一线楼市去化时间不足十月 明年全国均价或涨5%

“库存”作为评测楼市的一个标准，在融资渠道通畅时，高库存的升值会增厚企业利润，但当市场环境向下时，高库存意味着去化压力和存货减值风险的增大。

就今年而言，对于资源和人口集聚力继续加大的一线城市，虽然楼市库存处于高位，但去化时间均不足10个月，144平方米以上的大户型滞销明显，短期房价上涨压力较大。

而二线城市价格涨幅有所不及，不少三四线楼市则面临去化时间超20个月，价格下跌增加的压力。

世联地产预测，由于行业整体供给增加，估计2014年存量面积会增加10%，但由于需求有所衰退，行业整体的去化率会低于2013 年，城市分化加剧。同时，2014年楼市销售面积同比增长5%，全国均价增长5%，而销售金额增长10.2%。

一线楼市去化时间均低于10个月 大户型长期滞销

世联地产统计数据显示，截止11月底，除北京楼市的库存绝对量持续下降，上海、广州、深圳的库存都仍处高位，但四大一线城市楼市的去化时间（去化时间=当月可售面积/最近6个月的月均销售面积）均低于10个月。

具体来看，截至11 月底，北京商品住宅可售面积为844万平米，去化时间为8.9个月；上海商品住宅可售面积为1063万平米，去化时间为9.2个月；深圳商品住宅可售面积为345万平米，去化时间为9.4个月。

另外，广州商品房可售面积为1549万平米，去化时间为18.2个月，去化时间相对较长，但考虑到广州为商品房口径，剔除这两年大量供应的商业地产，预计商品住宅库存去化时间跟其它三个一线城市差不多。

就库存结构而言，从世联48家分店成交客户数据，以及重点监测的10 个城市成交数据都可见，2013 年，受制于限购政策，144平米以上大户型产品持续滞销，2013年90-144平米户型产品占比提升，而90平米户型产品占比有所下降。

其中，面积小于90平米的占比为29.4%，较去年下降16.4%；面积在90平米和144平米之间的占比为51.7%，较去年大幅提升11.7%；而面积大于144 平米的比重占比18.9%，较去年提升6.3%。

就广州市场而言，合富辉煌数据也显示，广州十区前十个月60-140平方米商品住宅成交占全市总量的70%，其中以80-100平方米户型突出，此区间占成交总量31% 。

2014年行业去化率降低 全国均价将涨5%

由于2014 年行业的整体供给增加，世联地产认为，估计2014年行业的存量面积会增加10%左右。但由于需求有所衰退，行业整体的去化率会低于2013 年。

与此同时，世联预测，2014年楼市销售面积同比增长5%，全国均价增长5%，而销售金额增长10.2%。当前城市分化的局面在2014 年会加剧。

“一线楼市去化时间的大幅下降，意味着价格上涨明显且未来上涨压力较大。”

具体而言，一线城市商品住宅供需矛盾突出，且短期内资源，人口的集聚力度仍将继续加大，短期内供不应求的现象仍将持续，短期房价上涨压力较大。

不过，相对而言，南京、厦门、济南等核心二线城市，去化时间也持续下降，基本在10个月左右，但价格涨幅明显不及一线城市。