中建北京的“冰”与“火”

一切终章，皆为序曲。

房地产行业探底，土拍市场巨变，央国企大举进场、民企大撤退背后，故事却远没有结束。所有原本“稳坐钓鱼台”的庄家，撸起袖子扎入一线，如今也要干起被市场挑剔的操盘烧脑活。

比如近两年在土地市场“大杀四方”的中国建筑，撕下了“建筑”、“工程”的标签，由幕后走向台前，一局二局三局五局八局兵分多路，齐齐进发。

在北京，今年以来，中建一局以29.8亿元拿下朝阳区崔各庄棚改项目，中建二局出资66.8亿元拿下朝阳区太阳宫地块，中建三局以35.7亿元拿下大兴区西红门地块。

在上海， 9月27日，中国建筑发公告称，下属子公司中建二局将投资上海市嘉定区房地产开发项目，已竞得项目土地使用权，共包含6宗土地，总占地面积约14.16万平方米，总投资达117.34亿元。

此前，中建八局也以合计超过41亿元拿下浦东新区地块、宝山顾村地块以及奉贤新城地块。

今年前三季度，中国建筑地产业务合约销售额高达2725亿元，合约销售面积为1098万平方米。

与之对比的是，龙头大哥万科同期销售额和销售面积同比分别下跌34.32%和34.26%；华润置地这两项销售数据则分别下跌12.2%和29.7%。

财大气粗的中建系，在土地市场越发高调，砸下真金白银，迅速占领新房市场。那么，考验其操盘能力的时候也到了。

京城水暖 中建先知

10月的最后一周，中建二局传来捷报，太阳宫神盘中建玖合府（玖阳嘉园）以网签325套、网签金额71.29亿、网签率78.88%，从成交额上锁定了10月销冠。

北京市住建委网：中建玖合府（玖阳嘉园）签约数据

即便项目与清代平民墓葬群做邻居，原定于8月份开盘的中建玖合府着实经历了一番波折，直到9月19日才取得预售证，总算有惊无险等来预期的结果。

不过，中建玖合府的告捷，尚不能代表中建系真实的操盘能力。业内认为，中建玖合府之所以抢手，在于朝阳三环的稀缺位置、学区资源以及明显的价格倒挂。

而与之相对的，中建一局、三局所拿的分别位于房山、大兴的几宗地块，显然就没有那么好运，市场显得冷清了许多。

3月6日，北京市住建委官网信息显示，中建学府印悦（学府雅园）获预售许可。中建学府印悦所处地块位于房山拱辰街道，在去年10月的第二轮集中土拍中，被中建一局以14.6亿竞得。该项目是中建在房山打造的第二个产品，而中建在房山的第一个项目——中建京西印玥曾是房山年度销冠，今年这一项目却遗憾没能延续这一成绩。

从北京市住建委官网信息来看，从今年3月取证至今，中建学府印悦共推出12栋楼、共计725套房源，目前签约194套，网签率仅26.8%，远没达到预期。

北京市住建委网：北京中建学府印悦（学府雅园）网签数据

北京市住建委网：中建学府印悦（学府雅园）网签数据

再以位于大兴的另一个项目为例。在今年2月16日的北京首轮集中供地中，中建三局联合兴创以35.7亿元底价竞得大兴西红门B2-08地块，可售住宅楼面价约1.69万/㎡。

该地块即壹品兴创御璟星城（品创璟苑），于今年8月27日取得预售证，先后推出16栋楼共计1007套房源，目前签约91套，签约率仅为9%，去化情况更不乐观。

北京市住建委网：壹品兴创御璟星城（品创璟苑）签约数据

过去几年，南城曾是北京最热门的区域，房价水涨船高，甚至有新房飙升至10万元/平米。然而随着大潮退去，内卷开始，同质化的刚需盘比比皆是，价格一降再降，火拼程度不可同日而语。以中建壹品兴创御璟星城为例，开盘以62000元/平米低价入市，卷过5公里外橡树湾的63000元/平米，却仍反响平平。

库存大，竞争激烈，刚需市场乏力，纵有央企光环加持，也未能拯救这场肉眼可见的滑铁卢。

与二局拿下太阳宫地块的热度相比，中建一局、三局先后重仓房山、大兴，效果相差甚远，可谓是冰火两重天。

分兵出击 有速度缺名气

中建各局在北京市场的冷与暖，要从背后的布局说起。

自2018年开始，中建系统旗下八个局“不甘寂寞”，开始走出各局总部，先后进入北京、上海、广州、山东、温州、苏州等城市频繁拿地。在北京，目前热门的中建一局、二局、三局、五局几位兄弟，频频出手抢占C位。

龙生九子，各有不同。同属中建系旗下的三级子公司，中建一局于2020年6月更名为“中建智地”，主攻京津冀和长三角；中建三局于2021年3月更名为中建壹品投资公司，将原有的五家公司地产业务合并；同年8月，中建二局则将其“北京中建地产”更名为中建玖合。

“中建系”整合更名的背后，从外部看来多被解读成是要将中建各部的房地产品牌独立化，开始大举加码地产业务。但也难以避免10个指头各自使劲，攥不成一个拳头的问题。

所以，中建虽与中海“师出同门”，同属于中国建筑集团旗下，但名气远没有中海地产响亮。

比起大哥中海地产而言，后发的中建各局，肩负的操盘压力实属不小。加之一面是高举高打，高调拿地；另一面是市场去化速度慢，除却少数优质地块，也拗不过市场下行。

坊间认为，检验项目卖得好不好的标准：一是性价比，二是口碑，三是网签率。

在清一色皆国央企的行情下，性价比和网签率所占的比重更大。

目前，中建格局在北京采取“点状”分布：一局中建智地深耕房山；五局信和联手中建壹品入主海淀；三局布局大兴；二局抢占丰台、朝阳；中建方程投资旗下的中建京西建设，也在去年集中供地中夺得延庆区一宗棚户区改造地块。

虽然中建系整体的力量庞大，但细分到下属子公司来说，仍然各有千秋。

面对更为复杂多变的房地产行业环境，中建各局逆势进击，毫不掩饰其野心。但市场终究残酷，最终是否能真正树立品牌，还有待观察。

来源：风财讯 陈婷婷