一线城市土地供应减少 房企随轨道交通去县城拿地

近期，国家发改委发布的《长江三角洲城市群发展规划》（以下简称《规划》）提到包括上海、苏州、南京、杭州在内的一二线城市都属于过度开发城市，粗放式、无节制的过度开发，新城新区、开发区和工业园区占地过大，严重影响到区域国土空间的整体结构和利用效率。

未来将遏制建设用地蔓延趋势，控制开发强度，特大城市和大城市建设用地实现由增量扩张向存量挖潜转变，上海建设用地规模实现减量化。

《规划》提到，到2020年，基本形成经济充满活力、高端人才汇聚、创新能力跃升、空间利用集约高效的世界级城市群框架。长三角希望通过规划城市群，破解高地价困局，焕发城市发展的活力。

未来国家不仅要在整体上缩减一线城市土地供应，同时会加大过度开发的一线以及二线城市的调控，这些城市恰恰是“高价地”扎堆之处。通过对过度开发区域的调控，实现区域间的均衡发展，从而抑制“高价地”，解决楼市两极分化。

对此， 新城控股 高级副总裁欧阳捷认为，解决“高价地热”不是控制土地供应，而需要加大土地供应，在新增供应不足的情况下加大城市更新的力度，提高土地利用效率。

明源地产研究院资深研究员刘策表示，缩减一线城市以及部分二线城市的土地用地规模，在城市群内部对过度开发区域进行调控，实现土地供应的地区均衡化发展，这个做法对于当前的“高价地热”短期影响不大，毕竟僧多粥少的局面短期很难改变。

通过土地供应的调整不能从根本上改变房企热衷大城市及核心地段的热潮，就像现在国家鼓励房企去三四线城市拿地但是房企都很谨慎一样，这是市场本身的规律在发生作用。

破局：去一线城市卫星城拿地

有业内分析师认为，从目前情况来看，房企资金充足，销售情况良好，短期内“高价地热”不会出现大的变化，将延续下去。那么如何才能解决一线城市以及部分二线城市土地供应不足的问题，打破“高价地热”的困境？

6月12日，万科、深铁与重庆城市交通开发投资集团等单位签署了四项备忘录，确立了万科未来重要的发展方向，围绕地铁为城市提供配套服务。通过 这一方式，根据国家的城市群战略来发展地铁物业，万科可以获得大量优质土地，减少过热的“高价地”项目给企业造成的冲击，一举解决土地资源匮乏的问题。

万科相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，不拥抱轨道交通就只能拿“高价地”了。一线城市土地有限，依靠轨道交通，将部分城市功能外移，能够有效缓解大城市病。未来将迎来轨道交通10年铂金时代，万科看好都市经济圈兴起。

在一线城市的卫星城拿地，似乎已经成为房企突破高地价之困的最有效武器。

那么，长三角、珠三角、京津冀等城市群中主要的都市圈，真的能通过类似城际轨道交通或者高铁，迅速破局，解决土地供应不足的问题？

欧阳捷表示，轨道交通+都市圈是解决“高价地热”的一大方法，都市圈的建设实现城市之间的协调发展，各城市之间不再是竞争关系，而是分工不同的各 大板块，相当于扩大了城市的范围，而轨道交通则解决了往返两地的时空交流成本，实现资源共享，中心城区的供地压力自然能得到缓解。

业内分析师表示，房企在一线城市拿地越来越难，与地铁公司合作有利于在主流城市补充库存，是当前一线城市土地供应不足困境下的不错选择。

该分析师认为，这也将成为今后的大趋势，就拿北京和上海来说，人口饱和，产业外迁是必须的，通过资源整合，把过剩的资源向外转移，为新的需求腾出空间，解决中心城市拥堵的问题。国际上很多大都市的经验证明，这是行之有效的方法。

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥表示，依靠轨道交通建立都市圈，可以供应的土地范围就更大了，可以解决一部分一线城市土地供应不足的情况。依靠轨道可以缩短都市圈的时间距离，便利了城区之间的联系。

但陈厚桥认为，目前尚不能确定“轨道交通+都市圈”的做法能够成为未来的趋势，仍需要时间检验。毕竟城市之间存在壁垒，在资源共享方面存在一定的障碍。另外就业以及居住距离是否符合心理预期，卫星城的基础设施建设、配套完善都需要时间去检验。