评论：房地产企业对待“城镇化”应审慎

经营城镇，将是房地产企业又一新课题。“我们近期高度关注各地在城镇化推进中的相关政策，包括土地政策、招商政策等。如果有政府的大力支持，无论是否涉及税费优惠，我们都可以考虑参与其中。”一家大型房企内部人士告诉记者。

专家提醒，企业无论是选择操作城中村改造项目，还是于城乡结合带大举圈地，都要做好审慎的调研与规划。

首先，在进驻城乡结合带时，企业应该仔细考查投资前景，过早进驻待开发区域，可能导致项目收益率受损。一般来说，选择有价值新城镇的标准有三：一是是否近距离依附核心城市；二是是否有轨道交通等的规划优势；三是是否在农村集体建设用地有偿流转方面有先行先试的政策环境等。

其次，很多接受采访的专家表示，中国大力发展城镇化，最可能遭遇的制度瓶颈是农村集体土地有偿流转的制度是否会顺利推进，以及如何稳步提高农村集体用地征地补偿。

近期多个政策动向表明，中央及地方政府有意将农村集体土地的自由流转和提高征地补偿标准再向前推进一步。11月28日，国务院常务会议讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，其中集体土地征地补偿有望提高，以此为推进城镇化铺平道路。

“农村集体土地征地标准无法大幅提高，这个难度很容易理解，如果新增征地大幅提高，可能会引起以往低价征用地块的农民不满。”专家介绍。

更大难度在于集体土地自由流传。根据广州近期出台的政策，广州将大力推进集体建设用地使用权以出让、出租、转让、转租和抵押等方式实现有偿流转。其实，从上世纪90年代开始，中国就已经开始在各地陆续试点农村集体土地的自由流转。但是至今，遍地开发的试点名单还多数停留在理论层面，鲜有实质性推动。

“如果从农村集体土地自由流转这个角度来推测城镇化进度，还真是不能期望过高。”一位全国资深土地研究专家告诉记者。

根据中国土地管理法，我国土地分为全民所有和农民集体所有两大体制。其中全民所有的土地又叫国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。我们目前招拍挂市场看到的出让地块，基本上都是国有建设用地。而权属于农村集体组织的土地，只有经过政府征用后，变性为国有土地才能进入招拍挂市场，形成更高的商业价值。

在这一法规的影响下，农村土地资源的再利用，就变得关卡重重。要盘活农村集体建设用地，第一步是确权，这些资源表面上归属于集体组织，实质上权属于集体里的每一个农民个体。因为目前农村人口流动性大，比较难全面征求资产转让意见，且集体组织的法人身份也比较模糊。如果集体组织以土地资源出资，入股商业企业运营，同样由于农村集体决策能力等问题，其实无法高效合作，这也是目前这些试点都不成功的原因。

正是因为农村集体土地流转和征用的高难度，很多地方政府正积极吸引企业和社会力量参与其中。比如，一些房地产企业为介入城中村改造项目，已经部分替代政府角色，深入农村与农户一家家征求征地补偿意见，谈好后签订协议，走完征地流程，再通过招拍挂市场拿地。而未来，地方政府与大型房企将因此形成更紧密的合作。