外滩准高价地“先招后拍” 招标条件严苛

本报记者 曾倩文 上海报道

潘石屹与郭广昌的高价地官司尚未落幕，新的外滩高价地却正处在酝酿之中。

近日，上海市规划和国土资源管理局发布2012年第177号土地公告，黄浦区594（北块）、596街坊地块以“有竞价招标”方式出让，出让面积近2万平方米。分析人士称，东临黄浦江，北接外滩，这已是上海今年以来推出的位置最佳地块。

出让公告显示，黄浦区594（北块）、596街坊地块为商办性质，东至外马路，南至复兴东路，西至中山南路，北至东门路，容积率为4~4.3，土地面积为18675.5平方米。该地块将按照综合条件最佳者得的原则确定中标人，即先由评标小组的综合评分择优确定中标候选人，再以现场竞价方式从中确定中标人。

作为上海内环最纯正的中心地段，外滩近年来土地纷争不断，区域内高价地环伺。2010年2月1日，上海证大置业有限公司以总价92.2亿元、楼板价34148元/平方米的价格竞得外滩金融服务中心8-1地块，成为当年的上海总价高价地。接着，上海新黄浦、上海新世界联合体以总价34.1亿元竞得黄浦区163街坊商办地块，楼板价51820元/平方米，成为2010年的上海单价高价地。此后两年多，外滩乃至整个黄浦区再无土地出让记录，足见其土地资源之稀缺。

业内人士分析，黄浦区594（北块）、596街坊地块地处黄金地段，但招标要求较高，有承接资格的潜在投标人较少，预计最终成交单价或接近外滩8-1地块，并有望刷新黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块创造的28983元/平方米的2012年上海单价高价地纪录。

招标条件严苛

记者从上海土地交易市场了解到，黄浦区594（北块）、596街坊地块的招标保证金为5亿元，但未公布出让底价。对于投标单位的综合素质评分，不但要考虑价格因素，还将项目规划、工程进度、资本实力等各项因素纳入考察范畴。

出让文件显示，中标人需按政府要求建设32000平方米的地上建筑面积，并以成本价交由区政府安排使用；代建594街坊（北块）地块与交通银行大楼之间约1580平方米公共绿地；负责地块与十六铺二期工程之间连接天桥的建设；配合做好地块与十六铺二期地下空间连通施工，且以上代建项目均需由竞得方承担相应建设费用。最重要的是，中标人须长期持有地块上所建房产，如转让须经政府同意。

“众多的代建项目和物业持有规定，在一定程度上会推高该地块的建设成本。”上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩指出，地方政府在出让该幅地块时相应抬高投标门槛，并非出于价高者得的目的，而是更注重项目的整体规划与实际运营情况，希望吸引有成熟商业地产运营经验的实力房企参与。

记者在地块现场看到，该地块紧靠黄浦江，位于外滩核心地带北面的十六铺区域，地块西侧多为石库门旧里和老式公寓小区。与外滩核心地带相比，十六铺地区明显欠缺高端商务、商业氛围。大规模的老式居民区长期存在，使地块周边各类小型商铺、餐饮店较集中，整体区域环境较杂乱。

“该地块拥有极佳的一线江景，若为住宅用地，则其江景资源可为其加分不少；若规划为商办用地，周边商务氛围较弱，景观的作用会大打折扣。”全国房地产商会理事李骁表示，诸多限制会使该地块的成交单价维持在3万元~3.5万元/平方米。

“目前十六铺周边写字楼租金为4.5元~6元/平方米/天，预计商务区成熟后甲级写字楼租金平均会在8元/平方米/天，在售写字楼均价为7.5万元/平方米以上。如果以3万元/平方米的楼板价成交，按照甲级写字楼1万元/平方米的建安成本计算，该地块未来的开发利润还是相当可观的。”沪上一家国有房企的负责人表示。

“先招后拍”魔咒

作为上海版“勾地制”的试验田，昔日外滩高价地黄浦区163街坊商办地块和外滩金融服务中心8-1地块均以“先招后拍”方式出让。不同的是，前者由此扭转了“被退地”的厄运，而后者却由此命运多舛。

2007年8月24日，经过激烈竞拍，苏宁环球以44.04亿元的最高报价竞得黄浦区163街坊地块，成交楼板价6.69万元/平方米，当时震惊了国内房地产界，该地块也荣膺当时的全国高价地。然而一年后，苏宁环球以“支持上海市重大工程地铁建设”为由退地，并领取了已全额支付的土地出让款。直到2009年，该地块经预申请后以严格的招标条件锁定开发商，并最终于2010年2月以21.8%的溢价率成交。

然而，作为上海第一幅采用“有竞价招标”方式出让的地块，外滩金融服务中心8-1地块则由于地块的高成本难以消化，上海证大只得售出股权解套，并随之引来一系列股权转让纠纷和官司。“其实，每一个外滩高价地背后都有房企的辛酸。”一位当地业内人士如是说。

“‘先招后拍’对抑制高价地的作用不大，它其实是一把双刃剑。对于出让方而言，是通过入围筛选方式对开发商进行综合选择；对于开发商而言，要在市中心做项目就要承受各种压力，要拿下好地就必须付出更多的精力和成本。”前述上海国有房企负责人表示。

同策咨询资深分析师许之静认为，黄浦区594（北块）、596街坊地块所在的十六铺地区是上海黄浦江两岸综合开发的4个重点区域之一，最终很有可能成为新的外滩高价地。但在外滩金融服务中心8-1地块项目遭遇挫折后，整个外滩的地价很难再有上涨动力。