京城土地供应239宗土地 房山住宅246.5万平米

　　在此次公布的地块中，崇文门路口东南角地块是内城唯一的商业用地，该地块在今年2月已经成交。新京报记者 侯少卿 摄

　　5月8日，北京市国土资源局公布了2013年度北京市第一批拟供应的239宗土地信息。其中，商品住宅供应地块面积约819公顷;商服用地44宗，约308公顷;工矿仓储用地152宗，约905公顷。从商品住宅供应量来看，首批供应量占全年供地计划850公顷的96%，但由于2011、2012连续两年北京未实现供地计划，今年的土地供应是否能执行到位，仍是业内关注的焦点。

　　南城持续发力

　　据悉，今年首批土地供应中，商品住宅用地主要集中在房山、顺义、昌平等郊区，其中房山住宅供地总量达到246.5万平米，为供应量最大区域，占总供应的三成。去年与房山供地并驾齐驱的大兴今年热度有所降低，供地区域主要集中在亦庄、旧宫和孙村。

　　除传统的供地热点区域外，今年集中供地的区域还包括朝阳孙河和通州台湖。朝阳孙河今年住宅供应量达到80.13万平米，未来或将成为北京高端市场板块的重要放量区。而通州台湖自去年年底集中推地以来，已有万科、首开等大品牌开发企业进驻，地价也是水涨船高，今年计划入市的规模达到86.6万平米，也将成为北京楼市新兴崛起的热区。

　　此外，今年起，养老设施用地首次纳入年度供地计划，约推出100公顷养老用地引导企业积极参与养老设施建设。其中首批供地中，在顺义新城和密云溪翁庄镇两宗土地中规划有休疗养和养老院的土地用途。

　　供应力度加大

　　受新一轮宏观调控的影响，北京土地供应力度也正在加大。从前4月的土地供应和成交情况来看，北京前4个月包含经营性用地及工业用地在内的土地出让金收入已达到547.746亿元，远高于2012年同期的134.897亿，同比涨幅达306%。

　　1-2月本是传统的土地供应淡季，但在今年却一点都不平静。如崇文门东南角商业地块、朝阳孙河F、G地块等热门地块都在此期间成功入市成交。而在2月28日一天，北京集中出让13宗地，成交额达到107亿。

　　进入5月，门头沟一宗商业地块已经成交，未来还将有10宗地陆续进入招标、挂牌程序。与以往先出计划后供地、土地供应集中在下半年的供地节奏不同的是，今年在不少地块已成交后，详细的土地供应信息才出炉，土地供应节奏比较平均，上半年已出现多轮供应高潮。

　　对此，中经联盟秘书长陈云峰表示，新“国五条”的重要内容就是增加土地供应，特别是供需矛盾突出的一线城市。从今年上半年北京供地情况来看，北京也正加紧推地，改变土地市场“僧多粥少”的局面，有利于稳定房价。

　　■ 亮点

　　住宅用地供应房山居首

　　在北京2013年度第一批拟供应计划中，城四区中东城区和西城区均无土地供应，朝阳作为四城区中的供应大户，拟供应住宅用地80公顷。

　　仔细观察各区域的土地供应计划量不难发现，房山、通州、大兴等郊区仍是今年供地的主力。其中，房山拟计划供地13块，地块主要分布于长阳、良乡、阎村、城关等板块，总面积为246.5公顷，是公布供地计划中各区县之最。

　　早在去年10月份，房山区就举行了土地储备供地项目推介会，集中推介51宗地块，吸引了万科、首创、金地、中国铁建、绿地、首开等众多品牌开发商参与。此次房山区计划供应的地块中有一半以上属于去年集中推介的51宗地块。

　　“优质地块的入市，助推了房山区域热度的提升。目前大兴、通州等郊区的主要供应大多位于六环，房山可以说是现在唯一在五环附近有大量项目供应的区域。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　传统商圈将注入新鲜力量

　　今年公布的首批商业用地中有不少位于较为成熟的商圈区域，如崇文门、奥体南区、西大望路、清河四个已有商圈都将有新商业地块入市。相对成熟的市场环境对于商业项目操作的风险较小，因此对于房企来说具备较强的吸引力。

　　其中，堪称“绝版黄金地块”的崇文门路口东南角0138-607地块(即崇文门路口东南角哈德门饭店原址地块)在今年2月7日已经成交，该地块总建筑面积为8.58万平米，最终国瑞兴业以27.778亿元中标，楼面价约32375元/平米。虽然未超过2011年一街之隔的崇文门菜市场拍出的43228元/平米，但吸引了住宅市场龙头老大万科的到来，这也是万科在北京首次通过公开市场参与纯商办地块的竞买。

　　此外，即将入市的清河商业中心西区地块、西大望路其他类多功能用地A地块、奥林匹克公园南区15号地块等，由于处于成熟商圈，也备受关注。以上三宗地块面积分别为3.11公顷、1.5公顷和2.24公顷。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，奥体南区与西大望路所处的区域商业气氛较成熟，且宗地面积较小，因此对于周边房价与地价的影响相对较小;而清河地块面积较大，适合进行大规模城市综合体的开发，提升其周边整体环境与品质。

　　朝阳孙河或成高端产品聚集区

　　此次公布的信息显示，今年朝阳孙河共推5宗地，除今年2月已成交的两地块外，还将有三宗地入市，体量共62.82万平米。

　　据悉，2012年9月龙湖拿下孙河乡西甸村A地块后，孙河开始加大土地供应。从出让金额看，楼面价从最初的2万/平米已上涨，最新成交的两地块楼面价分别为2.6万/平米和2.9万/平米。

　　朝阳孙河位于中央别墅区的心脏位置。据悉，龙湖将在孙河推出第二个顶级“原著系”低密度楼盘，首期预计于今年年中入市;而泰禾的孙河项目也会再现其顶级产品“院子”系列，项目有望在今年亮相;而首开股份董秘王怡则表示，由于该区域高端项目云集，首开正在对项目进行差异化的设计，项目最快预计在年底亮相。

　　养老地块首次纳入供应计划

　　今年公布的公共管理与公共服务用地中，首次将养老设施用地单独列出。北京市国土资源局网站显示，1300公顷的公共管理与公共服务用地中，养老设施用地占100公顷。

　　此次纳入供地计划的养老设施用地主要分布在顺义区和密云县。其中顺义区新城21-08-001南侧地块23.28万平米，规划用途为居住、养老院;密云县溪翁庄镇引水渠调节池东侧A-01、B-01地块共52万平米，规划用途为R2二类居住用地、C53休疗养用地。

　　据北京市土地整理储备中心历年成交结果显示，密云县溪翁庄镇引水渠调节池东侧A-01、B-01地块已于2013年2月4日以4.62亿元被中投发展竞得，为首宗规划性质为居住、休疗养用地。

　　市国土局相关负责人公开表示，2013年的供地计划中首次单列出养老设施用地指标，是因为养老问题受到社会日益关注，以后每年都将单独纳入年度供地计划。

　　业内人士指出，由于国内尚未有完善的养老地产运营模式，在盈利模式未清晰之前，需要避免出现该类地块遭遇“冷遇”或是出现开发企业“借机低价拿地”的现象。

　　■ “明星”地块

　　夏家胡同地块 地段稀缺周边环境欠佳

　　如今北京三环内的土地可谓寸土寸金。此次计划供应的夏家胡同二类居住地块位于丰台区花乡纪家庙地区。

　　记者在地块现场了解到，目前此地块的拆迁整理工作已经完成，地面也基本清理平整。该地块紧邻南三环，辖区内拥有地铁16号线、10号线、14号线等轨道交通，周边有首都经济贸易大学及北京小学万年花城分校。

　　据出让公告显示，该地块出让面积14.4万平米，规划建筑面积为7.66万平米，挂牌出让起始总价为13.1亿元。同时根据出让要求，该地块将配建建筑面积不少于1万平米的“公共租赁住房”。业内普遍认为，夏家胡同地块地处三环内，地段稀缺性必将吸引众多房企参与角逐。

　　“剔除配建的1万平米的公共租赁房后，该地块的起始楼面地价约为1.97万元/平米。按照一般土地出让规律，该地块的最高限价为起始楼面价的1.5倍，再加上公租房等成本，该地块的成交价预计将达到3.5万元/平米甚至更高。”高策地产服务机构董事长陶红兵分析。

　　中铁地产市场开发部部长楼英瑞表示，地价决定产品类型，夏家胡同地块未来很可能会打造为高端住宅产品。虽然目前夏家胡同周边环境欠佳，但现在三环内大多是二手房，且年代较远。随着周边环境的进一步提升，新房产品仍大有市场。另据记者了解，与该地块隔三环相望的万年花城三期单价达4万元/平米以上。

　　■ 新区崛起

　　台湖 众名企捧出土地市场“新秀”

　　5月初，台湖区域接连两块地块成交,其中万科和首开联合体取得通州台湖一住宅用地，地块规划建筑面积约12.34万平方米，这也是自去年底以来，万科首开在台湖所拿的第三块地。去年12月万科首开联合体在台湖曾拿下两宗地，平均楼面价超过13000元/平米。

　　伴随着万科、首开、泰禾、世纪鸿等知名房企陆续进驻，台湖区域也吸引了更多人的眼球。目前区域里在售的东亚·印象台湖均价为15000元/平米-16000元/平米，润枫领尚主推87-120平米二三居，单价已过两万。

　　此次北京2013年度第一批拟供应住宅用地中，通州拟供应的5块住宅用地中，3幅地块位于台湖区域，其中一块已于5月6日推出，以挂牌形式出让。土地的大量供应加上开发商的追捧，台湖俨然成为了近期的市场热点。

　　“随着通州核心区域土地供应减少，数量供应多价格低的台湖地块自然成为开发商的选择。”陶红兵表示。同时，亚豪机构市场总监郭毅认为，台湖之所以火热，与其商务新城的区域规划分不开。不过，一些开发商台湖夺地也有着几分无奈。北京一知名房企相关负责人就表示，台湖区域目前环境并不是十分理想，但北京供地量太少，只要是地块性价比稍好一些，各房企都会摩拳擦掌。

　　■ 记者手记

　　计划虽好 重在执行

　　北京土地供应计划，从只公布供应数字，到逐渐公布拟入市地块详情，让公众和企业对每年的土地供应有更直观的了解。然而计划虽好，但几年土地供应的执行情况却并不乐观。

　　2011年北京土地计划供应总量为6500公顷，实际完成供应5970公顷，完成率为62%。2012年北京计划完成供地总量5700公顷，其中住宅用地和商服用地共1200公顷。截至2012年12月31日，全年北京市共成交经营性用地共372公顷，仅完成全市年度计划的31%。

　　去年5月，华远地产董事长任志强就曾预言，2012年土地供应严重负增长，由于土地原因，房屋新增量未及时增加，就会出现市场中的供求关系恶化，2013年3月以后将导致房价上涨。

　　而从国家统计局的数据来看，北京1-3月，单月房价均出现环比、同比上涨，任志强这一次“不幸”又言中了。土地问题成为房价再次上涨的重要原因。

　　而从土地计划和实际供应情况来看，土地供应总量出现连年下降的趋势，2011年土地供应总量为6500公顷，2012年减为5700公顷，今年则为5650公顷。如果在实际执行上再大打折扣的话，对于增加房屋供应、调控房价来说无疑是雪上加霜。

　　土地供应决定着新房供应，若是因种种原因不按计划推地，导致新房供应量短缺，那么无疑会让调控陷入尴尬的境地。

　　北京2013年度第一批拟供应地块计划中部分地块信息

　　区县项目名称土地面积(公顷)

　　朝阳区孙河乡西甸村G地块二类居住用地10.35

　　朝阳区孙河乡土地储备项目HIJ地块20.33

　　朝阳区孙河乡土地储备项目BCDE地块23.89

　　丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目(配建“公共租赁住房”)14.36

　　通州区台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块、4-1-022地块16.76

　　通州区台湖镇4-1-005地块、4-1-008、4-1-009地块8.93

　　通州区台湖镇B-03地块居住、托幼项目(配建公共租赁住房)8.22

　　房山区长阳镇01-09-09、01-09-02等地块二类居住、商业金融用地27.00

　　房山区阎村镇04-0084地块R2二类居住用地9.67

　　房山区理工大学站1、2、7、9号地80.22

　　房山区城关中心区3-2号地部分地块17.44

　　大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块二类居住用地项目5.96

　　顺义区新城21街区21-08-001E南侧地块住宅项目23.28

　　(记者方王洋根据公开数据整理)