深圳旧改“拆不动赔不起玩不转” 迫切需要新规则

在城市快速发展过程中，城市更新作为城市改造、再生和复兴的重要手段，受到政府和房地产企业的高度关注。2015年，深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳市规土委”)发布了5批，共94个城市更新单元计划。2016年截至7月20日，深圳市规土委又发布了3批，共42个城市更新单元计划。

30多年的高速发展，已经让深圳的土地“家底”消耗殆尽。2009年12月，深圳出台了《深圳市城市更新办法》，拉开了城市更新的大幕。自2011年起，深圳释放的住宅用地中，城市更新性质部分已占比84%，招拍挂则逐渐减少。

深圳市规土委官网上近期又披露了多个城市更新项目。

7月19日，《宝安区沙井街道共和第三工业片区等城市更新单元计划》(草案)公示。其中包括6个城市更新单元，分别位于宝安区沙井街道、横岗街道、葵冲办事处、粤海街道以及布吉街道，合计涉及拟拆除重建用地面积56.1万平方米。

沙井街道共和第三工业片区城市更新单元拟更新方向为普通工业功能。而剩余5个均为居住、商业或新型产业功能。申报主体分别为深圳市海岸新城投资有限公司、深圳市横岗四联股份合作公司、深圳金世纪置业有限公司、南山区城中村(旧村)改造办公室，以及2010年深圳市城市更新单元规划制订计划第一批计划中就已经提到的布吉街道禾坑肚耕作口公交站城市更新单元。

深圳旧改现状：需求和矛盾并存

近期城市更新话题也是各方关注的焦点。原因在于深圳开展城市更新7年以来，未立法导致的规则不够明晰，也促使原业主、开发商以及其他利益涉及者在这场大战中利益争夺加剧。虽然政府对审批程序一再简化，推动了项目的申报，但拆迁难让开发商依旧处于被动局面。

与此同时，开发商投入城市更新的热情不断增加。由于城市更新项目地段较好，加之拿地成本和时间成本不断攀升，项目被建成利润率更高的高端住宅。在深圳高房价和高地价衬托下，城市更新项目的价值更为凸显。

近六年来，开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。自2011年起，城市更新供应商品房占深圳房地产市场供应总量的比例逐年提高。深圳市规土委提供的数据显示，2011年深圳城市更新项目供应商品房约91万平方米，占全市房地产市场供应总量的21%。2015年这一数字已经达到了436万平方米，占比升至47%。

作为一线城市中面积最小的城市，深圳土地供应紧缺，“十三五”时期计划供应住房建设用地800万平方米，其中商品住房用地590万平方米，包括新供应用地40万平方米，城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米。第一太平戴维斯研究部提供的数据显示，因为城市更新释放土地就占了近76%。假设容积率为4，未来五年将会有2360万平方米的住宅供应量，可提供约30万套商品住房。

拆不动、赔不起、玩不转

“深圳的新增建设用地已经到天花板”。深圳市房地产研究中心主任王锋透露，建成区面积接近行政区面积的50%，到2020年全市净增建设用地不足8平方公里，“基础设施、道路、住宅加起来8平方公里，这在其它很多城市一年就可以拿10平方公里，差距太大了”，他认为，做城市更新也是没有办法的事情，住房需求强烈、土地供应紧张以及地王频现等因素导致深圳楼市上涨。

在供需关系紧张的情况下，深圳城市更新项目和其他城市一样，面临着三个问题：拆不动、赔不起、玩不转。一个项目操作时间往往很长，无法及时满足深圳的购房需求。

深圳市规土委另一个数据显示，深圳已列入城市更新计划项目共计541项，涉及用地面积约44.7平方公里。已批城市更新规划项目308项，规划批准拆迁用地面积26.25平方公里，累计供应用地面积约10.17平方公里。城市更新项目实施率为26%。

例如，2010年就定为城市更新项目的罗湖区木头龙住宅，至今依然没有动工。同年被定为城市更新项目，相距不远的金钻豪园更新单元，即便换了一家开发商，也无法获得全部业主的支持。

内部利益未协调好，总是出现“钉子户”问题。因此去年曝光的《城市更新条例(草案)》中，深圳首次提出“强制征收”和“强制售卖”两大核心条款，不过至今仍在讨论是否合法、合理。

深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良表示：“少数人住着危房，危及的是其他人的公共安全而不是个人的安全，所以想必然享有私权是不可能的，必须让步一部分给公众利益或者其他相邻的权利人。现有法律对这一块属于空白，而深圳具备特区立法权，做这种突破是可以的。希望司法改革能够与时俱进，再大胆一点。”