地方政府曲线卖地 旧城改造成“金饭碗”

就在万科、保利等龙头开发商在招拍挂市场上高歌猛进、奋勇搏杀之际，另一个土地市场也正如火如荼地推进。今年以来，在地方政府和开发企业双重需求的推动下，各地包括旧城改造、棚户区改造在内的土地一级开发尤为火热，不仅传统的央企及地方国企深涉其中，那些背景深厚、资金雄厚的民营房企也试图分一杯羹。

越来越多的房企注意到了土地一级开发独一无二的“优势”，拥有土地一级开发资质意味着在拿地环节坐拥成本优势，进而轻松享受一、二级市场的双重收益。更重要的是，这是除了土地招拍挂市场外，从另一个渠道加剧房地产市场资源的集中和房企之间的实力分化。

实际上，在楼市调控持续两年之久后，各地政府的救市之心愈加迫切。相对于佛山、芜湖等地放松限购、购房落户等过于直接显眼的救市方式，今年以来深圳、武汉、长沙、兰州等地纷纷加大旧城改造、棚户区改造的力度，以“曲线救市”的方式拉动地方投资、增加土地供应，同时向商品房市场释放大批刚性需求。

土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产行业内甚至有“卖房不如卖地”的说法。土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。在不少开发商看来，如果仅仅是土地出让，土地一级开发商实际上只赚取了一次利润。但如果接下来在自己开发的土地上建房销售的话，无疑可以赚取第二次利润，这就是所谓的“土地一、二级市场联动”。

一位深谙土地一级开发内情的业内人士表示，土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于开发商在进行土地一级开发的阶段已经和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心；二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。早在今年3月间，大名城曾发布公告称，子公司名城地产与福建永泰人民政府签订《永泰东部温泉旅游新城项目合作协议》，投资120亿打造4000亩的永泰温泉旅游新城项目，并按照15%的资金成本加土地溢价的方式获得回报。就在与永泰县政府签订合作协议的半年后，9月27日，名城地产如愿以2.53亿元获得永泰葛岭镇的7宗土地。

在招拍挂阶段，土地一级开发商在参与自家开发地块的竞拍时可以更加进退自如。如果土地一级开发商参与自家开发地块的竞拍，由于它拥有巨大的成本优势，因而其他公司一般不会与之竞争。但不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本地抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时，土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，因为拍卖成交价已经非常高，仅是从土地一级开发的分成上面土地一级开发商便可获利不菲。

进行土地一级开发，给了资金、背景均雄厚的民营房企一次分食土地一级市场利润的良机。目前广东、河南、云南等多地“三旧”改造如火如荼。地方政府不仅有土地一级开发的需要，也有产业落地的需要，政府不仅要卖地，还要通过扶持产业来带动地方经济、提升地方形象、为地方政府的政绩加分。而有主题地产或园区地产开发经验的民营房企，更易与地方政府一拍即合，成就美妙“联姻”。

与此同时，一级土地开发也同样存在着风险。前不久安邦研究团队在考察西部某县时发现，棚户区改造存在一级土地开发选择的问题。当地人口总数有限，并且没有很强的经济环境吸引外来人口，是典型的靠大量投资来拉动当地GDP的“唯房地产主义”经济。根据我们调查，从现在到未来3年内已开工和在建商品房数量已经超过了当地人口总数的1/3。为了吸引开发商投入资金进行改造，当地政府仍然批准以5.0的高容积率来把超过半数的棚户改造区土地面积作为商品房来开发。当前全国房地产宏观调控持续，当地商品房供给严重供过于求。开发商在这样的背景下完成棚户改造项目，建成更多销售不出去的商品房，不仅不会使经济得到可持续性健康发展，只会使当地成为下一个“鄂尔多斯鬼城”。

（作者为安邦咨询房地产行业研究员）

(经济观察报)