彭澎：土地拍卖遇冷或刺激政策微调

    今年广州计划供应21.45平方公里建设用地，住宅用地供应量为6.66平方公里，与去年基本持平，商服用地计划供应量5.09平方公里，比2013年增长了64.7%。这一计划按目前情况来看不容乐观。那么，政府将怎么办？没有了预期中的土地出让金，一些项目资金会不会有保障？到期债务有没有违约的可能？对房地产调控的措施会不会放松？

    原定于6月30日公开出让的科学城KXC-I4-5商业地块宣布“因故中止出让”。这是今年以来广州第7宗中止出让的地块。一时，业内议论，接下来土地市场遇冷情况可能持续。

    今年7宗地块中止出让大多是位置较好的地块，有些还是目前楼盘热销的区域。这些地块是中新广州知识城JLGY-H1-1地块、增城市永宁街郭村村地块、增城市中新镇泮霞村地块、天河区高唐新建区云溪路以南高唐路以东地块、海珠区昌岗中路100号橡胶新村东部地块、萝岗中心城区KXC-P7-1地块、科学城KXC-I4-5商业地块。其中，除海珠区一块地之外，都是近期楼盘卖得比较好的东部板块，可以说是目前广州最热销的区域。

    连这些热销区域的地都卖不出，只能说明一个事实，即开发商对楼市前景不乐观！

    一方面是全市多个楼盘降价促销，最大降幅达到6折，很多是7、8折。另一方面是土地出让越来越遇冷。这多少也说明了不是什么“面粉价格决定面包价格”，而是市场决定开发，房价决定地价。以往开发商强调是土地价格太高，房价不得不卖高一些，现在可以低价拿地反而不敢入市了。

    从公告来看，中止出让的地块面积36580平方米，规划建筑面积73160平方米，为商务、商业混合用地，拍卖起始价3.33亿元，折合楼面价4551元/平方米。楼面地价不算太高，但要求竞买人须为总部企业，且注册资本不低于5亿元。竞得人须在项目竣工后两个月内将企业总部注册地迁入广州开发区，否则视为违规，政府有权收回土地。这表明这次中止有一些特殊因素，不完全代表住宅用地的需求情况。

    更何况，按公告要求，自合同签订之日起，3个月内必须向规划部门报送规划方案，6个月内动工建设，24个月内必须竣工并投入使用。这一方面要求开发商有很强的实力，尤其是现金流状况很好。另一方面要么是开发商有信心找到合作的总部企业，要么是有总部企业自己有兴趣、有实力开发。当然，也可设想，面对冷清的土地市场，政府会不会改规划或改条件。

    但这并非是科学城第一宗中止出让的地块，6月9日，位于萝岗中心城区的KXC-P7-1地块也中止了出让。更让人吃惊的是，该地块为二类居住用地，起拍价为2.67亿元，折合楼面地价仅4736元/平方米。当然，该地块主要用于建设总部公寓，不得用作其他文体娱乐设施的建设，不得作为商品房开发出售。这可以做目前因限购而较为流行的公寓式住宅，但仍然被开发商放弃了。

    值得关注的是，今年7宗叫停出让的地块中，上月底叫停的海珠区昌岗中路地块是住宅地，这多少表明，即使是纯住宅用地也难以让开发商动心了。

    据有关信息，广州上一次大面积叫停土地出让是2011年底，当时楼市成交清淡，土地市场也遇冷，广州南站12宗地块中止出让。

    今年以来，除了年初广钢地块出让引发激烈争夺之外，近几个月来的土地出让基本都在平静中进行。包括天河油制气厂地块被开发商以61.5亿元竞得，折合楼面均价10140元/平方米，仅高出起拍总价不到1亿元。

    有关数据显示，近半月来，四个一线城市总成交土地为8宗，合计土地成交额为18.18亿元。预计6月四个一线城市的土地成交额将低于200亿元，这创造了最近三年一线城市土地成交的最低点。

    另外，一些开发商明确降低了市场预期，个别仍在忽悠的开发商则是拚命鼓动抄底买楼，自己却对买地迟迟不出手。如果说房价下调可能是短期现象，那么土地出让显示出来的情况表明房地产市场调整的时间可能要更长一些。

    据称，今年广州计划供应21.45平方公里建设用地，住宅用地供应量为6.66平方公里，与去年基本持平，商服用地计划供应量5.09平方公里，比2013年增长了64.7%。这一计划按目前情况来看不容乐观。那么，政府将怎么办？没有了预期中的土地出让金，一些项目资金会不会有保障？到期债务有没有违约的可能？对房地产调控的措施会不会放松？实际上，豪宅限售、限签以及增城、从化的限价都已经实际上取消了。可以说，放松是必然的，问题是这些放松能产生刺激的效果吗？

   （彭澎，现任广州市社会科学院高级研究员。兼任广州市科学技术协会常委、广州市社会科学界联合会常委、南方民间智库专家委员会副主席、广州市博士科技创新研究会会长、广东体制改革研究会副会长、广州民营经济发展研究会常务副会长；广州市人大常委会立法咨询专家、广东省资源综合利用协会专家、广东省节能协会专家工作委员会专家、广东省国粤节能产业研究院副院长；华南理工大学公共管理学院兼职教授、广州大学商学院兼职教授，广东外语外贸大学客座教授；广州酒家集团股份有限公司独立董事。）