30岁龙湖的新故事

912年，在英国的南安普顿，泰坦尼克号开始了自己的处女航，这艘号称“世界工业史上的奇迹”的豪华客轮，并没有预料到四天后的那座冰山，会让它沉没在海底。

时间过去了110年，中国地产冰封的2022年到来，在债务、暴雷、去化、融资、断供等一座座冰山充斥的航道里，“活下去”成为共同目标。 

从左至右依次为：龙湖集团首席财务官赵轶，董事长兼首席执行官陈序平，高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠

新年钟声伴随着曙光到来，整整有384天的2023年，更长，也承载着人们更多的期待。

2023年，是重启之年。

政策全面放开，常态化生活回归，居民消费意愿释放。

2023年，被称为房地产行业的又一分水岭。

政策不断发力，市场止跌回暖的趋势显现，挑战与机遇并存。

2023年，是龙湖成立的30周年。

在30岁的开年序言中，龙湖用一句话告别了过去的骄阳和冰山，再用另一句话引导大家翻开新的故事：

“在上个故事里我们一起沐浴晴天炙热的骄阳，驶过冰山在侧的大海。此刻，新的故事徐徐展开，每一个新故事的扉页上写着：穿越周期与风雨，带着善意直达幸福的目的地。” 

地产江湖从不缺周期和风雨，沐浴过晴天骄阳的暖，亦承受过冰山在侧的危，但龙湖讲故事的节奏，从未乱过。

2023年，尽管属于房企的声音越来越少了，龙湖却按时交出了过去一年的答卷：

|营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。

|其中，龙湖运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿元（不含税），同比增长25%，经营性利润占比达27%。

在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖的年报，一如既往的谨慎克制，意料之中的安全稳健，更为难能可贵的是，龙湖不断拓宽业务边界，实现了收入及盈利的双增长。而关于未来的新故事，龙湖从迈向多元化版图的那天起，便已理性而坚定的娓娓道来。

2022年，房地产经历了20年来最冷的“寒冬”。

大型开发商暴雷事件不断涌现，导致市场大面积信用消减，市场持续下探。根据克而瑞统计，2022年，TOP100房企全年销售总额72878.7亿元，同比下滑42%。

受大环境影响，龙湖2022年开发业务累计实现合同销售额2015.9亿元，实现合同销售面积1304.7万平方米，全年整体销售数据同比也出现回落。

正因如此，龙湖在运营和服务业务的多维布局的优势显现出来。

去年，面对整个行业深度调整，龙湖重新自审基本面，将业务和航道进行了梳理与重构，在开发航道外，明确了两个运营航道（商业投资和长租公寓），还有两个服务航道（物业管理和智慧营造），形成“1+2+2”的多维格局。 

财报显示，2022年龙湖运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿元（不含税），同比增长25%，经营性利润占比达27%。

运营业务，是龙湖讲了整整20年的故事。

自2000年以来， 20余年的商业布局，为龙湖构建了优质的购物中心组合。

截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座。

而运营业务的另一长期收益——龙湖冠寓，2022年在推动产品升级的基础上继续寻找增量，亦发挥了不俗表现，总开业房间数已达11.6万间，紧扣民生底色，超2万房间纳入保障性租赁住房。

在服务业务方面，龙湖在智创生活保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性。

2022年全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为龙湖动力的又一“新引擎”。目前龙湖龙智造已获取建管项目近40个，总建筑面积超过700万平方米。

五个赛道都稳定发展，让龙湖成为真正从城市维度理解开发运营，构筑高能级城市门户，航道协同网格化布局，打造高能级城市市民美好生活体验。

正如宏大的故事往往需要一个贴合的主旋律，而属于龙湖的是：稳健、自律。

房地产行业正在经历艰难的“出清”阶段，“高周转”、“高杠杆”、“高负债”模式已不可复制，只有依靠长期的财务自律、现金流充沛，时刻保持审慎的财务管理，才是房地产企业走向健康发展的必经之路。

2022年，龙湖集团平均借贷成本4.10%，持续保持低位；负债结构亦保持合理，平均账期为6.67年，一年以内到期的短债占比约9.9%；现金短债比3.52，连续七年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

龙湖持续优化债务结构，已提前赎回3亿美元优先票据，2023年内已无到期境外债。

受益于稳健的经营和财务表现，龙湖多次获得监管机构和六大行的“小红花”。

在发布会上，龙湖集团首席财务官赵轶提到，2023年龙湖债务总量保持不变，但是结构会进一步优化，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数，让龙湖整个的现金流盘面和债务结构能应对行业的周期。

“过去几年龙湖穿越周期一个很大的利器就是债务结构，未来我们会继续保持债务结构的优秀，保持融资主动性，保持融资成本的绝对竞争力。”赵轶如是说。

刚刚过去的两个月，伴随着楼市的显著回暖，北京、成都、苏州、南京、西安、重庆等，整体2月份的到访量、成交量都在逐步的提升。

龙湖2月份单月的全口径销售是174亿元，同比增长了86%，环比增长61%。1—2月份累计龙湖的销售额是282亿元，同比增长41%。

对于市场的变化，龙湖高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠坦言：“今年龙湖也会持续做一些动态的回顾，以便更加精准地把控市场，同时我们也会重点聚焦在20个主力城市和14个机会城市，更加合理的处理好整个供、销、存的关系。”

机会都是给有准备的人。过去一年，龙湖从未放弃在一级市场的布局，在多场集中供地中成为唯一拿地民企。

截止2022年末，龙湖合计获取34个项目，总建筑面积448万平方米，权益地价为304亿元。项目布局持续聚焦北京、上海、合肥、苏州、杭州、重庆、成都等一二线城市。

优质的土地布局，为龙湖2023年开发业务提供了上升空间。

正如吴亚军曾言：“行业结构性机会还有，在于公司能不能等到那个机会，你是不是剩下的玩家，你能不能抓到这个机会，能不能识别到这个机会。”

运营业务方面，过去三年，经过疫情时代的“测试”，龙湖商业带来可持续性收入的稳步增长，今年在消费回暖的势头下快速发力，客流也逐步恢复至疫情前水平，1—2月份同店同比客流已经实现了比较可喜的提升。

对此，董事长兼首席执行官陈序平在发布会上表示：“在疫情恢复之后，我们首先会逐步把出租率抓上来，我们的出租率会争取在半年的时候重新回到正常水平，提升的出租率也会贡献我们收入的增量。”

在服务的航道，轻资产业务龙湖智创生活和龙湖龙智造依靠龙湖这么多年形成的业务围栏、航道协同和数字化能力，增长空间被一致看好。

对于运营及服务业务的发展，陈序平充满信心，他表示，“未来，这两个业务能给集团穿越周期带来稳定的现金流保障，也会逐步提高利润占比。2022年这两块业务利润占比是27%，我们预计在未来五年以内利润占比是非常有希望达到50%以上的，这应该也会是行业头部企业中为数不多的，非地产开发利润占比50%以上的，可以令龙湖整个利润盘面更加健康。”

如果说，过去的一年，对中国城市发展的审时度势、提前布局和保持规则内自强不息的奋斗沉淀，是龙湖穿越冰山的底气。

那么，新的一年，在房地产走向更稳更有序的发展道路上，兼具开发、运营、服务实力的龙湖，注定走得更远。

对于曾经的危机，创始人吴亚军曾经说过的一段话令掌柜君印象深刻：

“泰坦尼克号撞到冰山的时候，你再想调头已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候就有所应对。”

泰坦尼克号的故事伴随着冰山的撞击戛然而止，而属于龙湖的故事还在继续。