北京一季度土地供应大幅下滑 宏观政策考量或为主因

北京市国土局官网显示，（2016年）一季度土地市场累计成交12宗，面积约65公顷，总成交额228亿元；其中经营性用地8宗，约46公顷，同比分别下滑68%、81%。

亚豪市场机构总监郭毅表示，土地出让供应减少的背后是宏观政策考量的结果。

土地供应减少或因宏观政策考量

2013年、2014年，北京一季度出让土地分别为52宗、50宗，进入2015年后土地出让速度明显放缓，2015年、2016年分别为28宗、12宗。

郭毅认为，一季度土地成交量减少的主要原因是土地供应量的减少，而土地供应量减少又与国家宏观政策的考量关系密切。往年这个时候，北京市国土局会出台一个土地供应计划，但今年截至目前却并未出台。土地供应计划的延后会导致土地市场整体节奏变缓。

“延后出台的原因可能是决策层在考虑不同属性用地的占比问题。”郭毅说，目前自住房已完成7万套的目标，今后此类供应是否会增加，这是政府需要慎重考虑的事情。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，土地市场陷入低谷和土地出让的节奏有关。对于政府来说，预计第二季度的土地出让规模会上升，这是政府后续积极补充库存的一个有效方式。为了平抑房价波动，后续部分地块的出让会增加相应的“7090”条款和要求。

“7090”政策是在中小户型供不应求，难以满足刚需的背景下于2006年出台的。该政策实施三年后，于2009年逐渐退出市场。

值得注意的是，今年3月31日，北京市国土局挂出的昌平南邵镇两地块出让文件中再次出现“7090”条款。此次公告明确提出，下一步将合理把握土地供应方式方法，优先保障民生住房土地供应，在住宅用地中提高中小套型普通商品住房比例。这再次释放出土地供应策略的调整信号。

郭毅认为，土地供应减少是基于人口规模控制和产业结构调整这两个原因。作为承接北京中心城区人口和功能疏解的重点地区，今年以来，顺义、大兴、门头沟等新城共成交经营性用地面积约38公顷，占北京已成交经营性用地面积的83%。

中原地产首席市场分析师张大伟认为，在库存压力比较小的城市，尤其是一线城市和二线核心城市要增加供给量，以及中小户型的供给。

土地供应减少不等于高价地频出

土地供应减少会不会导致开发商高价拿地，以至于高价地频出、间接影响房价？

2月23日，绿地集团以52亿元拿下北京大兴区黄村镇四街、五街、六街村项目DX00-0208-6001等地块、北臧村生物医药基地DX00-0502-0013地块，其中黄村地块未来项目销售价格直逼10万元/平方米。

2月26日，中骏地产以39.48亿元，配建5万平方米“公共租赁住房”的代价，拿下门头沟区龙泉镇MC00-0003-0026等地块，折合楼面成交价4.1万，晋升区域新高价地。

“简单理解土地供应减少会导致高价地频出是片面的。”郭毅称。房企拿地需要从宏观政策、市场环境、战略布局、产品定位和地块前期定位等多个角度综合考虑。

宏观政策、市场环境能否支撑地价水平以及倒推出来的房价水平，是开发商选择拿地与否的重要标准。另外也有部分开发商从战略布局角度出发，为实现每年的目标销售额必须在某个地方积极拿地。

土地供应减少并非高价地频出的主要原因。如果该地块未来的发展是否足以支撑其目前地价，开发商便会选择高价拿地。

严跃进认为，在土地供应减少之际，"单枪匹马"拿地的房企已经越来越少，“抱团”拍地成为房企降低风险的重要方式。

北京土地市场的交易价格太高，使得部分房企为了控制拿地成本，通过并购一些项目的方式来补仓。另外，二线城市不限购，不少房企也会积极到此类城市拿地，比如天津、南京、合肥等。