土地市场快速回暖值得反思 地产寡头时代将临

一线城市近两个月来的土地市场回暖速度大大超出市场预期：央企旋风再起，地产寡头时代将临！这些看似激进的判断，也许并不遥远。

以上海为例，在9月29日申电投资刚刚以总价20.5亿元夺得黄浦江沿岸综合开发地块后；10月10日，央企保利于上海出手，和某基金公司联合竞得徐汇区滨江地块，总价45亿元，折合楼板价27055元/平方米，溢价率达42.86%。值得注意的是，这场夺地大战仅竞价环节就超过一个半小时、总计400多轮。

而就在昨天，保利又出手了。还是在上海，这次保利与融创联合，以21.74亿元竞得外高桥南部国际社区商住综合地块，溢价率63.3%，楼板价每平方米18090元。

有统计数据显示，上海10月将共计推出22幅地块，出让面积达121.3万平方米，起始出让金总额达121.62亿元。因此，10月或成为上海今年土地成交面积及成交金额最高的月份。而从10月10日当天的热闹争地的场面来看，未来开发商乐观举牌，不断刷新溢价率的大戏还将不断上演。

一个不可回避的事实是，尽管房地产调控还在继续，尽管有政府部门三令五申要求不要炒作高价地，稳定市场预期，但开发商已经按捺不住了。

开发商近期积极拿地，在几乎所有龙头房企中都有所体现。比如万科在9月份共斥资43亿元拿下9幅地块，遍及广州、东莞、青岛、秦皇岛、杭州、昆山、昆明和贵阳等地。

一个可以预见的后果是，在万科、保利等龙头房企的带动下，其他开发商拿地勇气可能增强，因为“央企龙头都进场了!”另一个后果是二三线城市土地市场也将陆续回暖，因为“一线城市都回暖了！”

一些开发商和地方政府乐于把目前的土地市场回暖解释为上半年土地“冰冻期”后的正常释放。“上半年地方政府的地卖不上价格，所以各地推地很少。现在开发商手里有钱了，大家也预测到之前的土地出让量萎缩会带来下一波供给不足，谁手里有资源就会卖上好价钱。再加上目前土地价格也还只是回暖的起步期，这些因素叠加，导致房企拿地热陡增。”一位大型房地产企业高层表示。

今年9月，在一场合肥土地拍卖会上，广州杰锐投资击败保利、绿城拿地，公司高管在接受记者采访时兴奋地称，“现在是收获的季节！”

这一轮土地市场回暖的逻辑是成立的，没有土地回暖就没有下一轮的商品房供给保障。但目前回暖的态势却是值得反思的。

其实，早在今年初，任志强就高调预测房价2013年有超预期上涨的可能。其重要依据就是上半年土地供给被人为压缩。这其中有地块无人接盘的被动原因，也有各级政府为了防止高价地信号扰乱市场预期而暂停优质地块出让的情况。

在没有系统的、符合市场规律的土地出让计划作为指导的情况下，今天土地市场一暖即热的局面就完全可以想象了。

（上海证券报）