富力国内外扩激进张频频遇阻 坚守价格不降祸福难判

在房企业绩普遍下滑的背景下，富力地产成为少数几个业绩实现快增的企业。据克而瑞研究中心提供的数据显示，2014年，1—7月，该公司实现合同销售292.2亿元，同比增长36%，增速在第一、二梯队中，仅次于碧桂园、恒大、华夏幸福。

2014年中报显示，虽然富力地产整体发展情况良好，但营业收入比去年同期下降4%，为98.2亿元；净利润增加8%至15.8亿元；公司现持有现金245亿元。

富力地产在半年报中指出，该公司在上半年仅推出3个全新项目，而全新项目的推出往往是推高销售的强大动力，上半年推出的全新项目过少，是导致营收不够乐观的重要原因。

上半年营收的下降具有一定的联动效应。

虽然在半年报公布之时，公司仍然坚信可以完成全年制定的700亿元销售额目标，但是由于上半年行情不好，销售不达预期，而到了八月末，公司销售仍未见好转，公司才将目标下调100亿元至600亿元。这无疑降低了下半年完成目标的难度。

在现金储备方面，半年报显示，公司握有现金245亿元，今年到期债务为180亿元，现金足够支付短债。

根据企业全年资金安排，全年流入为670亿元，全年支出为610亿元，若不计短债偿付，全年有60亿净现金流入。而2015年企业又有215亿元的债务到期，届时企业将面临巨大的资金运营压力。

商办项目业绩突出

2014年上半年，公司销售主要来自原有的持续销售项目，包括刚性需求住宅、中档与豪华住宅以及商用物业。

综合公司前7个月的销售结构来看，业态上，47%来自高端住宅、12%为别墅、39%为商业项目，合计占98%；从城市能级看，66.2%来自一线，31.8%来自二线，合计占98%。

聚焦高端住宅和商办项目、集中布局一二线是富力的一大特色。另一大特色就是公司的商办项目。

报告期内，公司来自商业项目的销售额达到54亿元，为总销售额提供强大支持。

综合富力地产前六个月的销售额来看，三月份销售额同比激增166%，额度达到91亿元。这主要依赖于公司在广州一个商用写字楼项目的热销，如果剔除这块，公司上半年的销售额同比增速会有大的降低。

商业地产是富力的强势所在，加上三月份广州商办项目已经得到了市场验证。下半年，富力将会持续向商业地产发力。

据《投资时报》记者统计，公司下半年有248亿元的商业可售资源，包括58亿元全新的贵阳富力中心、福州富力中心、广州富力新港东项目、天津富力广东大厦优质商业资源。

面对急转直下的市场形势，不少大型房企都选择重点发展高周转类产品，相比之下，富力地产从自身较为擅长的商业项目中找到了增长点。

对此，克而瑞研究中心认为，商办项目大幅提升了净利润率。今年上半年，富力毛利率同比下滑2.3个百分点，净利率反而提高1.7个百分点。净利率上升主要是上半年物业投资的盈利及公允价值上升带来13.75亿元盈利所致。