北京楼市金九银十成色足 刚需高端产品整体热销

　　随着“金九银十”传统销售旺季的到来，让处于特殊时期的楼市备受关注。在今年春节以来楼市量价一路高歌猛进，土地市场一片火热的背景下，业内预计今年“金九银十”成色足。

　　□供应 26项目计划入市

　　根据亚豪机构数据统计显示，9月份北京预计将有26个项目开盘入市，其中包括鑫苑·鑫都汇、通州万达广场、泰禾·北京院子在内的纯新盘，以及包括京投万科·西华府、华业东方玫瑰、亚奥·金茂悦等在内的16个老项目后期。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，这主要受制于房企土地储备的不足。基于今年新一轮调控之后，北京房价水平并未转入下行，而是继续不断攀升，因此对于房企来说并没有“捂盘惜售”的必要性，2011-2012年间土地出让稀缺带来存货量的不足使得大量房企对于市场供应“有心无力”。而随着7月份以来“大批量”推盘的逐渐盛行，虽然月度入市项目个数难以有所突破，但是月度供应套数相比前期应有所改善。与此同时，虽然今年上半年宅地出现密集出让，但是基于大部分房企开发能力及周转率的影响，多数项目仍将在明年之后才能逐渐面市，因此供应不足的局面仍将持续至今年年底，到明年年初或将出现转折。

　　虽然入市项目量未现太大突破，但是从单个项目销售情况来看，“金九”表现成色十足。从9月首周推盘项目的表现来看，其中金隅翡丽铂爵郡、东亚·印象台湖等项目几乎开盘当天即卖完，而即便是原本属于“慢销”的别墅项目香江别墅开盘当天也热销55套，创造了销售额5.1亿元的佳绩。另外位于房山区的金域缇香项目周六以24000元/平方米的价格开盘之后，基于较好销量周一即将售价上调至27000元/平方米。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，虽然自8月份开始，北京楼市开始频频出现“大手笔”推盘现象，但是8月份供需比1:1.3，说明市场仍然处于供不应求的状态。在近两月供应较为充分的情况下，预计9月份成交情况将维持在较高位水平。

　　□区域 五环外占成交主力

　　从入市项目分布来看，9月预计入市项目较为分散，朝阳、海淀、丰台、昌平、大兴等区县均有所涉及，其中朝阳、房山、顺义、大兴几个区域的入市项目量不分伯仲，均在4-6个之间。另外向来供应量较少的丰台区9月将有3个项目入市销售，其中包括首开玲珑汇一个纯新盘，以及京投万科·西华府、汤泉墅两个老项目后期。亚豪机构副总经理高姗认为，受到夏家胡同高价地成交的刺激，丰台区项目入市积极性也出现明显提升。

　　从成交结构上看，来自机构统计显示，9月第一周，五环以外的成交占比达到93.3%，比8月第五周增加了3.7个百分点;成交均价在2万元/平方米以下的成交占比为57.15%，比上一周增加了2.1个百分点。从项目的实际成交价格看，9月第一周成交量超过20套的期房项目，成交均价基本都维持稳定，其平均价格变化幅度约为0.2%。新建商品住宅市场供需释放都以刚需为主，除了全市均价出现结构性下调外，市场实际价格走势表现平稳。

　　□产品

　　刚需、高端整体热销

　　从9月首周北京成交排名也可以看出，排名前十的项目当中，保利春天里、金地格林格林、华业东方玫瑰、北京明发广场等均为上月中旬入市的中低端刚需类项目。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这类刚需项目由于需求基数较大，因此入市之后多会在一定时间段内实现集中成交，例如排名首位的保利春天里上周集中成交192套。

　　近期，北京土地市场持续火热，夏家胡同、孙河、亦庄等多宗高溢价土地相继成交，区域楼面价屡创新高，北京优质宅地的稀缺致使土地成本居高不下，未来重点城区住宅高端化的趋势将越发明显，进一步刺激了现有高端住宅的销售。据亚豪机构数据显示，8月北京四环内高端住宅成交335套，成交套数环比上涨了15%。

　　中原地产市场总监张大伟判断，从北京楼市的发展轨迹来看，影响高端市场的因素大部分都是促涨的，因此在土地稀缺的情况下，未来北京的豪宅价格可能还会继续上升。

　　□价格

　　“涨价”仍是目前的主题

　　从入市项目定价来看，9月预计入市的26个项目当中，仅有8个公布了预计销售价格，而其余18个项目售价均处于待定状态。从已公布预售价格的8个项目来看，“涨价”仍然是目前的主题。其中金隅翡丽二期产品铂爵郡首次报价39000元/平方米，而其一期最后一次开盘价则为30000元/平方米;另外位于房山区的长阳光合作用此次报价18800元/平方米起，相比其年初开盘价高出了4800元/平方米。

　　来自亚豪统计显示，9月首周北京商品住宅成交均价为22816元/平方米，相比之前一周下跌6.8%。从成交价格来看，9月首周成交价的下滑则主要基于结构性因素。从成交特征中也可以看出，成交均价15000-20000元/平方米之间的产品成交占比为20%，相比之前一周上涨了5个百分点，而中高端价格区间产品成交占比则均出现小幅下滑。

　　中原地产市场总监张大伟表示，从目前全国楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。如果在2013年下半年，楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨，这也凸显了调控的难度。特别是一线城市，虽然国五条后限价政策相对较严格，但整体上涨趋势依然明显。