第一太平戴维斯重磅发布2020年中国房地产市场展望《审时·读市》

2019年，16座城市累计零售商业供应量同比下降11%，为751万平方米。与2018年相比，普遍缺乏具备足够影响力的大型标杆项目。现有优质项目调改带动整体租金走势平稳，全年首层平均租金累计上涨1.3%，空置率微升0.2个百分点至7.3%。其中，空置率最低的深圳为4.3%，昆明则因供应攀至历史新高，空置率升幅最大，同比上升3.4个百分点。

预计2020年全国16座重点城市还将迎来近1,090万平方米的零售供应。商场未来收益表现很大程度上取决于运营商专业能力，地段本身已不足以形成足够保障。其中，顶级奢侈品商场受益于境外消费回流，表现仍好于大市。此外，核心商圈的老旧项目改造仍将为投资者关注。

一线城市豪宅市场走势稳健，开发商融资能力经受考验

政府对住宅市场的态度正发生重大转变。过去三四年间，新增家庭债务向住宅市场集聚，银行日益重视这一领域的风险控制，对贷款人资格审查极为审慎；同时开发商资金短缺、楼盘促销的现象并不罕见，市场整合之势已成必然。

2019年前十个月，主要的16座城市一手整体住宅成交量同比增长7.5%。其中，四座一线城市同比增长13.3%，好于二线及全国整体水平。

一线城市高端市场同样成交稳健，预计全年成交金额同比持平。高端住宅市场正迎来更多差别化的产品出现，除注重项目所在地块所承载的文化价值与随之带来的人文气息，也更多开始回应买家在宜居、智能及环伺左右的高水准服务等方面的需求。

图：商品住宅成交均价同比增速，2019年9月

数据来源：第一太平戴维斯研究部

表：一线城市品牌服务式公寓租金涨幅及空置率，2019及2020预测

数据来源：第一太平戴维斯研究部

受外部经济走势影响，加之外籍员工住房预算缩减及生活成本上升，服务式公寓市场传统的租赁需求来源增长乏力。2019年，四座一线城市高端品牌服务式公寓租金平均下跌1.1%，但预计在2020年将有所企稳。其中，金融服务以及汽车行业的开放对上海和北京形成较大利好。而大湾区的核心城市深圳和广州则有望依靠其在科技和贸易领域的优势，吸引包括港澳人士在内的更多湾区客户。

展望未来，住宅市场日益回归城市经济、人口、就业、环境等基本面因素，市场的表现差异化继续放大。值得注意的是，城市的线级已不足以概括差异，几大都市圈的发展将影响未来细分市场走势。

大宗投资回归一线城市，境外基金积极寻获增值型机会或自建资产

2019年整体大宗投资市场行之不易。由于2018年部分大额交易于2019年初最终落定，年初市场反应活跃。但至年中，诸多不确定性因素影响显现，交易双方预期难以达成一致，成交热度逐渐趋冷。虽然年末一线城市出现翘尾行情，但成交高度集中于上海和北京。2019年全国大宗交易总成交额为人民币3,170亿元，同比下降13%。 

图：大宗房产成交总额，2010年- 2019年

数据来源：第一太平戴维斯研究部

在整体市场面临挑战的背景下，一线城市凭借较好的流动性、透明度及租赁市场基础吸引大量资金集聚。2019年，一线城市大宗交易总成交额占全国比重达71%。其中，上海和北京的成交额分别超过1,000亿和700亿元。

国内投资者忙于应对融资困难的同时，国际买家无论是基金还是机构都显得更为活跃，以期把握收购窗口。2019年，来自境外资金收购占比超过40%，同为近五年来最高。国际基金主要关注有价值增值潜力的投资机会，但也有投资方通过自建核心资产或利基资产，着眼长期回报。

预计2020年，在经济放缓、供应持续增加的背景下，市场仍将继续处于盘整。从价值角度而言，合适的买入机会将有所增加。投资者对市场预期愈发理性，在收益率维持低位的形势下，有效租金回报愈发受到关注。伴随市场走向成熟，交易量或将有所回暖。