牛凤瑞：北京未来建设以南城为中心 投资潜力大

　　牛凤瑞：刚才听了一句话，规划对城市的影响。实际上往往反过来，城市功能格局决定了城市规划。亦庄，前行二十年，亦庄现在叫新城。现在的话，是新的概念。新的南城建设目标是将北京建设成世界城市，标志着进入一个新的发展阶段。

　　南城在北京的南边，最近三十多年来，北京市空间布局的发展，主要在北边。经过二三十年建设北边原来得用地比较稀缺，北京市常驻人口两千多万了，北京市最大的投资利用潜力在哪?就是在南城，北京市1.7万平方公里，大概六千平方公里，这六千平方公里的平原三分之二分布在南城。南城的建设以往三十多年是滞后的，现在反过来说它具有后发优势。

　　亦庄经过二十多年建设，应该说已经初具规模。总面积在40多平方公里，40多平方公里什么概念?中等城市的概念，这是北京的一个区。亦庄的未来发展，标志着北京多中心格局进一步的形成和发展。

　　亦庄的定位，原来是先进制造业，或者现代制造业的基地。现在我们把这个名字改了，由新区改成新城了，新区跟新城区别是什么?新城讲的综合性，各种配套设施。作为一个相对独立、完整的一个城市体系，城市功能来存在。新区的话，就是一个城市的特殊功能区，未来，亦庄作为一个新城，规模还要扩大。同时它的产业这个集中度还要进一步提高，这就引出一个新的CBD的概念。北京有国贸的CBD，有中关村的核心区，还有我们金融街，现在的总部基地，以及亦庄等等，这些都是新的多中心，都是其中一员。每个中心是不是需要一个中央商务区?恐怕这也是一个正常情况。CBD为什么东扩?就是它现有的建设区间过于拥挤了，所以要扩大。我们的金融街也存在一个西扩的问题，这是北京市在建设世界城市过程中一个必然的趋势，或者叫一个经济社会发展一个客观要求。

　　关于新商务中心区的建设问题，应该至少把握四个结点。第一个结点是什么?需求，经济社会发展到了这个阶段了，客观说就需要建设新的中央商务区，这个不以人意志为转移无非早一点，晚一点，快一点，慢一点的问题。

　　第二个节奏，所谓节奏，从经济学投资经济效益问题，你滞后了不能满足这种需要，将来你要支付更多的建设成本，那么超前了呢?恐怕也不是好事，造成投资的这种沉淀，投资的效率回报就要受到极大的影响。

　　第三个就是配套，作为一个新的商务区的建设，是不是能够配套?所谓商务中心区，就是于多种服务功能于一体的一个区域。发挥那种综合配套，减少交易成本，提高我们商务效率的一个目的。

　　第四个品质，作为新商务区来说要有高的功能效率，有高的投资回报，你没有品质做保障，恐怕其他就无从谈起了。