时评：对明年楼价走势的几点猜想

有不少多年来被认可的股市规律在A股市场正慢慢被打破。譬如，低量见低价，可低量之后，上证综指还是顽强跌破了2000点，并且可以把低量一直保持下去。房地产市场也存在某些规律，譬如，3、4月的“小阳春”， “金九银十”等等。很不幸，在2011年，这些规律也被证伪了。以保利月度销售数据为例，今年1、2月（传统春节期间），销售面积下滑了29.84%，随后3月销售同比增长了55.08%。6月销售为年内极大值130.39万平方米，同比增长33.61%，之后的月度销售基本徘徊在70至80万平方米之间，期待中的“金九银十”并未出现。倒是11月销售同比增速出现年内极大值72.92%，房地产市场似乎还在升温。

9月以后，深圳市场房租普遍上涨，大致涨幅在10%至20%之间。较两年前相比，同一区域房租已从每平方米50元上涨至目前的70元，涨幅接近40%。如果把房租上涨归置于楼价上涨的大背景，不难理解其传导效应。要是把2008年深圳房价下跌30%，随后又反弹50%至80%的经历，仅仅视作房地产调控政策转向所致，那么就很可能会认为房价长期上涨趋势并未改变。只要政策有丝毫松动，房价还会报复性上涨。只是这样的判断站不住脚。

站在目前的时间窗口，从后视镜的角度看，笔者认为国内楼价正在加速赶顶。这一轮楼价上涨周期，叠加了货币扩张周期的因素，也反映了短期供需矛盾。前者是影响房价的长期因素，后者则在中短期（或说小周期）内影响房价走势。很明显，货币政策在2011年就已转向，这可以从M2增速的变化看出端倪。2010年底，M2同比增速为19.72%，2011年底已降至13.6%。但货币政策的方向性变化，短期内并不影响楼价走势，只会一点点挤出投机性需求，让房地产市场逐步回归到刚性（也说真实）需求。

再看影响房价的短期因素——供求。之前关于丈母娘推高房价的讨论，看似荒谬，其实也道出了楼市的刚性需求之所在。从供求的长期因素看，人口出生率的下降，会降低今后的刚性需求，其实在近年来参加高考人数的变化轨迹中这一点已得到了验证。从短期因素看，则决定于下一步城市化的进程，尤其是一线城市的楼价。说实话，对于2011年之后的房地产市场的严厉调控，普通老百姓还是抱有极高的期望。但在三五个月之内，未见到房价有显著下跌，在情绪上就开始失望了。再加上房租的传导效应，一部分刚需积累并释放。再者，房地产市场的投资属性，也接纳了部分资本市场流出的资金，二者叠加的结果，反映出来就是成交量的持续高位运行，以至于掩盖了原本清晰的“小阳春”和“金九银十”。

如果考虑到楼价快涨慢跌的属性，从短期触发因素看，一线城市的房价可能正面临拐点。其一是随着可能的官员的财产公示制度的逼近，二手房挂牌量激增。其二是房产税即将全面铺开，在一定程度上，也会把部分投机性需求抑制住。从稍微长远的眼光看，保障房的优势会逐渐体现出来，一旦城镇化成为未来五年或者十年的国家战略，那么一线城市的楼价更会随着产业转移升级，慢慢步入价值回归之路。

鉴于上述分析，笔者有几个猜想：第一，一线城市房价拐点就在眼前。第二，三四线城市楼价或许还有一个恢复性上涨的过程。第三，二线城市房价很可能涨跌互现，关键看有无产业支撑和人口集聚。

（作者系资深市场研究人士）

（上海证券报 陈波翀）