【再读年报】嘉凯城净亏15.6亿 多房企利润下滑超50%

【导读】进入4月，密集公布的上市房企年报潮告一段落。总体而言，2018年大型上市房企上交公众的多是喜报，利润同比上浮。然而，也有部分房企亮起“红灯”，利润出现不同程度下滑，甚至亏损达十数亿。

净利润，是企业实际经营状况的直观反映。前段时间，各大上市房企分分发出喜报，以最直观的净利润向广大股民传递着“我很健康”的信号。掌柜财经在梳理房企2018年年报财务数据就发现，在发布年报的76家企业中，70%的企业利润出现了明显上涨;净利润超过10亿元的有24家，净利润过百亿的有6家。

然而，2018年中国楼市大环境并不乐观，有人报喜也有报忧。据统计，已公布年度业绩的76家企业中22家利润出现下降，其中51家A股房企净利润率平均为11.9%，同比2017年下降约0.2个百分点。

关于2018年上市房企利润下滑情况，掌柜财经选取了比较典型的部分港股、A股进行分析：

数据来源于已披露上市房企年报，仅供参考

嘉凯城归母股东净利润大降178.68%

嘉凯城是去年亏损较大的一家企业，去年净利润亏损约16.55亿，同比下滑187.40%，其中归母股东净利润下滑约15.64亿，同比下滑178.68%。

由于业绩大幅下滑，1月31日深交所曾发出关注函要求嘉凯城对其第四季度业绩大幅亏损说明原因。嘉凯城表示，业绩发生大幅变动的原因主要是为集中精力发展第二主业，公司加大了对房地产资产的处置力度，房地产业务继续收缩。

在培育第二主业方面，2018年嘉凯城累计5.9亿收购明星时代影院和艾美影院，虽然认为此业务未来有可观收益，但嘉凯城也坦诚短期内盈利比较困难。财务数据显示，明星时代影院2017年度净利润亏损约7800万元，2018年度亏损约5200万元。

另外，嘉凯城还提及由于2018年办公、商业、别墅市场相对低迷，其部分商业、别墅项目出现了减值迹象。据悉，在嘉凯城投资的11个房产项目中，均出现了减值，其中有4处资产降幅比例超过 2%。

值得一提的是，嘉凯城自2016年转让52.78%股权给恒大之后，恒大便成了嘉凯城第一大股东，截止至2018年，恒大实际控股增持至57.75%。至于同业竞争问题，恒大方面曾作出承诺，以届时法律法规允许的方式解决地产业务同业竞争问题，和不再新增与嘉凯城院线业务存在同业竞争的业务。

阳光股份核心利润1146万，下滑92.48%

阳光股份于2018年业绩下滑也相当大，年度净利润不足1亿约8473万，同比下滑55.43%；归母股东净利润约1146万，同比下滑92.48%。

值得一提的是，阳光股份在2014年、2016年曾出现过较大幅度的亏损，其2014年净利润为-5.85亿元，2016年净利润为-4.68亿元。虽然2015和2017年阳光股份财务状况有所好转，但并非因为经营面得到根本改观，而是因为卖项目。

其2018年也业绩报告也指出，阳光股份2018年息税折旧摊销前利润减少42.74%，主要是由于公司17年转让部分项目公司股权，产生较高的投资收益，2018年无类似事项，导致净利润下降较多，计算出的息税折旧摊销前利润下降幅度较大。

而由于业绩常年不振，阳光股份的运营模式也遭到了越来越多的质疑，早在公布2018业绩预告前，阳光股份的董事会超期3年多未换届，以及公司在董事会、监事会换届上未根据新的公司法，采取累积投票制等重大的公司管理问题而遭证监会关注问询。

天保基建、渝开发、美好置业核心净利润下滑超5成

在A股中，净利润同比出现明显降幅的，还有天保基建、渝开发、美好置业等房企，年度净利润和归母股东净利润降幅均超5成以上，核心利润收益也不出众，最高不超3亿。同样核心净利降幅比较明显的还有京汉股份、城投控股，同比降幅超4成。

天保基建2018年实现归母股东净利润9610万，同比2017年的4109万下降76.6%，主要系资产减值损失增加及参股子公司中天航空本年度亏损导致投资收益大幅减少所致。据悉，中天航空年度亏损8321.51 万元，比上年同期减少 9019.9万元，下降1291.52%。而天保基建持有中天航空60%股份，依据持股比例计算，亏损约4992.9万元。

渝开发2018年实现归母股东净利润2518.1万，同比下降68.8%，降幅较去年扩大，主要系本期结转房地产项目较上年同期减少所致。报告期内，非经常性损益对渝开发业绩影响较大，合计1234万元，其中政府补助为1509.6万元。另外，2018期间渝开发费用率为19.8%，较上年升高7.9%，对其业绩也形成了拖累。

美好置业的业绩报告也不怎么美好，继2017年营收、净利润双下滑后，2018年美好置业仍未有改善，实现归母股东净利润2.49亿，同比减少62.55%，延续下降之势。报告披露，房地产项目仍为其贡献主要业绩，但营收下降，也与其房地产开发项目推进缓慢有密切关系。

数据来源于已披露上市房企年报，仅供参考

出现利润下滑的，不仅是A股，港股中大家熟知的、综合实力排行相对靠前的房企，也出现归母股东核心利润下滑现象。如绿城中国，2018归母股东净利润仅10.03亿，同比下滑54.18%；远洋集团归母股东净利润也下滑了30.13%为35.74亿；佳兆业核心利润下滑幅度相对少一些，实现归母股东净利润27.5亿，下滑约16.29%。

其实，除了上述举例的房企外，2018年净利润下滑的不在少数，多为销售规模不足100亿元的中小型房企，反映出楼市下行压力下，中小房企盈利空间收窄，最终导致两级分化加剧现象。2019年，房企的销售压力依然不小，如何走出困局得看各自神通了。