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多城二轮集中供地的暂停键和开发商们新的曙光

来源:掌柜财经   北京房掌柜  2021-08-15 15:30:59阅读量:8436
[摘要]土拍规则“打补丁”

8月13日,上海土地官网发布通知,原定于8月中旬发布集中出让公告,将延期到9月集中公告。

实际上,不止是上海,近期国内多个城市已经发布第二轮集中供地延期公告,供地迎来急刹车。深圳直接发文中止出让,青岛更是再上一台阶,直接终止出让。

相较于首轮集中供地的积极,第二轮集中供地当前情况相当微妙,依稀可以看到一些变化的信号,土地市场也在重新定位,重新调整,重新出发。

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上海延期集中供地公告截图

抢地难 保住利润更难

回顾首次集中供地,22城总成交金额超万亿,土地成交总建筑面积超过1亿㎡。比总数更让人惊讶的是,不少城市的地价又上了一个台阶。

广州成交42宗地,引来不少房企疯抢,平均溢价率14.58%,白云区金沙洲板块,区域房价才4万,结果地价在疯抢中被竞价到了4万。

面粉贵过面包的现象不仅出现在广州,重庆、扬州、无锡、杭州等众多城市的首次集中土拍也出现了类似的地块。

土拍盛宴过后,回归平静,不少拿地大户直言算不过账,开发即亏本,将利润算盘打在了地块未来升值上。

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退地回复监管函截图

也有拿地房企最后实在扛不住,即使赔5000万保证金也要退地。最近,宋都股份“退地”的事闹得沸沸扬扬。

这一次的退地风波源自杭州今年5月的首次集中供地。当时,宋都股份以45.84亿元拿下5宗地块,由于超出预算,宋都迅速联系上了浙江宝龙和祥生,在两宗地块上分别达成合作意向。

后来,事情却出现了戏剧性变化,祥生单方面表示不再参与合作,浙江宝龙也放了宋都的鸽子。宋都股份最终无奈放弃地块。

宋都股份放弃地块的背后,不仅是资金承压,还可能亏损更多,杭州首次集中供地,不少拿地房企只能赚到1到2个点,亏本可能是大部分房企面临的困境。

也正是因为如此,市场上有了房企“躺平”的风声。在深圳第二次集中供地终止后,网传是因为房企报名不热衷,未达到官方期待而终止供地。

传言虽然未坐实,但当前房企拿地热情的确远比第一次集中供地逊色,一线二线城市土地是品牌房企生存之本,这样不为所动,影响太大了。

控制地价 给房企留利润空间

集中供地变动不是个案,接二连三有城市出现跟进,很有可能是土拍规则将统一调整。

网传8月10日上午,自然资源部召开了一场闭门会议,这场会议对集中供地政策作出了新的指示。

这场会议给整个房地产行业打了一阵强心剂,被业内誉为“护盘”行动,主要包括意见有4条:

第一,拍地企业需要有房地产开发资质。

第二,建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地和融资的监管,房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。

第三,要求单宗住宅用地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,严控城市楼面地价新高。

第四,在达到地价或溢价率上限的时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

前两条意见,虽然依旧在严格对拿地企业进行限制,严禁高杠杆拿地,后两条意见却对地价进行了严格限制,利好拿地房企。

可以预见,若按此规则调整,房企拿地成本将有所降低,给房企留有了一定的利润空间。这个信号意义重大,反应最快的还是陷入低迷的地块股,恍如一夜之间,春风拂地。

8月11日,A股开盘微跌,房地产板块大涨,保利地产、金地集团盘中一度涨停。次日,万科大涨6%、保利地产涨9%、新城控股涨5%。港股方面,中国恒大盘中涨幅超7%,恒大物业涨幅超15%。

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房地产板块股指反弹截图

中小房企也有机会

房地产是一个周期性的行业,受政策影响非常大。

当前,土拍政策全面打补丁,推出什么样的创新政策,将成为房地产行业的下一个焦点。

北京竞高标准建设方案的模式,上海“限价+一次性报价”模式,无锡的摇号模式都受到了监管层的认可,或会被部分城市进行借鉴。

针对政策的调整方向,亿翰智库指出,建立有效的购地审查有利于维护房企拿地的公平性,尤其是地方国企或者具备大股东背景的中小房企,资金来源或将受到限制,同规模民营房企的拿地机会将增加,资源不平衡的局面或许会有改善。

在此基础上,中小房企获得喘息空间,生存空间加大。比如一周前的无锡就有9宗土地进行了摇号,结果中签的全部为中小房企。

按照趋势,如果采用摇号方式来确定竞得者,中小房企进入热点城市的机会将大大增加。有利也有弊,热点城市失利,巨头将加大非热点城市的布局,中小房企根据地的竞争将会更加大,楼盘产品研究能力的短板也会越来越明显。

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责任编辑:掌柜君

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