商住项目最大困扰：未来交易成本大

从商与居住混杂一起

与普通住宅相比生活成本高———

不限购、人生首站、白领起步家园、低总价LOFT、拎包入住……这些溢美之词大多都是冠予商住楼盘的。的确，2011年2月“京十五条”出台后，北京楼市由于限购政策影响，成交量大跌，大部分准买房人成了“无房可买”的人。然而，有人欢喜有人愁，相对于新房、二手房住宅市场的惨淡，不受限购影响的商住项目却明显热销。但商水商电、物业费高、使用年限短等“硬伤”始终伴随着此类产品的住户，那么，在商住房中生活方便吗？它的使用成本比普通住宅究竟高多少？近日，记者走进了一些商住楼居民的家，实际体验了一番所谓“宜商宜居”的生活感受……

“商圈”中居住

“商”没面子

“住”不踏实

“当时买的时候图个省心，由于工作忙没时间盯着非毛坯，自己又是一个人，所以没有太多犹豫就买了，现在看来，其实商住楼还是很不方便的。” 商旅一族的经理人刘女士介绍道。目前很多高端商住楼盘都和刘女士所购买的朝内北京INN公寓一样是非毛坯修、拎包即住。

“刚开始几乎所有的业主都是自住的，经常可以看到老人小孩进进出出。现在全都租给公司办公了，好像只有我还住在这里。每天看到各大小公司的人员在自己家门口来来往往，感觉自己还在上班，根本没有家的感觉。”刘女士说。实际上商住房的特点之一就是居住密度大，一般是10-20多户，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯拥挤、等候时间长。人员繁多，背景复杂、往往令居住的业主感到不安。

“这个厨房是开放式的，空间很通透，可是使用起来就不太方便了。虽然油烟机可以抽走大部分油烟，但味道还是会飘满房间。以前我经常自己做东西吃，但到这以后基本上就没做过饭，都是在外面吃或者叫外卖。”在商住房里，对生活品质要求很高的刘女士在“吃”这个问题上很郁闷。

由于刘女士大部分工作时间在广州分公司，在北京INN的公寓现在只是她在京暂时落脚的地方。“如果今后工作重心回到北京的话，我打算把这套公寓租出去，然后在附近小区里可以以一半的价格租套民宅。那样生活会舒适许多。”

记者在刘女士所在的楼层简单统计了一下，每层20余户仅有2户门上贴着“福”字和对联，其余的门上都挂着各公司的门牌。下班时间所见到的也都是公文包，未见到菜篮子。此外，记者也看到公寓门口就是宽阔的街道，交通十分便利，但却没有住宅小区的园林绿化、健身设施等。据业内人士透露：纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、学校、会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

业主一肚子苦水，商住项目中的小公司也同样过得“憋屈”，另一处商住项目中的一家小型印刷品公司负责人张先生表示，当时购买这处房产时为了能够注册公司，认为大部分买家都是持这种想法的，因为在前几年，北京市叫停了商住项目，很多写字楼租金上涨，公司利润很大程度上都交了房租，所以商住楼一解禁，他马上想到的就是购买。“虽然是自己的物业，但办公效果差强人意，客户上门洽谈业务，往往看到的是住户提着菜篮子买菜、穿着睡衣在楼道走来走去，给客户留下很不好的印象。但这个问题是很难解决的，开发商在卖楼时不会考虑到商住分开的。”

使用成本高 投资回报诱人

商住楼的商水、商电、高物业费与同等住宅相比在实际生活中究竟会高出多少呢？

记者以宋先生这样一个普通三口之家为例粗略计算，在商住房生活平均每月10吨水，300度电（含厨房炊事用）。每月费用为：水（10吨X6.8元/吨）+电（300度X1元/度）+物业（100平米x3.50元/平米·月）=718元，而在同等面积普通商品房中约为水(10吨X4元/吨)+电（240度X0.49元/度）+天然气（20立方米X2.05元/立方米）+物业（100平米x1.8元/平米·月）=378.6元。二者相差339.4元，差价近半。“每个月感觉差别不大，也就是下顿馆子的钱。可日积月累起来还真是不少啊。”宋先生感叹道。

记者依此按全年计算则商住房要多付出4072.8元。若按50年产权期限计算则是惊人的203640元。这对购买商住房自住而又注重生活成本的业主来讲也是一笔不小的数字。

另外从回报上看，商业地产的回报率是比较高的。业内人士指出：目前北京住宅租售比已经超过1∶500以上，而商业地产的出租回报率在1∶300左右。以上文提到张先生的商住房为例，购入价格250万元，目前每月出租租金为8000元，租售比为1:312。而附近一街之隔同等面积普通商品房目前价格也约在250万左右，但出租价格仅为每月5500元左右，租售比为1:454。这也比较准确地印证了商业地产回报率较高的事实。同样投资250万元，50年期限对比商住房回报为8000元x12月x50年=480万，而普通商品房为5500元x12月x50年=330万。可见目前购买商住项目出租仍是有利可图的投资途径，也说明目前除刚需人群外，游资涌入也是造成商住房销售热闹的原因之一。

“商”与“住”只可侧重

不可兼得

张先生在紧邻东四环的金海商富中心购买了一套2居100多平方米的商住房，这套房子的厨房是封闭的，格局也更接近于办公。本打算为了孩子上学方便，把家从通州搬到这里。可在实际生活中还是感觉到许多不便，致使张先生最终放弃了在此居住，将其出租。“这里的物业服务不错，非毛坯也很精致。一楼大堂之上是直通顶层的天井，很气派、是很好的办公空间。但天井边每一层都是高度在1米2左右、上部开放式的玻璃围挡，并没有封闭。感觉很不安全。我的孩子还小，因此很不放心。”张先生因为自己当初对此项目的定位误判而惋惜。记者在天井周围的通道查看后感觉到几乎每一层的人都能对视，毫无隐私可言。这可能也是张先生这样的业主最终没有选择居住的原因之一。

同样是商住房，位于城铁13号线霍营站南侧的SOCO公社(楼盘资料 业主论坛) 里却是另外一番景象。这里周边都是民宅小区，并无大的商业区域。绿化配套中规中矩，园区也多了一份闲适、安逸。如果不是特别提及，很少有人会把它与周围的普通住宅区分开。“这楼里都是你们这样刚成家的年轻人，都是过日子的。”在楼道里看电梯的阿姨说道。记者走访了解到，这个项目的购买人群基本上是以自住为主的中青年人群。鲜有办公商用的，并且根据目前实际，周边的大环境也使这里不太适合商业办公。而且这个项目的特点之一就是通燃气，使得业主在生活习惯上能与普通住宅接近。

实际上许多商住项目经过一段时期市场的自然调整后，都会现出真正面目，即全“商”或者全“住”。这也正对应了一句古语“物以类聚人以群分”。另外真正亦商亦住的人群也确实存在，不过应是目前还实属少数派“无雇员、无来访、无固定作息”的“三无”人员了，比如文字工作者、动漫创作者、小微网店店主等。

通过调查表明，在选择商住项目时“商”还是“住”一定要目的明确，在实际看盘时消费者应该多对项目周边环境进行了解，不要听销售人员的一面之词。争取选择那种商与住定位比较明确的楼盘，多少能缓解一下商旅与居者之间的矛盾。

商住项目最大困扰：

未来交易成本大

其实，人们所关注的商住楼生活成本问题，诸如商水商电、物业费高、商住混杂等问题都不是关键。毕竟作为总面积小、业主使用率低的特点，生活成本并没有比普通住宅高出多少，完全在居住者可以承受的范围之内。未来在交易环节的麻烦才是商住楼居民要面对的主要难题。

没有哪个业主会将商住楼当作终身住宅，基本都是暂居，因此未来出手交易是必不可少的环节，但据记者调查，商住楼的二手交易情况并不乐观。

中原三级市场总经理宫萍在接受记者采访时表示，目前，虽然各大房地产代理中介都在做商住楼的买卖，但并非主要业务，而且流通环节复杂，业务员最头疼此项业务。首先，商住楼的使用年限问题。由于这种产品的使用年限是50年、40年甚至还有30年的，业主往往住一些年后出手，买房人会担心几十年后有关部门如何处置商住楼盘，因为是商业立项，各方面成本都比普通住宅要高，是不是补交的土地出让金会很高？还是此类项目用地到期后房子是否会被收回？都不得而知。抱有此顾虑的买房人往往在购买商住楼时会表现得畏首畏尾，因此，商住二手房在北京市场上一直不温不火。

其次，未来交易的费用会很高。一位姓谢的权证过户经理告诉记者，普通商品房满五年后，5.6%的营业税是可以免交的，卖家只需交纳契税即可完成过户。而商住楼则不同，无论多少年后出手，(指导价-原房价)×5.6%的营业税和(出手时房价)×3%的契税都必须交纳，而且还要交纳个人所得税，具体的比例是（指导价-原房价-已交税费）×20%，比如，一套购买时100万的商住楼，出手时200万，业主要交纳约30万的税费（按指导价=出手成交价计算）实际收益在70万左右。而如果交易的这套为普通商品房（满五年、90平方米以下，业主名下唯一住房）则只需交纳1万元的契税，实际收益约在99万。如果是以公司名义购买，税费将更重。同样是上述房产，公司购买后出手还要交纳土地增值税，根据评估结果，增值额低于50%要交纳增值部分的30%；增值额达到50%~100%交纳40%;增值额达到100%~200%交纳50%；增值额达到200%以上交纳60%。所以公司购买这套房产需要另交增值税约为70万×40%=28万（增值额70万/扣除项目130万=53.85%，即达到50%~100%交纳40%）实际收益约在42万。按现在新政后的征收政策，商业房是一房一评估，短期内成交价基本和指导价持平，购入与售出之间持有的时间越长，获利越多，所交增值税也相应增多。所以商业房短期内再转让的时候征收的税费就比较低。

不可否认，在调控政策严格执行、房价依旧高企的今天，商住产品仍然让刚需们趋之若鹜，各个商住项目的热销足以证明这点。但商住楼无论在日常居住生活还是未来交易中都存着种种疑难杂症，应该引起买房人足够的重视。