“十五五”规划引领转型 中国房地产市场迎格局重塑

10月30日，戴德梁行根据“十五五”规划纲要作出专业解读，并发布《“十五五”规划——重塑未来五年中国房地产市场格局》报告。作为“两个一百年”奋斗目标历史交汇期的关键规划，“十五五”规划（2026-2030 年）不仅是衔接“十四五”、奠定2035年现代化建设基础的核心蓝图，更将通过五大核心主线，重塑未来五年中国商业地产市场的发展格局。

自1953年以来，中国已连续实施十四个五年规划，形成“短期-中期-长期”层层递进的目标传导机制。“十五五”规划立足全面建成小康社会的历史节点，聚焦向第二个百年奋斗目标迈进的首程任务，针对“十四五”期间面临的国内高质量发展转型压力、全球地缘政治动荡与产业链重构等挑战，以“双循环”新发展格局为核心战略，明确了现代化产业体系建设、科技自立自强、国内市场培育、高水平对外开放等重点方向，为商业地产行业提供了清晰的发展指引。

新质生产力激活写字楼和产业地产需求

“十五五”规划将现代化产业体系建设提升至首位，涵盖传统行业优化、新兴产业壮大与未来产业布局三大维度。新能源汽车、生物医药等战略性新兴产业已在政策扶持下实现规模化增长，2024年中国新能源汽车产量达1,280万辆，年均复合增长率为72%，全球市场销售份额达76.4%；2025年前5个月，中国创新药企大型授权交易（首付款达到5,000万美元或以上交易）全球占比升至42%。叠加工业机器人等人工智能技术在制造业的深度应用，中国安装的工业机器人数量已超过全球其他地区总和，2023年，中国以276,300台工业机器人安装量位居全球首位，是日本的6倍、美国的7.3倍。新质生产力的发展将催生大量产业及科技企业，带动写字楼与产业园区市场从需求疲软转向触底反弹。

中国新能源汽车产业规模走势

来源：乘联会/中国汽车工业协会/EVTank

内需提振赋能零售物业与消费REITs协同发展

规划明确“以新需求引领新供给，以新供给创造新需求”的消费导向，标志着中国经济的顶层设计正在从单纯依赖物质投资、侧重供给侧改革，转向供需两端发力的新阶段。过去几十年，中国在基础设施建设、房地产开发、制造业设备投资等“投资于物”的领域成就斐然，在人力资本和民生领域的投入明显不足，“十五五”规划中提出了“投资于人”，国家将在教育、社保和就业、卫生健康、住房保障等多个领域解决百姓的后顾之忧。目前已通过发放育儿补贴、逐步推行免费学前教育等政策来激发居民消费潜能。

政策支持下，消费基础设施REITs成为市场热点，已上市的11只相关产品均实现良好涨幅，截至10月15日，嘉实物美、易方达华威农贸市场等涨幅超70%。未来五年，消费类REITs的持续扩容将吸引更多资本关注，倒逼零售物业通过品牌调整、场景创新挖掘消费潜力，推动行业螺旋式发展。

高水平对外开放提升中国资产吸引力

在全球保护主义背景下，中国坚持双向开放成果显著。作为全球资本配置人民币资产的核心品种，熊猫债累计发行超1万亿元，凭借其融资成本优势备受市场关注。随着“十五五”规划的高确定性落地与人民币升值预期增强，境外资本有望重回中国大宗物业市场，零售物业、工业物流、数据中心、写字楼等优质资产将获得更多国际资本青睐，进一步提升中国商业地产的全球竞争力。

熊猫债发行数量及规模

*数据截至2025年10月22日

来源:万德数据

民生保障导向明确，房地产市场迈向高质量发展新阶段

房地产行业已从国民经济支柱转向民生保障核心，市场从“有房住”向“住得好”转型，改善型需求持续释放。经过“十四五”期间的调整，中国经济对房地产的依赖度显著降低，房地产投资总额占GDP比重从2014年的近15%下降到2024年的7.4%，相较于美国常年12%左右的水平，仍有向上发展的空间。今年以来，“好房子”概念推动多个城市新房市场成交升温，未来市场增量政策将聚焦保障性住房建设、租赁市场培育与城市更新改造。

全面绿色转型提速，零碳与ESG重塑商业地产价值

“十五五”规划以“碳达峰碳中和”为牵引，加快经济社会全面绿色转型，明确到规划期末新增用能需求绝大部分由清洁能源满足，并建成100个左右国家级零碳园区，园区内所有新建项目均需通过绿色认证。当前绿色产业规模约11万亿元，未来五年有望实现翻一番乃至更大增长。

联合国环境署2024-2025年报告显示，全球建筑业碳排放占比34%，房地产行业存在巨大的减排机遇。随着ESG对房地产行业的影响日益增强，ESG理念成为商业地产项目价值评估的关键指标。

房地产开发投资占GDP比重走势

来源：国家统计局 / Federal Reserve Bank of St. Louis

戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，如果说“十四五”是全面小康后的起步期，“十五五”就是现代化建设的加速期。从产业升级到消费转型，从对外开放到绿色发展，一系列变革正在推动中国经济转向内需驱动、供需协调的新范式。对于商业地产而言，这不仅是摆脱传统依赖的转型契机，更是布局未来的黄金窗口。写字楼与产业园区受益于产业扩容，零售物业借力消费提振与REITs东风，优质资产吸引境外资本，绿色转型重塑价值标准——未来五年，商业地产将在政策引导下，迎来格局重塑与潜力释放的新周期。