楼市回暖 “跑步入市”谨防陷阱

　　中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 在沪被指“合同欺诈” 三金纠纷无证售房二手猫腻等问题再现

　　近日，有媒体报道，一温州籍购房者斥资6465万元购买了中海地产在沪项目中海瀛台二期的四栋共10套商铺后，却发现本承诺可用于餐饮用途的商铺居然没有铺设煤气管道。

　　记者联系上这位温州籍购房者，他有些无奈地表示：“之前一期的商铺我们也买了，不是做餐饮用途，但煤气也铺到了门口。所以这次他们承诺了硬件条件可以满足餐饮用途，我们收房的时候就没想到专门去看一下这方面。”

　　由于房地产市场回暖明显，购房者入市增加，购房纠纷开始呈现增多的态势。多位专业房地产律师告诉记者，在购买房屋这种“大件”财产时，切忌想当然，一定要全面了解交易方和房屋本身情况，以免日后产生难以预料的纠纷。

　　文/记者李媛、潘彧

　　案例一：“诚意金”变“定金”引发退款纠纷

　　杨先生与朋友于8月份到位于越秀南路的“某国际饰品城”看商铺，商铺开发商为广州某投资咨询有限公司。杨先生看中了一套售价约20万元的商铺，按开发商要求必须当天签订《定购书》并支付“诚意金”4万元才可享受优惠价，开发商介绍说如果签订正式购房合同前不买了则退回全款。由于杨先生当天无法拿出那么多现金，因此在匆忙之中未详细看就签订了《定购书》，同时先支付了2万元的“诚意金”，待第二天签订正式合同时再补齐，开发商开具了2万元的收款收据。

　　第二天，杨先生决定不购买该物业并要求开发商退还已支付的“诚意金”，但遭开发商拒绝。开发商告知杨先生《定购书》中约定的是定金，而不是诚意金。杨先生最后通过向消协投诉、协调等方式取回所交的2万元。

　　律师分析：

　　广东胜伦律师事务所王欣亮律师分析称，定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。

　　诚意金，即意向金，在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现，法律上并没有诚意金之说。

　　此案中，开发商口头上说是“诚意金”，实际上却是以“定金”来约定。从法律上来说，杨先生签订《定购书》和支付定金后却决定不购买属违约行为，开发商按约定有权没收定金。但从杨先生介绍的情况来看，杨先生实际上只是意向性购买。开发商从头到尾都是说诚意金，而不是定金，在签合同时也未尽到解释的义务，从某种程度上来说，开发商带有一定的欺骗性。

　　消费者应保留购房时开发商提供的材料，尤其是签订定购书、认购书，应慎重对待。

　　案例二：未取得预售许可证便下定金购房

　　陈先生于7月中旬在南沙某楼盘交了2万元，但是收据上写着“会员费”。后来在8月25日开盘选房时，将2万元“会员费”的收据转成“定金”收据，并签了认购书。但由于当时该楼盘的预售许可证8月28日才下发，因此“定金”收据的时间为8月29日。

　　陈先生称，在自己签署的认购书上看到有一个说明为“贷款申请未获银行批准的，认购方须在出售方要求的期限内付清全部剩余楼款”。他要求在《购房合同书》的条款中加多一条：如按揭未成功，如数退还客户首期。但出卖方不同意。同时，陈先生认为该楼盘尚未取得预售证便开始售卖，购房合同无效。“所以我们以此要求退定金”。

　　律师分析：

　　广东环球经纬律师事务所何荣新律师表示，由于签订的条款上是“定金”条款，法律上适用于定金罚则，开发商按约定有权没收定金。但如果是由于双方在签约时对于关键条款达不成一致，比如案例中对于贷款未果后到底是补差价还是退款有异议，因此不能认为买方违约。倾向于定金应该退还。

　　同时，出卖人未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同应认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可认定有效。但开发商涉及违规操作，如在买家提出异议前出卖人仍未取得预售许可证，则可认为合同无效。

　　案例三：了解售房者也要了解实际居住人

　　吴某购买了杨某的一套房屋，办完过户手续后发现，实际居住该房屋的杨某儿子一家生活困难，无力搬走。法院经审理认为，吴某在购房前已经知道杨某儿子居住的事实，可视为其自愿承受了所有权分离的状态；在保护吴某权利的同时，应保护杨某儿子一家的基本生存权。

　　法院最后判决，驳回吴某要求杨某儿子一家迁出的诉讼请求，同时判令杨某儿子每月向吴某支付房屋使用费。

　　律师解读：

　　北京盈科（上海）律师事务所合伙人、律师郭韧提醒，第一，应尽可能了解房屋的居住情况，了解实际居住人对于房屋交易的意见。第二，约定售房者的违约责任。第三，可约定合同解除权。第四，购房者可在进行交易前先搬进所购的房屋住一段时间，以租赁的方式结算，如果这段时间内未出现使用权争议，购房者即可付清房款，并办理房屋的过户手续。

　　案例四：“一房二卖”购房人如何接招

　　石某付清120万元房款后，向李某购得一套商品房，但李某不予配合，房子的产权过户手续迟迟未能办理。随后，石某被汪某告上法庭，汪某称自己通过某房产中介公司以150万元的价格购买了石某原先购买的房屋，并已办妥产权过户手续，成为该房屋的合法所有权人，因此要求石某停止侵权，立即迁出房屋。石某认为这是汪某与李某恶意串通，于是通过法律途径与之对抗。

　　法院审理认为，汪某并非善意第三人，其与李某之间属恶意串通，因此签订的买卖合同应属无效。

　　律师解读：

　　北京盈科（上海）律师事务所合伙人、律师郭韧告诉记者，依据相关法律，房屋出卖人在产权未过户给购房人的情况下再将房屋出售给第三人，并将产权过户至第三人名下的，即由第三人获得房屋的所有权，购房人无法获得房屋的所有权，只能要求出卖人承担其他违约责任。但在本案中，通过第二份买卖合同中存在的诸多疑点和不合理之处，可以推定汪某是恶意第三人，其利益无法获得法律的保护，应当宣告无效。

　　购房提醒

　　分清“定金”“订金”

　　“意向金”的性质和作用

　　北京盈科（上海）律师事务所合伙人、律师郭韧告诉记者，在很多情况下，合同双方因法律知识的欠缺往往混淆“定金”“订金” “意向金”的性质和作用。

　　郭韧介绍，根据我国《担保法》和《合同法》的有关规定，定金是一方当事人向另一方当事人支付一定的金钱作为债权的担保，具有以下特点：1.定金必须以书面方式约定；2.定金数额不超过合同标的额的20%；3.定金自一方向另一方实际交付时生效；4.定金罚则的适用：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金；5.债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

　　郭韧提醒，大多数中介公司操作定金合同时，将买家支付的定金放在中介公司的账户上，不给房东。但实际上，这一做法损害了买家的利益。根据我国法律规定，定金合同自定金交付之日起生效，如定金没有交付给房东，买家无法提供由房东亲笔签署的定金收据，则定金没有交付，定金合同无效。

　　“另外，有时买房人为了保障自己的利益害怕房东反悔，就抬高自己支付的定金数额。但根据我国合同法中的相关规定，定金数额不得超过总标的的20%，超过总房价20%部分无效，适用定金罚则时只能就20%部分适用，超过部分不适用定金罚则。”郭韧表示。

　　对于订金和意向金，一般认为，两者均属于预先支付的款项，合同成立后充抵价款，合同不成立时则应当返还，因而不存在制裁违约行为的问题，对合同没有担保作用，不能适用“定金罚则”。

　　与此同时，郭韧提醒购房者，如果购买意向书中有意向金可转为定金的条款，应要求中介公司直接约见房屋的出售方，或者对“意向金转定金”的条件和时机作更为详尽的约定。（广州日报）