业绩会：限购放松利好方兴地产发展 意义愈发趋重大

    观点地产网 方兴地产(中国)有限公司于8月19日在香港召开中期业绩发布会。于2014年上半年，公司收入达138.19亿港元，同比去年同期的111.32亿港元，上升24%；方兴地产称，业绩增长主要是物业销售收入上升所致。

　　回顾期内，方兴地产所有者应占溢利为36.52亿港元，同比增长63%，若扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项)，公司所有者应占溢利为20.82亿港元，较2013年同期涨14%。

　　此外，上半年，该公司整体销售毛利率为39%，较上年同期的43%有所下降，其中物业销售毛利率同比减少四个百分点至36%；物业租赁板块毛利率仍保持90%；酒店经营毛利率为52%。略低于上年同期53%。

　　融资方面，上半年方兴地产的融资成本为9.15亿港元，较上年同期的6.03亿港元增长52%。方兴地产称，主要在于今年上半年贷款增加所致。报告期内，公司的计息银行贷款和其他借款(流动及非流动)为455.67亿港元，较2013年12月31日的358.06亿港元增加27%。

　　销售物业：押注下半年

　　今年年初方兴地产预期设定的销售增长目标为30%，即2014年预计录得合同销售收入200亿元左右。公告显示，上半年方兴累计取得物业签约销售额及土地一级开发销售成绩金额共77.24亿元，仅完成全年目标的三成。

　　销售不佳的情况还反应在大幅增加的销售开支以及营销费用中。根据方兴地产公布的数据，截至2014年6月30日止六个月，公司销售和营销开支为304.7百万港元，较上年同期208.0百万港元增长46%。

　　方兴地产称此项费用的增加主要在于报告期内在售的北京亦庄金茂悦项目、苏州姑苏金茂府项目、长沙梅溪湖金茂广场项目，以及筹备开盘的宁波南塘金茂府等项目的营销开支有所增长。

　　方兴地产首席执行官李丛瑞在业绩会上称，公司仍有信心完成全年目标，因上半年销售情况受到推盘计划以及产品组合的影响较大。

　　据李丛瑞介绍，公司全年可推货值达到470亿，其中下半年推盘量达到388亿。并且在下半年将要推出的20个楼盘中，包括19个住宅项目以及1个写字楼项目。主要推售公寓，并无写字楼。他续指，如果推售写字楼，完成比例可提升至50%。

　　备受关注的政策松动也让方兴地产管理层对下半年的市场保持乐观态度。李从瑞在业绩会上表示，目前内地48个限购城市当中，已经有37个“松绑”，他认为这将利好集团的业务发展。

　　他预期中央将继续进行市场化改革，保持宏观经济连续和稳定性，会确保经济的活力，他虽然指出一线城市不会全面放松限购令，但限价及限贷基本上已放松。调控政策的稳中趋松，有助于挽回市场信心。

　　酒店业务：房价普遍下调

　　今年上半年，方兴地产还完成了对于酒店业务的分拆上市。

　　金茂投资及金茂控股联合发行的股份合订单位于2014年7月2日正式开始于香港联交所主板上市交易，至上市日起，金茂控股成为方兴地产的非全资附属公司，但仍由其合并财务报表。

　　金茂控股上市时的初始物业组合包括：金茂大厦(包括上海金茂君悦大酒店、办公、零售及观光区)、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店、崇明金茂凯悦酒店、北京金茂万丽酒店、丽江金茂君悦酒店。

　　酒店经营收入较上年同期上升2%，主要源自2014年3月底新开业的崇明金茂凯悦酒店；其他收入主要包括金茂大厦88层观光厅、物业管理、楼宇非毛坯等地产相关业务的收入，较上年同期略有下降，主要由于来自外部客户的楼宇非毛坯收入的下降。

　　具体来看，上海金茂悦大酒店上半年房价较上年同期有所下降。截至2014年6月30日，上海金茂君悦大酒店客房平均入住率为59.3%，平均房价为人民币1579元，低于去年同期的1673元。

　　其他酒店亦是如此。金茂三亚丽丝卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店、金茂北京威斯汀大饭店等项目的房价均有所下调。

　　被问及酒店平均房价有下跌趋势，李丛瑞解释称，主要因市场竞争加剧，但出租率有上升的情况，反映行业回暖。他聚集房价未来可有所反弹；而酒店翻新工程将于今年完工，预期出租率可回升至正常水平。