品牌房企狂砸170亿拿地 疯狂抢地为哪般

房企拿地热情高涨

短短一周之内，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)豪掷百亿元拿地。10月10日，保利地产在上海以45亿元竞得徐汇区滨江地块，也就在同一天，保利地产在长沙土地市场也有斩获；随后在10月12日，又以32.59亿元再竞得上海市杨浦区一宗商住地块。就在不到一周时间里，保利集团四度出手拿地，累计出资金额达131.4亿元。

其实，在最近出现的一波抢地狂潮中，并非只是保利地产的“独舞表演”，包括万科、龙湖、金地、恒大等国内知名房企的身影也频繁出现在土地拍卖市场上。一份针对万科等五家知名房企拿地相关统计数据表明，自9月1日以来，万科在全国各地土地市场上频频出击，截止到10月14日，已经取得20宗地块，规划建筑面积达614.73万平方米，累计出资金额约170亿元。

在这一轮“财力肌肉”展示过程中，品牌房企成为当仁不让的主角，中小房企集体缺席。有统计数据显示，进入三季度后，品牌房企拿地的步伐明显加快，截至目前，万科、中海、保利等标杆房企在三季度的出资累计金额已超过600亿元。即使连之前深陷财务困境的绿城，也在上海拿下两宗地块，总金额约30亿元。

值得关注的是，近期出现了房企高溢价拿地现象。如在近期一轮抢地潮中，招商地产(000024,股吧)经过近百轮竞价，力压龙湖、金地竞得青浦徐泾镇一地块，溢价率达75%。这与半年前经常以低价成交的情形形成了鲜明对比。

表1 部分房企近期拿地情况汇总

房企 土地宗数 规划建筑面积 总成交金额 平均楼面价 平均溢价率(%)

（万平方米） （亿元） （元/平方米）

保利地产 8 261.23 152.85 5851 28.18

万科 20 614.73 169.1 2751 15.8

金地 3 41.73 7.62 1825 0.11

富力(富力又一城 富力盛悦居) 2 32.57 17.8 5465 42.24

绿城 2 19.24 29.58 15375 36.77

招商地产 3 78.5 21.12 2691 35.85

万达 2 107.15 18.45 1721 0.19

中海 1 20.75 2.7 1301 -

恒大 5 59.34 8.02 1351 -

绿地 5 75.46 13.88 1839 6.5

注：数据来源为中国指数研究院（2012.9.1~2012.10.14）

资金面改善是主因

房企为何突然会一改过往的谨慎形象，在土地市场频繁使出大手笔？

据了解，在今年上半年，全国主要城市土地交易市场交易状况难言理想。以杭州为例，今年1～6月份全市共推出185宗土地，但仅成交145宗，流标率达21.6%。其中住宅只推出6宗，仅成交两宗，流标率更是高达66.7%。此外，包括北京、上海、广州等一线的土地市场在今年上半年也并未表现出红火景象，同样存在一定的流标情形。

仅仅过去三个月，市场缘何突然变成另外一番景象了呢？复旦大学地产运营研究所所长蔡为民(博客,微博)分析指出，房企资金状况改善是其中最为主要原因。他说：“成交状况的回暖，使得部分开发商获得了大笔资金，同时信贷松动，加之外部融资状况的改善，都让开发商有了更多的资金投放土地市场。”

成交状况回暖，通过销售回款方式获得更多资金，这已是不争的事实。根据上海同策咨询机构跟踪监测数据显示，前三个季度，包括万科、金地、保利、中海等在内的国内十大标杆房企，已基本完成指标。监测结果显示，万科和金地指标完成情况最差，但已分别完成了65%和68%，只要保持现有节奏，完成全年目标自然不成问题。销售任务完成得比较理想的是世茂，截止到9月底已经完成了全年的指标，其次是保利地产和中海，分别完成了95%和92%（具体可见图1）。

此外，信贷松动、融资状况得到改善，使得房企得到了更多的资金支持用于拿地。根据央行公布的数据显示，9月末，广义货币(M2)余额94.37万亿元，同比增长14.8%，比上月末高1.3个百分点；狭义货币(M1)余额28.68万亿元，同比增长7.3%，比上月末高2.8个百分点。业内人士指出，M1和M2的增速环比上月提升较快，显示资金流动性进一步宽松。这样的变化自然会“惠及”房地产业，中国指数研究院有关人士表示，从今年1～8月房地产行业的运行情况来看，房企资金来源达5.97万亿元，同比增长9.1%，增速明显提高。其中，国内贷款同比增长11.2%，比1~7月提高2.4个百分点；定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长10.1%和10.0%，比1~7月分别提高4.6个和5.4个百分点，除利用外资以外，各类资金来源增长幅度均大于1~7月，表明开发企业的资金状况好转更为明显。

此外，从今年3月份开始销售状况回暖，也使得部分房企预期转变。蔡为民分析指出，销售状况的改善，尤其是受提前完成销售任务这一利好鼓舞，使得开发商“看多”情绪逐渐占上风，并导致土地需求有所增加。

左右楼市整体预期

房企出手阔绰，以高价拿地，对楼市未来预期会产生影响。

汉宇地产有关人士表示，三天时间内，保利四度摘得多幅地块，一方面说明资金实力雄厚的开发商近期已进入密集拿地期，对于优质地块，展现出势在必得的信心。而另一方面，作为央企的保利地产，短期内频频出手，其中更成功创造了新“高价地”，或多或少会左右后期楼市整体预期。

但有业内人士分析指出，从以往的经验来看，土地市场的局部回暖很容易就转变为楼市反弹的“前奏”。蔡为民说，按照当前的房地产开发周期推算，现阶段竞得的土地，开发周期大概需要两年左右。如果板块区域内出现“高价地”，则意味着在未来两年内，房价将维持在高位。而反过来说，在目前高价获取的土地上建成的商品房，为了保证相应的利润，未来售价肯定要高出现有水平。由此看来，土地市场的回暖及“高价地”的产生，在影响市场预期的同时，还会推升未来的房价。

就短期来看，“高价地”的产生，已使二手房卖家心理产生了微妙的变化。精明的二手房卖家已经觉察到了“高价地”的辐射效应，如9月底中电投资以20.5亿元的总价拍得黄浦江沿岸综合开发地块，楼板价为今年新高，达28983元/平平方米。受此消息影响，近期周边板块的二手房市场出现部分“跳价”行为。

土地市场的复苏，已经引起调控再度收紧的担忧。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“高价地”现象，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“高价地”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“高价地”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009~2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，调控效果功亏一篑，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

作者：甄爱军

(理财周刊)