对话甘永清：花样年商旅文 新商业形势下“猎手”的抉择

观点地产新媒体：现在很多商管公司在谋求IPO，花样年有没有这样的计划？

甘永清：地产与物业板块均已实现上市，这些都是在集团严密有序地部署下完成，因此对于商业板块而言，始终都会紧跟集团战略要求拓宽资产业务并实现更高效准确的发展计划。花样年商旅文不会急于求成，更重视稳扎稳打，近十年来的商业之路始终秉持“不忘初心 花样向前”的信念稳健扩张。

我们这十年里所做的不再是简单的受托资产商业管理，是稳重求变、布局全国的落地执行，更是开启商旅文融合的实践之路。无论从商业体量还是城市价值，花样年商旅文现在坚持的是同城市共成长的理念：为新兴区域城市的经济发展献力献策，为城镇的特色改造注射新鲜基因、为当地一体化产业链赋能添彩、为居民的多元化闭环消费提供优质能量。

IPO股改是每一个公司努力的方向，花样年商旅文也不例外。但从目前公司的轻重资产比例与收益占比来看，我们操控资本市场的能力及估值情况都会十分有限，即使对外已经于商业领域占领一定的市场份额、对内已经拥有实战经验丰富的团队力量、向上拥有兄弟公司的资源赋能，如集团所言，若目前收益来源于结构比例无法实现9:1的要求，我们在寻求资本入驻及招股的道理上还有更多更严峻的挑战。

观点地产新媒体：在投资方面的布局是怎样的？

甘永清：商管战略还是围绕整个集团大的战略展开，如果按照9：1的比例做，轻资产是我们要加快发展的步伐，在合作的方式和模式方面会更多探讨多元化，除了文旅以外，一些整租型业务、参股型业务、并购型业务等部分也会去做相应的尝试。

单纯做轻资产方面的业务，利润非常有限，只有参股、整租才能赚取最大的利润空间。但是选择项目的时候我们也会有条件，主要集中在一线城市和二线城市核心区域，这些地方存量商业可以用整租、参股、收购的方式取得经营权，这些方式都会慢慢尝试。

在非一线城市和非二线城市核心地段的项目，更多还是倾向于轻资产输出和资产管理服务，现在很多三、四线城市项目找我们参股、整租、并购，我们兴趣不大。这也是我们在这么多年做商业过程中看得到的，真正商业有溢价空间的，未来有发展空间的还是在一线城市和二线城市核心地段，其他地方发展空间非常有限。

观点地产新媒体：现在上海有很多海外资本做并购也是因为这个原因吗？大家都看好一二线城市。

甘永清：资本追求的是稳定回报，以及回报的年限和周期，很多海外大资本更加关注的是核心区域，商业体量在8万平方米以上的项目会比较多，有独立的产权，在经营过程中经过一到两轮的调整周期，现在慢慢趋于稳定，所有的租金收益、商户、消费者都稳定下来了，未来收购的项目每年有6%到8%的回报，这是所有大的资本希望看到的。

观点地产新媒体：现在也有一些开发商也会成立基金拓展商业项目。

甘永清：比较难，因为涉及到大的商业收购和交易，退出的管道在某些方面来讲还得借助资本市场，很多海外的资金能够把他的项目注入到资本里面，资金的出入能够找到相应的退出管道。

国内发展商成立一个基金，去收购了一个项目后，这个基金怎么去找更多的投资者或者是有更多投资者来认购，这个比较难做。比如说国内开发商投四、五十亿去收购一个项目，他会想不如多去拿几块地进行开发。

相对而言，商业的退出机制、退出管道在国内市场比较受限，在国内大量参与收购项目的资金来源和背景都是外资。国内公司虽然会成立基金去收购一些好的项目，但是在这个过程中做得并不怎么样。