十年土地市场监控 求索制度完善

2004年，房地产市场出现了过热的苗头：房价的快速上涨，房产项目的过多上马以及由此引起的房地产贷款过快扩张。为抑制房地产投资过快增长，国土资源部、监察部联合下发了71号文，规定当年8月31日后，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行交易，俗称“831大限”,从源头控制土地供给。

此后，中国土地出让方式发生重大变化，经营性土地以招标、拍卖、挂牌的方式出让，伴随着房地产市场的大好形势，全国土地收入猛增，也让地方政府获得了一个很好的财源。

从1999年到2011年的13年间，全国土地出让收入为12.75万亿，年均几乎达到一万亿。这笔钱对于地方政府来说，已成为不可或缺的资金来源。2011年，北京、上海等城市的土地出让收入超过了千亿元。

2006年，工业用地也正式加入招拍挂行列中。2007年9月28日，国土资源部部长徐绍史正式签发了国土资源部令第39号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，其对象从“国有土地使用权”细化到“国有建设用地使用权”，土地资源的开发利用和管理进入到一个更为科学、严谨和细致的法治时代。

近年来，各地国土资源部门开始探索“限房价、竞地价”，“限地价、竞政策性住房”，“双向竞价”，“综合评标”等多种出让模式，并且积极推动网上挂牌和拍卖，招拍挂的内容和形式变得更加丰富。

当然，近年来，土地招拍挂过程中存在的问题也逐渐暴露，中国房地产业协会副会长朱中一认为，还要完善招拍挂制度，探索普通住房用地价格在标定地价的基础上适当浮动机制，抑制普通住房用地的非理性上涨。

土地监控挑起调控重担

2012年初，国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽表示，自今年起，除“招拍挂”出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报国土部。土地市场的监控，在房地产调控调控进入攻坚阶段后，正逐渐挑起重担。土地作为信贷之外的另一个“闸门”，为房地产调控作出了重要贡献，正在逐步形成一个完整的土地政策调控体系。

2004年10月，国务院印发《关于深化改革严格土地管理的决定》，成为土地参与新一轮宏观调控的标志。随后，基于投资过热、土地需求量过大、房地产市场发展过快等特点，严把土地闸门成为必要的决定。2006年8月——国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》出台，这个首次直接以“土地调控”命名的中央政府文件成为一面新的旗帜，它意味着土地管理和调控政策进入了深水区，而土地的调控功能也受到越来越多的重视。“国八条”、“国六条”、“国十条”、“国十一条”、“新国十条”及“新国八条”等调控“组合拳”中，土地政策都是不可或缺的重磅武器。

2011年，被称为“新国八条”的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》明确指出，在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保，且当年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

2012年8月初，在对上半年土地供应工作进行总结时，国土部再次强调，将坚决按照国家房地产调控要求，根据上半年住房用地供应计划完成情况，进一步跟踪和研究土地市场运行趋势，积极做好土地市场的宏观调控和政策引导。继续督促各地加大工作力度，有效增加普通商品住房用地供应总量，优先供应保障性安居工程用地，实现应保尽保；继续加大闲置土地处置力度，督促已供住房用地及时开发利用。

随着成交量的回升，土地市场迅速回暖。据上海易居房地产研究院统计显示，9月份，10个典型城市土地成交建筑面积创下2012年来新高，共成交2878万平方米，环比增长14%，同比增长3%。不仅各地逐渐开始增加供应，流标情况也有所好转。

虽然进入下半年以来，土地市场有所好转，各大房企加快跑马圈地的速度，但受累于上半年土地市场的冷清，前三季度土地供应情况并不是十分乐观。根据国土资源部土地市场动态监测与监管系统的监测结果显示，前三季度全国土地出让总面积和价款分别为21.83万公顷和1.67万亿元，同比分别减少9.7%和26.3%。

在此情形下，加大土地供应被成为巩固调控成效的重要选择。专家认为，土地供应下滑将会导致接下来住房的新开工量和供应量的下降，土地供应偏紧导致对未来房价上涨的预期增强。加快供地节奏有利于增加住宅供给，有利于从供需平衡方面抑制房价反弹。

(证券日报)