君和蔡茂祥：东莞将迎来城市更新爆发期 协同合作才能共赢

旧的消失，新的生长。

时间让城市变得强大，同样也变得蛮横。万幢大厦上的明月再如何高悬，也一样会照到阴暗的角落。快速而无序的生长，是过去几十年间中国城市最典型的发展特征。

推倒重建成为一种必然。大多数人的关注点在于城市更新带来的造富传奇。但在君和城市更新服务有限公司总经理蔡茂祥看来，让城市得到更深层次的梳理，让规划更合理、交通更顺畅、配套更完善，在拆和建之间，焕新城市面貌，让城市更具有品质感，才是城市更新最重要的意义。

君和城市更新服务有限公司总经理蔡茂祥

一剂强心针

今年6月，东莞国际商务区的水涧头村正式开展拆迁安置补偿登记工作，被誉为“东莞第一拆”。

事实上东莞早在2010年就已经开始实施城市更新（2017年前为协议旧改。）。2017年，东莞城市更新局成立，东莞城市更新正式开始提速。

水涧头村现状

2019年初，《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确了粤港澳大湾区五大战略定位，即充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区、宜居宜业宜游的优质生活圈。显然，国家对大湾区的要求是城市要美、产业要有持续创新力、居民生活要优居优质。随后东莞也提出了“湾区都市，品质东莞”的建设口号。

为加快建设粤港澳大湾区，就不得不加快城市更新速度，包括深圳、广州、东莞、佛山等湾区城市，珠三角洲土地开发强度都已非常大，没有城市更新的土地贡献显然无法满足湾区建设。但一个项目需要5年甚至更长时间，这也显然不能适应整体发展。

7月17日水涧头村拆迁安置工作指挥部揭牌

在此背景下，一系列关于城市更新的政策及实施细则相继出台，城市更新的政策越来越透明，程序越来越简化，这将会成为东莞城市更新最重要的助推剂。尤其是在今年8月28日粤府71号文（广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见）的出台，再次给东莞城市更新注入一剂强心针。

“在政策层面，城市更新最大的变化其实就是“创新规划管理制度”解决规划管理制度上的难点，你比如说“三旧”改造单元规划可作为项目实施依据。“三旧”改造涉及控制性详细规划未覆盖的区域，可由规划主管部门组织编制“三旧”改造单元规划，参照控制性详细规划审批程序批准后，作为控制性详细规划实施。“三旧”改造涉及控制性详细规划调整的，可参照控制性详细规划修改程序批准“三旧”改造单元规划，覆盖原控制性详细规划。”蔡茂祥说道：“原来的一些城市更新项目因为规划等问题推不动，现在可以倒推，比如说一个划入城市更新单元的项目，与控规总规不符，就无法推进，现在可以倒逼原规划进行调整。”

三年爆发期

2019年，东莞公布了一系列城市更新单元前期服务商，涉及万江、塘厦、中堂、厚街、茶山、大岭山等多个镇街，包括金地、中天、时代、碧桂园、万科、卓越、汇景、星河控股等房企纷纷中标。

蔡茂祥透露，到2021年，东莞要完成2.1万亩的旧改任务，任务仍然比较艰巨。可以预见的是，东莞今年预计可以批到6、70个城市更新项目。未来三年内将会有更多的城市更新项目获批，新一轮的爆发已经成为必然。

“上一次我面对媒体时说，东莞下一个20年，城市更新是主角，确实各大企业显然都不会放过这一发展契机，这是好事。相比前20年拿净地开发商住或者产业项目，城市更新是一个更加开放的平台，更新类别和切入路径有很多种，比如华润的产城融合、华侨城的生态旅游、云南城投的特色小镇、万科中天的产业更新、教育商服甚至东实的1.5级开发和TOD开发等。这不仅是给地产行业，更是给全行业带来发展契机。在东莞政府“湾区都市，品质东莞”的带动下，给东莞带来了全新的创造空间和发展思路，有点‘八仙过海’的意思，只要你有思想、有资源、有专业能力，都将成为‘品质东莞’的建设者。”蔡茂祥说道。

千丝万缕的纽带

蔡茂祥认为，城市更新面临“画圈容易，落地难”的困境，所涉及的单元地块复杂、流程复杂、拆补复杂、产业链复杂。这就需要有智者、识者、专者、衡者才能实现，大家合作才能共赢。

东莞某旧改项目

“我们在城市更新过程中，一个更新单元的发展要从基础设施建设、产业发展、优居生活等多方面考虑问题，比如要更新产业发展，我们就要从产业的创新性、持续性上思考，如何让产业赋能，产业的上下游衔接，产业的片区衔接，产业文化发展以及产业发展下的人居配套，生态、教育、生活方式都是我们要考虑的部分，不能说把旧物业推倒建个新的就完事。”蔡茂祥说道。

在蔡茂祥看来，目前东莞城市更新的前期服务商部分属于在其他城市有成熟经验的企业，部分则是之前没有太多城市更新经验的企业。而不管是哪一种企业，到一个新的地方都必须要熟悉本土，了解本土，多方整合当地资源，方方面面都兼顾，才能真正做到“接地气”。

在如何解决难点方面，蔡茂祥也提出了自己的建议：“首先，在‘粤府71号文’基础上一些细则要尽快落实，以帮助我们在合法合规的基础上快速推进项目；其次是从业企业要有更高的眼界看待更新，要从品质城市的角度考虑项目发展，而不是只考虑自己圈地，自己的利益；然后，基层政府、单位、企业等要全行业做好城市更新意义的宣传，也要让被拆迁者认识到产业更新后，无论是产业链上的商机和创富机会，还是物业的租住价值远大于现在；还有就是在税务、法务、金融等领域应给予城市更新适当倾斜。城市更新既要合法合规，又要平衡各方利益，还得满足长远发展，对我们一个企业而言，要做的是建立沟通纽带，创造多样的合理的更新方法，让城市更新领域更成熟，更有方向。”

多个领域的协同

蔡茂祥认为未来的城市更新必然要多领域协同才能合作共赢。

“君和城市更新，从一开始就本着开放合作的思想，凭借行业内规划、测绘、申报、法务、税筹等各个领域的专业团队与各政企单位合作。目前，我们与华润置地、金地、碧桂园等一线房企以及天安数码、生益科技、莞民投等建立了战略合作平台，形成良性互动。所以，城市更新是一个多平台，多维度合作共赢的平台，君和也不会孤立的看待竞争，而和同行共同建设美丽东莞。”蔡茂祥说道。

在蔡茂祥看来，时至今日城市更新仍然是一个新行业，大家都在摸索。“但是它所涉及的各个领域又是成熟的”，比如规划、测绘、开发、法务、税筹等等，君和正是一家将这些专业聚合起来的企业，汇聚了各个领域的专业人才，在同一平台和同一思考法则下，发挥各自优势。

“比如二级开发企业的开发拓展人员，以前他思考的是一块地能建多少房子，能赚多少钱，但是对产业链的效益，特别是中长期的经济产能、社会产能考虑的较少。可一个产业界的精英又对开发的政策程序知之甚少。所以，我们的同一思考法则就是‘单元可持续性和多方利益最大化’，政府、社会、行业发展方向预期上以及投资者、运营者以及迁移者（原土地上的居住和生产者）的利益上，都应实现最大化的满足，而非单一利益者。思考法则一致了，他们的专业优势和专业协调能力都会完美体现出来。”

蔡茂祥介绍，君和从一开始就投入大量的资源去学习国内外先进的产业园开发理念及案例，建立了国内专业的产业园经营管理专家顾问库，在产业园区的定位、招商、规划、建设、营运、投资方面积累丰富的成功案例。产业运营服务也将是未来君和重点发展的领域，以服务东莞的产业来推动城市更新，实现城市高水平、高质量发展。

企业名片

广东君和城市更新服务有限公司，成立于2017年5月，是一家专注于城市规划、旧城改造、项目策划、产业园建设、土地一级开发整理、企业管理咨询等一站式服务的公司。

企业定位为一站式城市更新投资、管理、咨询、服务平台，业务范围涵盖城市更新全程申报综合顾问业务、集体资产交易全域综合顾问业务、全程拆迁综合顾问服务等，具体可细化为以下几个类型：

一，交易设计、税务筹划。城市更新项目的收购，基于八九十年代业主购买的工业土地价格低，当时土地取得的成本票比较少，如果出售资产会产生较高的增值空间，买卖双方很难找到交易平衡点。此时，君和会根据现行的三旧改造政策，协助交易双方设计合理交易模式，筹划归集城市更新过程中涉及搬迁的成本费用，尽可能让交易双方在现行政策条件下归集政府允许抵扣的各种成本，项目从而达成双方满意的交易结果，实现效益最大化，最后让项目实现顺利推进，目前在这种案例君和在东莞落地的比较多。

二，项目前期尽职调查。一个三旧项目能否顺利推动，到后期顺利实施，关键看前期尽职调查工作是否打好扎实的基础。在这方面，君和实操经验丰富，前期会摸清项目片区规划要求，包括总规、控规、工业红线、工业保护线、TOD控制区等状况；其次是项目条件包括改造片区占地情况、面积是否符合改造条件、旧村（旧厂房）容积率、项目的位置、交通情况，土地（或物）权属情况；再其次是合作方的合作条件及拆赔诉求；最后是通过上述几方面的调查摸底，为项目出具初步的项目评估报告。

三，城市更新项目全流程的项目申报服务。基于项目可行的前提下，君和可为客户提供精准的综合服务商（包括意愿征询、单元划定、图标建库、权属调查、权属测绘、项目评估、拆赔方案拟定、单一主体招标方案编制）服务，通过招标取得单一主体开发资格后，君和还会继续为客户开展拆迁谈判方案的制定、土地及物业收购谈判咨询和项目实施，为客户申请1+N改造方案并实施，最后取得新的不动产权登记证，如果客户有需要后续的设计报建服务，君和也可以进行全程服务。

四，产业园开发咨询及投资。君和从成立以来就定位为产业地产的服务商及投资商，从粤港澳大湾区的规划提出之后，公司首先从投资者层面投入大量的资源去学习国内外先进的产业园开发理念及案例。建立了国内专业的产业园经营管理专家顾问库，在产业园区的定位、招商、规划、建设、营运、投资方面积累丰富的成功案例。