绿城通州“高价地”熬3年 住宅欲售3万元每平受阻

　　值得一提的是，一般一个规划为综合体的项目，多是以住宅先行销售，快速回笼资金，同时也能够培养项目人气，然后才是散售项目中的写字楼等商用物业产品。为何绿城在该项目的操作上正好相反呢?

　　对此，绿城中国解释为：“因工程进度原因安排。”

　　不过，一位消息人士向《证券日报》记者透露，这个项目比较特殊，地处通州老城区的核心位置，周围商业和住宅等配套也较为成熟，在一定程度上已经具备一定人气。不过，更为重要的是，这个项目定位于北京通州区地标性建筑，无论是酒店、住宅、购物中心都是北京通州区的最高端定位。

　　此外，上述消息人士还向记者透露，该项目是一个纯新项目，而北京细则出台后，这一项目的住宅产品预售价格很难定位，如果想卖到3万元/平方米以上，在预售证的获取上可能会受到阻碍。因此，商用物业产品拿预售证可能更为顺利，从这一角度看，写字楼先于住宅入市就不让人意外了，毕竟这样开发商也能够先回笼一部分资金。

　　住宅产品入市时间未定

　　“京杭广场住宅产品都是180平方米以上的大户型，拟售价将超过3万元，但具体售价都还没有定夺。”上述销售人员向本报记者如是介绍。

　　对此，绿城中国相关人士也向表示，住宅产品还未涉及预售证，具体开盘时间也未定，预计在今年年中左右可能入市。

　　不过，记者在项目现场发现，项目对面也是一个住宅和写字楼并存的项目，名为北京ONE。

　　根据北京市住建委官方网站显示，北京ONE项目为2010年取得预售证。其中，住宅产品拟售最高价格的为4#住宅楼，售价为35791元/平方米。

　　值得一提的是，有业内中介机构人士向记者透露，上述售价并不能成为京杭广场住宅产品的参照定价。因为京版细则出台后，纯新盘预售定价要参照周边楼盘的实际成交价格。而记者从北京市住建委网站获悉，与京杭广场仅一街之隔的北京ONE住宅产品实际成交均价仅为23406元/平方米。

　　对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示，目前通州楼市还没有出现3万元/平方米的豪宅价格。

　　如此一来，葛洲坝与绿城这一合作项目中的住宅产品原本以超过3万元/平方米的价格出售的打算可能要遭到一定阻碍，因为就其差距来说，已经达到了约7000元/平方米。

　　更为值得注意的是，京杭广场项目的相关负责人向记者透露，这两个项目在成本投入上有一定差距。据记者了解，2009年9月10日，京杭广场地块以12.4亿元由绿城竞得，楼面价为6961元/平方米，溢价率为292.21%，为轰动一时的北京通州高价地。

　　显然，这在土地成本上已经高过北京ONE项目。此外，上述项目相关人士也向本报记者透露，加上环建等投入，京杭广场整个项目平均楼面地价已经达到11000元/平方米。

　　“这个项目虽然是北京通州的地标项目，但一旦定价过高，将拉升周边甚至是整个通州地区新盘成交价格，因此项目预售定价变得极为敏感。”上述中介机构相关人士向本报记者如是表示，这也可能是住宅产品入市时间一拖再拖的原因。