众多房企都选择或尝试联合拿地。

截至11月底，北京今年宅地供应合计378.8公顷，只完成全年850公顷供地计划的44%。在可预见的未来一段时间，受供应量和供应节奏的影响，有回款能力的支持，加上走出低谷的预期，土地市场的行情还将是居高不下。

“土地市场触底回暖渐成共识”

●李国平（高策地产服务机构首席策略官、高策顾问公司董事长）

今年北京土地市场虽然偶有亮点，但整体供应并不让人满意。政府供地也有观望的情绪。顺义、房山、大兴、通州其实都还有很多地，但政府的供应节奏受楼市的影响，往往都是先抑后扬。下半年，北京土地市场出现了一定的“量价齐走”，许多房企开始出手。

土地市场是否反弹不好说，但是触底、着陆、回暖，则是已经形成的共识和预期。目前看土地总体供应仍不足，在有限供应的前提下就容易表现出成交的回温。

预计明年上半年，春节之后，会继续有土地推出。只要政府有地可供，市场就会有承接。需要提醒的是，大家不要炒作“高价地”，特别是不应炒作“总价高价地”。因为有的地块大，单价不一定高，但总价可能会很高。要关注楼面价的上升。政府通过设定土地上限控制了总价溢价率，但要看到配建保障房依然增加了房企成本，商品房（地块）楼面价依然是上升的。

本版采写/新京报记者 张旭

(新京报)