“地少价高”:催动内资房企并购 "曲线"获取土地

    “尽管总需求下降，但是这个行业的企业很多，一个行业发展到最后有几十家、几百家，甚至有两千家企业都了不起了，但是现在有几万家。”说这话的是恒大地产(03333.HK)掌门人许家印，他在恒大2015年中期业绩会上称，房地产行业的发展机遇在于房地产行业集中度不断提高，房企将在优胜劣汰中分化。

    行业集中度提高过程中，“大鱼吃小鱼”的并购过程必不可少。恒大高层表示，重组是房地产的一个主旋律，2007年中国前十大房地产商在市场占有率方面不到10%，去年年底到了17%。

    今年以来，不只是恒大，整个房地产行业的并购重组案都变得越来越密集。据Wind资讯统计，截至9月28日，2015年房地产行业并购案达到176宗，涉及金额1600亿元，几乎接近2014年全年行业的并购交易价值;2014年行业并购236宗，涉及并购标的物价值1768.09亿元，同比增长率104.93%。

    “大鱼吃小鱼”

    随着房地产行业整合加速，一些中小开发商开始逐渐退出房地产业务，选择将股份出售给标杆房企。10月13日晚间，绿景中国地产(00095.HK)发布公告称，已与万科(000002.SZ)的全资附属公司WklandInvestmentsVLimited订立认购协议，后者将按每股2.20港元的价格认购其3亿股新股份，认购总价6.6亿港元。交易完成后，万科在绿景中国地产的持股比例将达17.81%。而绿景中国地产的实际控制人黄康境在该公司的持股比例将由73.03%下降为60.02%。

    此举意味着，近几年在“同行”并购中鲜有动作的万科，正在以手上的现金，换取未来合作或者业务扩张的机会。万科总裁郁亮今年8月在万科中期业绩说明会上就曾表示，未来万科还会加大(与其他开发商)合作的力度。

    而之所以选择“合作”，与土地资源有关。众所周知，传统的房地产开发企业是以摘取土地、开发项目、销售或运营物业获取收益，保持规模增长，而2013年以来，重点城市土地供应特别是纯住宅用地供给有限，加上参透了区域分化的品牌房企争相回归一线城市，让这些城市地价居高不下。

    万科董秘谭华杰给出的一组数据显示，今年上半年14个主要城市土地平均出让地价同比上涨了42%，一线城市的地价占同期房价的比例高达60%，接近香港。对此，郁亮坦言，在地价高涨的情况下，如果不把风险分摊一下，压力会很大。所以合作是必然趋势，是抱团共同应对市场波动的方法。

    而查阅半年报不难发现，绿景中国地产今年上半年除了发展现有的苏州业务外，还收购了大量深圳及珠海地区主要位置的精品住宅、社区型购物中心及城市综合用途物业，同样收购了深圳某项目公司75%的股权。

    “曲线”获取土地或项目

    10月14日，远洋地产控股有限公司(03377.HK)发布公告宣布，已正式签署协议，认购中国资产规模最大的资产管理公司——中国华融资产管理股份有限公司股份，将成为中国华融在香港联交所H股IPO的最大基石投资者。

    据《第一财经日报》记者了解，成立于2012年的中国华融已于今年8月27日通过香港联交所聆讯，计划于10月底在香港联交所主板挂牌上市。关于此次认购股份的原因，远洋地产相关负责人对本报记者表示，未来金融及不良资产管理业务将具增长潜力及前景，本次基石投资可带来极为理想的投资回报，符合远洋地产的投资策略。

    远洋地产长期重点关注一、二线城市的土地市场，近年来逐步加大了房地产项目收购合作比例，今年新获取项目中，超过70%的项目获取方式为收购类。有业内资深分析人士认为，远洋地产之所以选择与中国华融联手，与土地和项目储备有关。

    针对房企密集并购的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，这与宏观经济下行压力增大有关，行业间正面临优胜劣汰。据他观察，不仅如此，房企并购金额同比增幅出现快速上升，这意味着部分企业经营压力开始增大，在去库存的压力下，必须不断出让企业股权和项目股权。

    值得一提的是，并购密集也从侧面反映了房企运营模式正趋向成熟。严跃进认为，通过并购模式，能够促进企业后续战略层面更加理性，而非一味追求企业规模的扩大。房地产后续寡头竞争格局在加大，传统房企若不转型，那么所走的路会越来越窄，如果无法适应行业发展，那么接受收购要约会成为越来越多房企的选择。