金融四部委密集表态支持房地产发展

 11月21日，2022金融街论坛年会在北京举行。此次四大金融监管部门对房地产有较多信息量的表述，值得行业参与者的重点关注。

　　央行：房地产良性循环很重要

　　央行行长易纲在年会上表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，我们配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，我们出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。最近我们扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。从这里可以看出两点。1）房地产在产业链和宏观经济稳定中的地位很高，这种高地位决定了房地产必须要保、必须要稳、必须要好。类似表态决定了后续金融政策将持续发力，助力房地产市场健康发展。2）房地产工作总结起来涉及三个方面，即购房领域、保交楼领域和民营房企融资领域。这三个工作总体推进，也是我们理解后续金融政策的重要轴向和脉络。

　　外管局：肯定逆周期调节作用

　　此次外管局局长潘功胜表示，金融部门出台了多项金融支持政策，配合房地产市场主管部门和各地政府，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资平稳有序，加大保交楼金融支持力度，保护住房消费者合法权益，坚决阻断、弱化风险外溢，稳定市场预期与信心。上述政策较好地发挥了逆周期调节的作用，产生了积极的市场效果。同时其也表示，我们将坚持中央关于房地产市场发展的方针政策，坚持市场化、法治化原则，远近结合，标本兼治，推动中国房地产市场健康、可持续发展。从这里可以看出两点。1）目前的政策，可以理解为逆周期调节的政策，体现了对于房地产市场下行和压力积极管控的导向。尤其是其提及了“坚决阻断、弱化风险外溢”方面，是我们理解房地产金融政策一个很重要的点。今年很多政策都涉及到对民营房企、房贷市场方面的风险把控，是房地产风险管控的重要一年。2）后续政策方面，有几个词需要关注，即除了“市场化法治化”等表示外，“远近结合、标本兼治”的提法更值得解读。“远近结合”可以理解为稳楼市政策要结合短期市场波动和中长期发展的角度进行，确保政策效应积极显示且保证政策不盲目透支。而“标本兼治”的提法，则是指目前的各类政策，既是要救急的，也是要治本的。所以要根据问题的热点、重点和难点，有针对性和有步骤地推进。

　　证监会：支持股权融资

　　此次证监会主席表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。此处表述有很多新内容，颇值得关注。1）对于房地产行业的困难和挑战，此次提及了“密切关注”四个字，也说明从证券监管的角度出发，对于房地产目前面临的压力问题，其实关注度是在上升的。这也说明目前其实不回避房地产出现的重大问题和挑战，也对于后续政策更加精准出台有非常好的启发。2）此次提及了改善房企资产负债表的计划，这比传统的债务问题处置和企业流动性问题改善要更加全面，也是三道红线政策以来首次从资产负债等角度全面理解房企财务问题的政策表述。后续预计相关部门会有新的政策出台，以更好解决企业销售和债务方面的多重问题。3）三类融资工作是后续的重点，即债券融资、并购重组和配套融资、股权融资。应该说股权融资方面的工作或会加速。鉴于此前机构投资者很关注“第三支箭”的内容，此次会议实际上已经有所提及了此类概念。后续要密切股权融资方面的政策动向，其对于改善房企资金状况具有非常积极的作用。

　　银保监会：房地产向好发展的基础坚实

　　此次银保监会主席郭树清表示，最近一段时期，海外媒体持续炒作中国“房地产危机”和“建筑业衰落”，实际上我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。这里是从房地产向好趋势的角度进行论述的。1）此次讲话回应了近期海外资本市场对于中国房地产市场的担心，尤其是涉及到房地产危机和建筑业衰落的问题。这两个问题其实是指房地产泡沫和债务的问题，以及房地产供给端增长的问题。背后也会引申出房地产下行对于宏观经济和产业经济等的冲击。而此次讲话反驳了这两个观点，对于引导后续预期等具有积极的作用。2）此次讲话也提及了房地产向好发展的两个基础，即城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段。实际上其包括了城乡两个市场的功能和潜力。一方面是新型城镇化背后的市场机会，另一个是乡村振兴的概念。这两个概念对于支撑房地产市场持续健康发展具有积极的作用。3）此次讲话提及，全社会固定资产投资具有很大的增长潜力，实际上是指房地产后续供给端的后劲依然很强劲，短期内确实出现了房地产企业投资乏力的问题，但是潜能很大。在债务问题、保交楼问题和销售问题得到解决的过程中，此类潜力或潜能有进一步激活的可能。4）总体上说，此次问题侧重谈到了房地产中长期的趋势问题。从房地产发展的向好支撑因素看，城镇化依然是较大的动力，包括农业人口市民化、新市民、教育城镇化、城市群和都市圈、户籍制度改革、县域城镇化等，都将对后续房地产市场的健康发展提供充足的动力。

　　来源：易居研究院智库中心研究总监严跃进