开盘4个月去化7成 南京这家地铁上盖盘能抄底吗？

“城南中海城南公馆首开售罄，为什么同区域内价格比中海便宜的禹洲嘉荟星岛，卖的一般。”这是房掌柜粉丝咨询掌柜君的问题。

实际上，2018年11月14日，禹洲嘉荟星岛首次开盘一次性推出全部住宅房源，共2栋楼308套房源，均价34634-35170元/㎡。开盘至今，已经过去4个多月的时间，今天（3.4）掌柜君在网上房地产上查到，该盘还剩下89套住宅房源未售。

也就是说，截至今天，禹洲嘉荟星岛首开去化7成多点。值得一提的是，项目首开当天，卖了不到3成。目前项目1、2号楼均有房源在售，销许均价34634-35170元/㎡，户型面积88—128㎡，精装交付。

那么，现在禹洲嘉荟星岛到底值不值得抄底？

下面，掌柜君从区位、配套、产品等多维度全面测评禹洲嘉荟星岛，给大家作置业参考。

地铁上盖物业 3站南站2站河西

2016年1月， 禹洲以7.1亿元拿下城南铁心桥G71商住混合用地，楼面价11610元/㎡，即禹洲嘉荟星岛项目地块。该盘总建筑面积约8.8万㎡，由两栋高层住宅和建筑面积约3.7万㎡的综合体构成，集居住、餐饮、购物、休闲等于一体，综合容积率4.3。

区位上，禹洲嘉荟星岛位于雨花台区江泉路与春江路交汇处，坐落于地铁S3号线春江路上盖，向东3站直达南京南站，向西2站可达河西新城。同时，周边还有多条公交线，公共交通出行方面，十分便捷。

单就区位而言，禹洲嘉荟星岛处于南部新城、河西新城、软件谷三个片区的核心地段，交通优势较为突出。

周边配套成熟 资源层次不高

不得不承认，禹洲嘉荟星岛周边生活配套确实已相对成熟，满足日常生活需求完全没问题。但是，几乎被春江新河苑、春江新城、春江佳园等安置房小区团团围住的禹洲嘉荟星岛，周围的配套资源层级并不高端。

项目周边沿街商铺较多，人流量较大。另外，周边有春江幼儿园、雨花台中学分校和三江学院，因此，年轻人口也不少。

而且，因为安置房林立、高校落户于此，加上距离河西、软件谷两大上班族人群聚集地较近。所以禹洲嘉荟星岛所在的铁心桥区域租房客群十分庞大。相信这样的人居氛围，是多数买房人不愿接受的。

户型多样 满足刚需、刚改需求

产品设计上，禹洲嘉荟星岛项目外立面是仿铝板和玻璃幕墙打造，是现代主义风格。据悉，项目精装标准在3500元/㎡，选用的装修产品，都是一线品牌，包含50余项人性化细节装修标准。

且不论最后交付情况如何，起码从开发商的宣传来看，禹洲嘉荟星岛定位偏向改善，注重品质打造。

再来看户型打造，项目设计4种面积段户型，包括88、108、115、128㎡，精装交付。其中，88㎡户型设计的是“2+1”户型，108㎡户型设计的是标准三房，115㎡和128㎡户型设计都是四房两卫。

（108㎡户型▲）

1号楼共25层，两梯四户，只有一个单元，共有108㎡和128㎡两种户型，其中为108㎡为中间户，128㎡为边户；

2号楼共26层，两梯四户，两个单元，主力户型为88㎡、108㎡、115㎡。其中，90㎡和108㎡的户型为中间户，115㎡户型为东边户，108㎡户型为西边户。

总体来说，禹洲嘉荟星的户型设计兼顾刚需、刚改需求，总价约308万元起，入门门槛不算高。

需要指出的是，项目两栋住宅楼均带多层底商，这或是一个影响其销售的不利因素。

周边二手房 20000—32000元/㎡不等

二手房方面，目前禹洲嘉荟星岛周边除了春江新城、春江佳园等安置房小区外，还有万科金色里程、蓝岸尚城等商品房小区，不过安置房和商品房二手房价格相差较大。

春江新城等周边安置房小区：均价2-2.6万元/㎡；

蓝岸尚城：（商品房）均价约3.5万元/㎡（复式小面积），均价约2.6-2.8万元/㎡（100平以上户型）；

万科金色里程（品牌商品房）：均价约3.2万元/㎡（复式小面积）。

对比周边商品房小区二手房价格，禹洲嘉荟星岛的售价并没有价格优势。

写在最后：综合来说，禹洲嘉荟星岛，周边的环境和生活配套是影响其去化缓慢的最主要因素，其次项目商住混合的用地性质，也令一批注重生活品质的购房者，望而却步。最重要的是，3.5万元/㎡的价格，并没有诱惑力。要知道，这样的价格，可买到河西南、鼓楼滨江等炙手可热的板块。

或许，开盘卖了7成的禹洲嘉荟星岛，地缘客户才是消化该盘的主力军。