北京调控细则影响下 住宅市场供需遭遇“双杀”

　　今年一季度北京楼市成交快速“放量”，带动库存加速下降。然而，4月份，在堪称“最严厉”的楼市细则影响下，成交量出现明显下滑，供给量也不断减少，北京住宅市场供需遭遇“双杀”。

　　业内人士预计，北京楼市在未来1-2月内将进入博弈期，开发商推盘速度放缓，市场成交量也面临调整。但随着政策执行时间延续，部分项目在资金压力下将加快预售入市。

　　需求萎缩 成交量快速下滑

　　按照北京住建委的最新统计，目前北京可售期房住宅套数为35840套，未签约现房住宅套数为26943套。就此计算，北京新房库存量合计62783套，自年初跌破8万套后，库存下滑的趋势仍在继续。

　　新房库存的持续下降，是否意味着房价在未来存在上涨的压力?

　　“尽管从数字上看，北京目前的新房库存量只有6万多套，但是如果算上去年住建委调整统计口径时清理的3万套库存，目前的库存量应该相当于2009年年底9万套的水平，并不能说是历史低点。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受中国证券报记者采访时表示，虽然库存出现下滑，但是目前楼市成交量已经下降，去库存化速度较年初已经明显放缓。

　　根据北京住建委的网签数据统计，4月上半月，北京市住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为6874套，日均网签量仅为528.8套，较3月份日均2106套的网签量大幅下跌了75%。4月15日-21日，楼市成交量仍在加速回落，全市住宅网签总量为2769套，环比前一周的网签量下跌了39.3%，与去年同期的网签量相比下跌了48%。

　　清明节前出台的北京楼市新政，无疑是导致成交量急速回落的直接原因。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，受北京楼市调控细则影响，北京购房需求量大幅萎缩，成交量也大幅回落，尤其是二手房市场，受交易个税大幅提高的影响，成交量跌幅更为明显。

　　“由于全区域限购、二套房首付比例和利率提高，政策对新房市场的销售也有较大影响。目前北京的新房项目大都位于五环以外，无法与四环内大量成熟的二手房社区相比。税费的增加未必能够引发消费者放弃四环内的二手房而大规模转向远郊区县的新房市场。”胡景晖直言。

　　供给抑制 开发商谨慎预售

　　在需求大幅回落的同时，楼市的供给端也受到了政策的直接影响。新政后，北京对房价上涨的管理异常严格，部分高端盘以及热点区域的楼盘预售受到直接影响，不少开发商推迟了入市速度。