房企净利润率下滑成“家常便饭” 被指向制造业靠近

 万科总裁郁亮于两年前曾经表示，房地产利润率将向制造业靠近。如今，这一预言正在加速实现。

 随着上市房企半年报发布接近尾声，克而瑞综合万科、恒大、保利等18家主流房企（涵盖A股及H股）的半年报数据发现，利润下跌成为常态，不少房企净利率更跌破10%的红线。与之相对，受到去年加大拿地力度等因素的影响，18家房企中有15家净负债率进一步上涨，其中4家净负债率超100%。

国泰国证房地产基金经理徐皓向《每日经济新闻》记者表示，随着今年主流房企掀起价格战，未来1~2年内净利率存在进一步下降的可能，但融资成本仍在高位徘徊，行业利润进一步下降，将迫使房企寻找转型路径、探索新的盈利模式。

净利润率集体下滑

时代地产日前公布的半年报显示，今年上半年公司实现营业额22.67亿元，同比下跌4.04%；实现核心净利润为3.69亿元，同比上涨160.2%；公司毛利率为34%，净利润率为16%。

然而，像时代地产这样实现净利润率大幅提升的上市房企屈指可数。克而瑞统计数据显示，18家主流房企中有11家核心净利润率出现下跌，其中7家净利润率跌破10%的红线。

这其中，绿城中国上半年净利润率仅为4.88%，较去年同期降幅超过10个百分点；保利置业上半年净利率仅为4.57%，较去年同期的11.94%出现大幅下滑。

在克而瑞研究中心分析师朱一鸣看来，净利润率下滑的原因，一是由于这几年土地成本的过快上涨，房价的涨幅赶不上地价的涨幅，房企的毛利必然受损；另一方面，房企融资成本不断上涨，蚕食了企业的盈利空间。

“未来房地产利润率存在进一步下滑的风险”，朱一鸣告诉记者，去年很多房企拿了高价地，这些项目将陆续在今明两年推出，如果市场不能出现明显好转，项目的售价必将承压，利润空间有限。此外，今年以来，企业都在加大销售与推广力度以促进项目去化，这将带来销售与管理费用率的攀升，从而进一步影响企业后期的核心净利润。

兰德咨询统计发现，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。

净负债呈现普涨势头

与净利润率下滑相比，上市房企负债率却呈现普涨的势头。克而瑞的统计数据显示，18家主流房企中有15家净负债率出现上涨，涨幅最大的为泰禾集团，上半年净负债率已从去年同期的192.7%飙升至今年的482.7%，阳光城的净负债率也从204.6%飙升至488.8%，龙头房企保利地产的净负债率已高达118.8%。

此外，《每日经济新闻》记者还发现，包括恒大地产、富力地产、佳兆业、碧桂园等上半年均通过发行永续债实现融资。以佳兆业为例，克而瑞的分析显示，在企业的总权益中包含10亿元的永续债，这部分虽然算入资本，但是每年仍然需要支付利息，前两年利息为11%，3年内递增至18%，融资成本较高。

香港粤海投资银行董事黄立冲向记者表示，按照香港的会计标准，由于永续债在资产负债表上全部算作权益，利息支出可以归类为股东派息直接从损益表内消失，发行永续债有助于降低表内净负债率，但永续债是一种实质性债务，如果把永续债算上，不少大型房企的净负债率还将进一步提高。