慢闪思维，京投发展的新故事

1920年，刚刚在北京买下人生第一所房的鲁迅，坐上了前往绍兴老家的火车，互不连通的民国铁路，让这条直线距离约1000公里路程，往返耗费整整10天。

那时候的鲁迅，会不会料想到，百年后的今天，北京和绍兴往返时长会提速至约12小时，仅需一个白天。

百年间，曾经紧咬着中国人命脉的难题——轨道交通得到了飞跃发展，助推中国成为了全球闻名的基建狂魔。伴随而至的舶来品——TOD，也迎来了发展的蓝海。

追溯中国TOD的轨迹，最早的记录在2004年，源于北京、扎根轨道建设的京投发展是打开这片蓝海的排头兵。

2023年，伴随着疫情全面放开，崭新的生活伴随着特殊的时代机遇到来，在众多房企还停留在争抢项目高地、实现产品更新升级的现状下，京投发展用慢闪思维，给我们展开了新故事的扉页。

“每次坐这么久火车去看他，不累吗？”

累，这是曾经的火车带给我们的刻板印象。

随着时代的发展，火车不再是单调漫长的旅程，而是涵盖丰富、多元的生活娱乐体验，结合高效、舒适的一种通勤方式。

不久前，中国城市轨道交通协会的数据显示，截至2022年12月31日，中国内地累计有55个城市投运城轨交通线路超过一万公里，达到10291.95公里。其中，地铁8012.85公里，占比77.85%。

伴随着轨道交通的大发展，TOD被更多城市确立为城市高质量发展的重要途径。包括北京、青岛、成都、重庆、西安等在内的主要城市，都提出了“建设轨道上的城市/都市区”，并从政策制度上着力推进实施，促进了城市TOD的繁荣发展。

完善的交通网络，像城市经济的大动脉，快速输送着经济繁荣的血液，让城市之间的联动越来越频繁和简单。

在巨大的风口之上，有远见的城市，早已在培育“TOD+”的金苹果。

TOD，即“Transit Oriented Development”，你可以把它理解成一个依托轨道交通的微型城市——一般而言，一个TOD项目在10分钟步行路程以内，可同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求。

想象一下这个颇具奇幻性的场景：

某个周五的早晨，你在第22层楼的公寓醒来，阳光正打在你的脸上。随后你洗漱、更衣，半小时后乘坐电梯抵达第18层的办公室。午饭时间，你与同事相约在第4层的港式餐厅。你言笑宴宴地告诉她：你已经在2楼的专柜买好了生日礼物，下班后，你将直接奔去1楼的高铁站，搭乘高铁回位于另一个城市的老家陪母亲过周末。以轨道交通为人的生活、工作赋予极致便利，TOD正为此而来。

企业也早已闻风而动。

比如，华润、保利、万科、绿城、越秀等头部房企，近年密集的在全国布局TOD；又比如，有着近20年TOD开发经验，国内唯一一家以轨道交通车辆基地一体化开发为主营业务的房企京投发展，前后落子了西华府、琨御府、公园悦府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区等项目，搅动京圈期待。

蓝海渐趋火热，谁能脱颖而出？

1973年，法国马克思主义哲学家列斐伏尔在其代表作《空间的生产》中，提出一项美好的设想：期待(社会主义)“为了改变生活，必须改变空间，创造出新的空间形态”。

当密集的人口、琐碎的出行痛苦烙进了一代又一代人的记忆里，土地使用提效、交通流动加速、人群幸福感提质成为大城市亟待解决的通病，迫使城市向TOD模式迈进。

然而，做TOD有诸多难点：一是建起来难，因为TOD是一个包罗万象的城市综合体，设计和建造都极其复杂；二是运营难，建好了的TOD肯定不能空着，开发商得有能力引进足够丰富的业态并经营好，把轨道交通带来的人流留下来，产生消费。

这些“难如登天”的事儿，正在被京投发展一步一个脚印的夯实。

京投发展专注地铁停车场上盖综合开发，开创性提出“TOD智慧生态圈”理念，希望在以轨道物业开发为代表的综合开发范围内，建立一个以智慧思维和科技为主要工具，实现人文、自然、产业等生态价值共存与提升的闭环系统，为城市、地铁和市民提供可持续的服务。

现在，这一切正很好的在西华府、琨御府、公园悦府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区等京投发展的作品中呈现。

在岚山，我们看到京投发展利用地铁停车场上盖综合开发优势，将地铁 16号线北安河站出入口延伸进商务集群中，形成内外联动、贯穿场域、自如衔接的立体交通接驳体系——站口直达商业街区和写字楼，通勤人群不仅可以高效浓缩时间成本，也可实现更为便捷的日常休闲购物。

在北熙区，我们看到京投发展创新打造慢生活休闲街区、森系静谧社交场景、森林主题乐园、峡谷山丘秘境、全龄友好超级会客厅 邻里花园、绿谷广场等多样化场景，尽最大努力为人们呈现丰盛多元、承载幸福感的美好日常。 

作为城市建设者和生活方式提供者，京投发展提倡从宏大叙事走向微小关怀，去思考我们的城市和社区，能不能够让人寄情，能不能够安放身心，容纳或消解人们的小确幸：譬如下了楼就有一盏灯、一碗面、一杯酒抑或一个小型展览。

还有正在兑现的“公交+轨道+慢行的绿色出行体系”，通过地铁、地下商业、地下连廊与地上慢行系统的多种连接，社区居民可以直接从地铁通道回到自家的楼下，也可以经过微中心的商业，来到上盖的绿谷街区，进入小区商业组成部分，甚至可以通过地上慢行系统，让孩子不经过市政车行道路，能够安全的步行到学校。

在4月28日京投发展第五届TOD创新论坛上，京投发展总裁高一轩率先提出了慢闪思维，并表示：“慢闪其实对我们来说就是一个萃取器，它能让我们在这个地方实现更好生态场景、人文场景、业态场景，在这里用慢下来的方式孵化的品牌，反过来会强力赋能整个TOD的开发。” 

慢闪思维强调对TOD项目开发形态的功能价值之上的更高价值的挖掘，应用于TOD全域创新，从用户主义、城市审美、空间场景、社群共创、智慧社区五大方面，反向赋能TOD项目开发。

以北熙区为例，京投发展摒弃传统做TOD大盘的思路，全面引入了慢闪思维作为指引，如采用精研方式了解用户需求，构建用户体验地图，最终形成产品服务设计；以生境为美原则，而不是传统的以达成指标为原则打造垂直绿化和立体景观，构建星河之境的生态美学；在空间场景上用“绿谷”串联TOD，打造慢闪公园的升级版、放大版或TOD版。

起始于此，岂止于此。属于京投发展的TOD故事还在继续，翻开新的扉页，上面写着这样一段话：“正因为它慢，所以它就有很长的生命力，它的经营就可持续。属于京投发展的路虽然难，但这种减法，这种洗牌，或者这种推陈出新，对于京投发展这样一个国有背景的公司来说，也是一次机会。”