再停十宗热地 北京土地市场显尴尬

没有哪个城市的土地市场比北京更加敏感了，在连续叫停来广营地块、石景山商业用地后，9月21日，北京再次叫停十宗地的出让。

其涵盖范围也更广泛，包括大兴区、丰台区、通州区等，涉及用地范围更广，除了常见的住宅、商业用地，还有旅游项目设施用地、多功能用地。

十地退市

该十宗被喊停的土地当中，3宗位于大兴区、3宗位于丰台区，2宗位于通州区、1宗位于怀柔区，一宗位于开发区。从土地用途来看，5宗为多功能用地，涉及到商业金融用地的则有4宗，1宗为旅游设施项目用地。

分别为：大兴区魏善庄镇北区西区AA-25地块其它类多功能用地项目、大兴区庞各庄镇镇区改造6号地PGZ01-11地块商业金融用地项目、大兴区生物医药产业基地0504-018地块F3其它类多功能用地项目，及丰台区王佐镇（A-01地块）、（A-02地块）、（A-03、A-04地块）F3其他类多功能用地。

怀柔区雁栖镇C8旅游设施项目用地、通州区永顺镇北苑商务区西区商业金融、居住及托幼项目用地及东区商业金融、居住项目用地，另有一宗位于经济技术开发区河西区的X24C1地块C2商业金融用地项目。

实际上，此次中止出让的10宗地块中，并非都是高底价。其中大兴区生物医药产业基地地块多功能用地项目的挂牌底价仅约1.75亿元，折合楼面价为2000元/平米。大兴区庞各庄镇镇区改造6号地块商业金融用地项目的起始楼面价也仅为1777元/平米。

北京土地储备方面的人在接受媒体采访时指出，作出上述变更主要是为了“应国土资源部要求，对规划内容和出让规则进行修改”。

但在北京业内的眼里，所谓的“为贯彻落实国土资源部关于房地产调控的有关要求，稳定市场预期”只是怕出高价地、乃至高价地的代名词罢了。

叫停之因

北京业内人士直言，受上半年土地出让金同比下滑六成的影响，下半年北京市国土局推出了不少优质地块，但在目前情况下，这些地块一定是北京开发企业争夺的重点。如此一来，无疑会抬高地价，甚至出现高价地，而这也可能会让北京政府有执行调控不力的“嫌疑”。

如果中止商业金融用地的出让是延续对石景山商业地块的做法，那么5宗多功能商业用地的叫停则有可能受累于9月20日两宗多功能用地的高溢价成交。

9月20日，北京光谷科技园以7.73亿元的总价竞得通州区台湖镇104、109地块，其溢价率分别为88.3%、121.9%。彼时，就有业内人士指出，多功能用地的底价不高，房企对此不感兴趣，不过当地企业基于产业发展等原因，会拼全力拿下，出现高溢价率也很正常。

事实上，就在来广营A2地块出让之际，北京市政府已经设置竞价上限——不能超过起拍价格的50%，但无奈该地块受关注度颇高，处于地块价格过高引起市场轰动的担心，北京国土局在挂牌第二天即宣告暂停该地块的出让。

即便如此，该地块的影响力亦不可小觑。据消息人士透露，国土部在9月17日就曾向北京市国土局问询过9月土地成交情况及来广营A2地块相关信息，譬如基本条件、报价竞价情况、交易规则、预估楼面价格等，并上报国务院。

百亿损失

此外，相关业内人士亦指出，北京楼市的变化也在影响着开发商对土地的兴趣。“从市场来看，3月之前，通州、大兴区域等有一些大的价格下滑，加上限购等因素，开发商对这些片区缺乏热情。而中心城区房价几乎没有变动，就目前而言，北京中心城区的房价比限购前还要高。”有业内人士透露称。

其续称，“目前，四环内的存量房在5000套以下，即使愿意一次性付款，也未必能买到好房子。”另一方面，随着六环内拆迁难度的加大，拆迁周期的延长，未来主城区几乎无地可出让，对主城区土地的争夺必然是未来房企的主要目的。

有分析指出，中止这10宗地块的出让，将可能使北京9月土地出让金减少近百亿，若加上底价12.8亿的来广营A2地块，底价2.75的石景山地块，北京国土局9月的损失将不止如此。

事实上，这已经是北京国土局自9月18日以来第三次宣布暂停或停止出让土地项目了。据不完全统计，北京9月入市的地块共计32宗，但中止出让的已经达到了12宗。

未来这些被叫停的地块在规划内容和出让规则将如何调整，依然是业内最为关心的焦点。

有接近北京国土局的消息人士称，由于北京保障房投融资平台难以完成预期的融资任务，而政府也难以承担，所以，市政府希望大的国企和央企能参与到保障房的建设中来，预料这些中止的地块未来的出让条件可能会发生变化，或出现高出让条件，并将加大保障房配建的力度。