实探 | 对口科技城外国语，二手挂牌9万/㎡，这个盘7期还有674套现房

前几天，蛋酱刚讲过坂田“隐秘角落”的新盘【信义君御山居】，距离它2.6公里外，还有一个“兄弟盘”，两个楼盘同一个开发商，同一个区位，不过这个项目距华为更近，约437米。

房掌柜2020踩盘大暴走计划，第七站来到龙岗，本篇实探信义嘉御山7期。

项目目前已是现楼，主推101-143㎡4-5房，首批共674套，对口科技城外国语学校，带1200㎡泳池、16万㎡园林、3.4万㎡天虹旗舰店·····

现场

现楼待售

信义嘉御山7期，位于龙岗坂田五和大道与吉华路交汇处。

东面是坂田西村，南面是信义嘉御山大一期，再往南是佳华领汇广场，西面是利金城科技工业园，西北面是科技城外国语学校，北面有泰山东村、水斗坑东村，再往北是华为总部基地。

项目四周分布图

项目目前已是现楼，周边人流挺多，生活氛围浓厚。

7期现楼，站在入户门口往里望去，楼挨楼，没有一条缝

四周人来人往

根据开发商资料，项目总占地约73494.95㎡，总建面约326283㎡，容积率4.44，绿化率30%，建筑限高120米，层高3米，物业费4.38元/㎡/月。

信义嘉御山7期指标

信义嘉御山共分两期开发，规划总建面约100万㎡。大一期占地约9.9万㎡，建面约32万㎡；大二期占地约7.3万㎡，建面约42万㎡。

信义嘉御山地块规划示意图

大一期又分1、2、3期，目前均已入伙。

大二期备案名“信义御珑豪园”，总建面约426599㎡，共14栋24座高层(含1座保障房)。其中5期房源已于2016年售罄，6期房源转租政府作安居房。

项目属于信义嘉御山大二期，推广名信义嘉御山7期，现楼待售，房源位于7栋A座、7栋B座、9栋A座、9栋B座、10栋。

红圈内为信义嘉御山7期

项目带1200㎡泳池，且将连通两期地块打造16万㎡东南亚风格园林。

信义嘉御山大一期入户大门园林实景图

听住在5期的朋友姗姗说，1期是住得最舒服，园林很大，后面几期密度太高了，园林又小又挤。

住在这的很多家里有小孩，在科技城外国语上学，晚上楼下小孩玩耍的嬉笑声到很晚才能消停。

户型

主推101-143㎡4-5房，首批674套

项目规划总户数约3416套，本次推674套，户型整体比前几期要大，没有100㎡以下户型，主力产品为101-143㎡4-5房，包括平层和复式，精装交付。

蛋酱查了下，项目并不在今年深圳住建局公布的商品房待售名单中。

不过营销中心销售表示，项目预计于9月开盘，确定开盘时间后再定样板间开放时间。“样板间开放一周左右后开盘。”

据信义嘉御山门店中介介绍：“7期很早就在说要开盘，从5月开到现在一直没开，现在说是9月，9月也不一定能开，如果真想买这里，建议看看二手房。”

目前户型图暂未公布，不过据销售说7期与5期户型类似。

5期于2016年开盘，推3栋6座(1栋、2A、2B、2C、2D、8栋)共1212套住宅，建面约69.40-186.69㎡，均价69656元/㎡。

信义嘉御山5期部分户型图

价格

“如果想买最小的100㎡，首套首贷，得准备300万”

项目暂未获批预售，具体价格还没公布。

踩盘当天，在中介门店看到一块白板上贴满了信义嘉御山二手房源，13套挂牌，户型建面约70-133㎡，总价470-960万/套；3套出租，户型建面70-88㎡，租金5600-7200元/月。

信义嘉御山中介门店前的白板

在营销中心，问到价格时，销售没有正面回应，而是一个劲地说信义嘉御山二手房挂到8万多一平，有的挂到9万多一平，中介APP上都可以查。

这显然是没啥用的回复。在一番询价的较量下，销售只好松口，“如果想买最小的100㎡，首套首贷，得要准备300万。”

按照这个说法，最小的户型均价得9万/㎡。

过了几天，蛋酱打电话给项目营销中心，销售小哥暗示：“小户型单价贵一点，大概8、9万/㎡；大户型单价便宜点，大概7、8万/㎡。”

家在深圳论坛有网友晒出信义嘉御山5期2016年开盘算价笔记：

1栋01户型：100㎡复式，折后6.5-7.6万/㎡。

2栋A座01户型：89.98㎡4房，折后5.2-5.8万/㎡。

2栋A座02户型：71.19㎡3房，折后5.9-6.3万/㎡。

2栋A座03户型：约59㎡3房，折后6.1-6.5万/㎡。

信义嘉御山2016年算价单

贝壳网显示，5期在售31套，均价9万/套。4年时间，5期房价从5万多涨到9万。

信义嘉御山二手房价

整体来看，信义嘉御山在售二手房无论是数量还是均价，比周边高出一大截(泓瀚苑9套均价3.9万/㎡、台湾花园11套4.2万/㎡)。

开发商

老牌开发商信义集团

项目由信义集团开发，信义集团自1992年涉足房地产行业，主营业务房地产开发，业态涵盖别墅、商业、住宅、工业园等。

在深圳项目主要分布在龙岗，有信义金御半山、信义嘉御山、信义御城、信义荔山公馆、信义假日名城等代表作。

信义集团代表作

目前除这个项目外，还有信义君御山居待售。

信义君御山居已出地面约14层

区位

坂雪岗科技城，紧邻华为总部基地

项目位于坂雪岗科技城内，这里有熟悉的华为、富士康、神舟等企业，总产值超1亿元的企业有24家。其中，项目距华为总部基地D区约437米。

项目位于华为总部南面，红圈处为项目大概位置

坂雪岗科技城是龙岗乃至深圳科技创新要素最为集聚的区域之一，是广深科技创新走廊中深圳“四大核心”之一，也是深圳5G重点发展片区。

坂雪岗科技城区位

坂雪岗科技城片区由清平高速、布龙公路、梅观高速和机荷高速围合而成，总占地约22.36平方公里(坂田街道约17.63平方公里，吉华街道约1.88平方公里，龙华街道约1.84平方公里，观澜街道约1.01平方公里)。

片区形成“一核四翼”产业布局，依托华为总部为核心，以计算机和通信设备产业为主导产业，“北翼”重点打造“互联网+”小镇示范区，“南翼”为“高端金融、科创文创”产融联盟引领区，“东翼”为“通讯智造产业”总部经济集群，“西翼”是“机器人、生命健康”战略新兴产业孵化区。

未来，政府计划总投资1000亿，将坂雪岗科技城打造成“复合型科技创新城”。

目前，这里有天安云谷产业园、云里智能园、宝能科技园、上雪科技园等约63个园区。

坂雪岗科技城发展规划

坂雪岗科技城效果图

配套

交通：1.4公里内有3个地铁站，最近的要走14分钟

地铁站分布在项目东侧和南侧，有一定距离，如经常有地铁出行需求，需要搭乘公交转线。

其中，项目距10号线(预计8月开通)坂田北站约1.1公里，步行约14分钟；距贝尔路站约1.3公里，步行约17分钟；距五和站约1.4公里，步行约20分钟。

3个地铁站分布在项目东侧和南侧

1公里内有21个公交站，金银街站最近，相距约94米，其次是坂兴路口，相距约283米。

图中红色数字为公交站点位置

自驾方便，周边有“三横五纵”，“三横”包括布龙路、南坪快速、雪岗北路，能快速连接福田及南山，五纵包括五和大道、坂雪岗大道、梅观高速、坂银通道、清平高速。

此外，从五和站搭地铁，2站到深圳北站，可快速通往全国。

深圳北站实景 

商业：自带3.8万㎡天虹旗舰店

项目自带约3.8万㎡天虹旗舰店，有天虹商超、星巴克、喜茶等品牌进驻；马路对面有4万㎡百佳华领汇广场，东南侧斜对面有坂田商业广场。

项目底商实拍图

百佳华领汇广场，图源：家在深圳

此外，5公里内还有星河COCO Park、8号仓奥特莱斯等大型购物中心。

教育：对口科技城外国语学校

项目自带3所幼儿园，小学和初中学区均位于技城外国语学校学区范围内。

红圈处为项目大概为位置

科技城外国语学校位于项目地块西北角，是龙岗教育局与深圳外国语学校合作共建的九年一贯制公办学校，归属龙岗教育局并接受深外指导。

学校成立于2014年，共55班，其中小学37班，初中18班。

2019年，初三229人参加中考，430分以上11人，420分以上32人，400分以上98人，平均分375.32分，成绩排名位于龙岗前三。

2018年中考，达到四大线(427分)以上的有8人，420分以上19人，400分以上49人，350分以上112人，年级均分369分。

科技城外国语学校门口站满了来接孩子的家长

医疗：4.2公里内2家三甲医院

项目自带龙岗第二人民医院御珑豪园社康服务中心，距坂田医院约2.4公里（开车约11分钟）。

龙岗第二人民医院御珑豪园社康服务中心实景

此外，项目距吉华医院(三甲，在建)约4公里，距深圳第二儿童医院(三甲，在建)约4.2公里，开车15分钟内均可到达。

吉华医院位于龙岗区坂田街道吉华路南侧，是一所集医疗、教学、科研、预防保健、康复于一体的三甲综合医院，是香港中文大学(深圳)直属附属医院，规划超3000张床位。

吉华医院效果图

第二儿童医院位于龙华区民治街道民治大道东侧、民康路北侧，为市属三级儿科专科医院，其设计亮点是打造一所温暖、愉悦和活力的儿童医院。规划床位1500张，预计2023年建成营业。

第二儿童医院效果图

休闲：6大郊野公园连通，打造“森林中的坂田”

项目自带园林，但密度较高，园林面积并不是很大。

此外，龙岗政府正推动建设“森林中的坂田”，计划将坂田周边6个独立的山体郊野(特色)公园进行整体连通设计，打造深圳中部最大的郊野(特色)公园群。

包括樟坑径郊野公园、岗头科技公园、甘坑特色公园、雪象体育公园、三联郊野公园、银湖山郊野公园等。

2018年，深圳城管局和龙岗政府联合主办“森林中的坂田”周边特色(郊野)公园整体联通概念设计方案国际竞赛。

概念规划研究范围示意图，图源：domus设计中心

效果图，第一名设计机构：MLA+B.V.

旧改：89个旧改，总规模2120万㎡

坂田规划有89个旧改，总规模达2120万㎡，总投资超1000亿，相当于三个福田CBD，旧改方向涵盖了城市高端综合体、国际商业中心、新型产业基地等。

有万科(万致天地)、华侨城(荷棠里)、佳兆业、碧桂园、保利等企业进驻。

目前，万科万致天地已获批预售、华侨城已出地面。

未来片区居住环境和生活配套将有一定提升。

本文踩盘时间2020年7月3日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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