深圳城市更新旧屋村认定办法修订 细化纳入范围

昨日，深圳市规划国土委公布《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法(修订稿)》[下称《认定办法(修订稿)》]。据悉，《认定办法(修订稿)》，细化了可纳入与不可纳入旧屋村范围的建(构)筑物与公共服务设施情形，明确了旧屋村范围的边界划定原则，完善了认定程序，扩大了政策适用范围至原特区内。值得关注的是，《认定办法(修订稿)》对发生少量重建及加改扩建、但不涉及扩大建筑基底范围、尚未严重偏离旧屋村原貌的情形，纳入旧屋村范围;住宅与公共服务设施以外的厂房及其他生产经营性用房，不纳入旧屋村范围。

明确纳入旧屋村范围的公共服务设施

深圳市规划国土委方面表示，此次修订对可纳入旧屋村范围的、属于公共服务设施的建(构)筑物，通过归纳式与列举式结合的方法做出了更细致、明确的规定。具体结合旧屋村实际建设情况，参考《深圳市城市规划标准与准则》等相关规范，调整为“为旧屋村生活服务的教育(幼儿园、托儿所、村小学等)、医疗卫生(卫生所、公厕等)、交通(村道、街巷、胡同等)、民俗活动(礼堂、祠堂等)、行政管理与社区服务(居委会、农贸市场等)等公共服务设施”。

关于旧屋村范围内的风水塘、球场、活动广场、晒谷场等公共空间的认定，旧屋村范围主要为对现状建筑区域的认定，考虑到此类公共空间确属“为旧屋村生活服务的”必需空间，为进一步保障社区权益，《认定办法(修订稿)》与城市更新现行政策相衔接，参照零星空地的规定，对划入旧屋村范围的公共空间及其他零散用地，限定“不得超过旧屋村范围总用地面积的10%且总面积不得大于3000平方米”。

对公共服务设施发生加建、改建、扩建、重建的，考虑到原农村建成区域公共基础设施严重匮乏且建筑体量不大，为支持社区发展，仅限定公共服务设施不改变公共服务功能，即原为公共服务设施，现状仍用于公共服务功能的，可纳入旧屋村范围，不对其重建、加改扩建的情形予以限制。

重建及加改扩建情形予以细化处置

值得一提的是，基于我市城市化发展历程与征(转)地背景，对旧屋村范围的认定以保留旧(祖)屋原貌、现状仍为原农村旧(祖)屋为基本原则。现实中存在为改善居住条件，部分原村民对旧(祖)屋进行了重建、加建、改建、扩建的情形。为保障原村民的居住权益，促进城市更新实施，以及尊重历史、面对事实，《认定办法(修订稿)》对发生少量重建及加改扩建、但不涉及扩大建筑基底范围、尚未严重偏离旧屋村原貌的情形予以纳入旧屋村范围。

此外，旧屋村范围的认定主要为合理保障城市更新中原农村土地权益，以下情形与旧屋村认定的相关条件不符，不予纳入旧屋村范围：一是住宅与公共服务设施以外的厂房及其他生产经营性用房;二是《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》(以下简称《规定》)或《关于发布〈深圳市宝安、龙岗区规划国土管理暂行办法〉的通知》(以下简称《通知》)实施前已经建设的旧(祖)屋，实施后进行重建、加建、改建、扩建，导致扩大建筑基底范围或建筑面积超过480平方米的，以及《通知》实施后空地上新建设的私房;三是《规定》或《通知》实施前已经建设的公共服务设施，实施后不再用于公共服务功能的，以及《规定》或《通知》实施后空地上新建设的各类公共服务设施;四是已出让、已纳入国有土地储备的国有土地及其地上建(构)筑物，原特区内已完成土地及地上建(构)筑物征转及补偿手续的、原特区外已征转的国有土地，按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》(市人大常委会第33号，2002年3月1日起施行)等规定已办理房产证的私房除外。