新房定价由政府指导 限价商品房出售或受到限制

　　昨天，北京市住建委主任杨斌做客城市服务管理广播。他表示，本市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，将很快出台。这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。

　　分类管理部分商品房将限价管理

　　北京市落实“国五条”细则中提出，要进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　杨斌介绍，限价房属于保障房序列，针对的是中低收入家庭。纳入限价房序列管理指的是商品房，但是自住改善型的商品房，针对的是中等收入家庭。杨斌说，这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。具体还要细化，相关政策还在研究当中，很快就要落地。

　　新房定价新楼盘价格由政府指导

　　昨天杨斌透露，本市新建商品房在新盘取得预售资格时，政府将对价格进行管理和引导。

　　“新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。”杨斌表示，如果开发商不接受指导，就不予发预售许可证，或者对于成交资格不予备案等。

　　杨斌表示，提高预售门槛将差别化对待，重点是商业和高档住宅，把前些年开发商大量投资到这些地方的注意力吸引到供给刚需的改善型住房上。普通商品房的预售门槛不会提高。

　　解读

　　保障色彩浓高价地会减少

　　杨斌说，自住和改善型住房也是一个比较宽泛的概念。大原则上说就是中小套型，价位一般都在中低价位，北京不同地区价格也有差距，希望基本上“夹心层”的收入再加上贷款，大体能承受的范围。

　　胡景晖认为，对于“刚需”的认定很关键，纳入限价房序列的商品房虽然不是保障性住房，但是带有明显的保障色彩，例如是否首次置业要非常明确，家庭年收入核算也要非常细致，还要对未来出让有所规定，保证最大程度消除投资因素。过去限价房要求满5年才可出售，按要求要交给国家溢价的35%。

　　胡景晖说，实现这个目标也需要一系列政策，现在属于这部分的人群应该很多，那么土地的供应如何满足，会有什么优惠政策等等。如果执行，相信土地出让环节会严格很多，“高价地”应该会减少。

　　案例

　　限价楼盘比周边低5000元

　　2011年4月，本市首个“限房价、竞地价”的中小套型普通商品房项目——长阳国际城开盘。虽然是商品房，但由于其在2010年5月土地交易时，销售均价就被定为每平方米1.25万元，比周边同类房价低了5000元左右。

　　当时购房条件包括京籍首次购房家庭、连续5年缴社保或纳税并首次购房的非本地户籍家庭，保障房轮候家庭属于优先购买序列。购房资质需要三次审核：初审、网签时再审，办理产权登记终审，任何一次审核资格不够都会被取消资格。即便如此严厉，1600套住房仍然成了“受捧盘”。

　　解读新政对普通楼盘影响不大

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，市住建委的表态与“国五条”直接相关，也是一致的。北京落实“国五条”细则中提出了“2013年全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定”的目标，为了实现这个目标，严格管控是肯定的。

　　胡景晖表示，这次官方的表态很严厉，这是因为现在一季度房地产价格已经有所增长，再不管控，目标实现起来就会更为困难。“国五条”主要从土地出让和销售两个环节约束，那么这个表态显然更注重销售环节的把控。他说，全国两会后是每年开盘的“旺季”，开发商很多都在“憋”这个价格。他觉得今年开发商在销售价格上不要抱太大幻想，特别是一些大楼盘要薄利多销，走量，否则日子会比较难过。他认为，新政策对普通楼盘影响不大，增长较快的楼盘和豪宅会比较受影响。

　　反应开发商称产品质量受影响

　　东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示，新房巿场的限价主要有两点，一是新开盘项目的售价不能比周边同档次产品高，二是老项目下一期开盘价格不能比上一期高。这些住建委会通过审批预售证来控制。同时政府也会通过土地招投标来控制房价。

　　他认为，这种限价政策对新房巿场影响很大，一方面利润下降会影响房企的拿地积极性，另一方面会对开发商目前的操作方式和盈利模式产生冲击，房企肯定会在后期的成本控制上下功夫，产品品质会受到一定影响，比如外立面可能不再釆用外挂石材这样的材料。

　　贾玉鹏还表示，这种措施只能是阶段性的，不是长久之计，长远来看，不利于巿场健康发展，后期用房产税等手段引导或许更好。

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