关心银行贷款的新产品
由于商业银行的竞争逐渐激烈,为了能拉到更多的存款,他们也推出了各种和房屋贷款相联系,实际上带有揽存性质的金融产品。如果公司人购房者多关注这些金融产品,也会带来一定的额外收益。
比如一些商业银行推出的“存低贷”和“存贷通”就有这种作用。
需要贷款买房者如果在活期账户上存有一定数额的现金,这些金融产品把客户的活期存款与住房贷款结合起来管理,只要活期存款超过一定数额比如5万元,银行就会把超出部分按一定比例将其视作提前还贷,节省的贷款利息作为理财收益返还到客户账上。但客户存折上的资金并没有真正动用,需要周转时可随时支取。
例如一公司人,最近在一商业银行办理了60万30年的个人住房贷款,某日的增值账户存款余额为10万元,则2.5万元视作提前归还贷款,剩余7.5万元则按活期存款计算。但他可提取的金额不受影响,取现时仍可提取10万元现金,这样,他在当天可节省贷款利息支出3.82元(25000×5.508%/360),相信这些小钱通过日积月累会成为一笔可观的财富。
不过,银行审批这种客户时比较严格,而且较一般按揭贷款利率偏高。
盘活公积金
住房公积金是个好东西。很多年轻人在选择就业公司的标准上,往往容易看重得到的税后现金,而轻视公司缴纳住房公积金的比例,这其实是个“朝三暮四”式的错误。
公积金账户上的钱不能作为购房的首付款,它的最大功能是“冲还贷”,抵减房贷的还款额。
因此,如何用每个月的公积金来冲抵自己的房贷便是一门学问,一般而言,公积金“冲还贷”的常见方式有两种:月冲和年冲。到底哪种方式能达到最佳“减负”效果,并不能一概而论,关键要看房贷者本身现金流等情况。
月冲:又叫逐月还款法,是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来,用于支付住房贷款的本息。对于多数购房者而言,其所能够申请到的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷,而每月公积金的进账额一般也小于月总还款额,因此,公积金加商业贷款的组合贷款模式以及公积金“月冲”方式是多数人的常见选择。
年冲:又称为一次性还款法。和“月冲”的本息还贷不同,“年冲”是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。而根据公积金中心的规定,“年冲”须优先归还公积金贷款本金,也就是说,偿还完全部公积金贷款本金后,才可以冲减商业贷款的本金部分。“年冲”方式其实是一种提前还款,节省的多为公积金贷款的利息,同时,这种方式更适用于公积金账户余额较多,且贷款初期现金支出压力不大的购房者。
(第一财经周刊)
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2024-05-15 20:43