景瑞悦樘长租公寓：重资产扩张致规模滞缓但物业增值明显

2017年，上海老牌本土房企景瑞控股集团宣布旗下公寓品牌“素舍”正式进军长租公寓领域。2018年公寓平台品牌改名“悦樘”，并确立了2+2+X的战略布局。截至2018年已在北京、上海、苏州和杭州开发了12个项目，并计划在3年内做到3万间布局。

相比业内普遍采用的“轻资产”运营模式，景瑞悦樘除了最先开业的2个是轻资产项目，后面10个都是重资产外拓项目，收购金额近30亿元。对此，悦樘公寓CEO王俊英曾表示，未来悦樘将继续坚持以重资产为主的战略路线，精准投资。重资产为主的扩张模式导致悦樘发展步伐相对缓慢，对比同期布局长租领域的品牌房企差距明显。

现在悦樘已经构建了完整产品体系，根据中低高不同的人群开发了薄荷系，香草系，玲珑系三种不同的产品系列。目前，悦樘已拿到房源的项目中，有10个中端的香草系产品，2个高端的玲珑系产品。

两年布局四城12项目 扩张缓慢

据景瑞官网显示，景瑞悦樘公寓目前深耕北上广深，布局杭州、南京、武汉、苏州等1.5线潜力城市，目前共获取12个项目。其中，2018年悦樘疯狂扩张，年内获取七个项目。

据景瑞2018年年报显示，年内悦樘公寓取得北京程远大厦A栋项目、北京新华文化大厦项目、苏州广运姑苏大楼项目、北京金台路项目、上海中山大楼项目、上海静安区中山北路项目和上海银桥公寓项目七个项目，累计新增公寓面积43,354平方米。截至2018年12月31日，北京三全公寓项目、上海申信大厦项目、上海杨体项目和杭州城西银泰项目已经投入运营，2018年新取得的项目和上海易里项目正在改造中。

此外，在2019年2月18日，景瑞悦樘公寓以租赁形式获得中山公园/华师大项目，该项目位于上海内环内中山公园板块，为拥有独立院落的两栋住宅楼。

未来，悦樘仍将继续以“2+2+X战略”强势深耕一线四大核心城市，布局强二线城市，并计划在3年内做到3万间，有效盘活存量市场。

△同时期长租公寓分布情况

不过就目前数据来看，景瑞悦樘发展速度较为缓慢，同样是在2017年前后开始涉足长租公寓市场还有朗诗、旭辉、保利、远洋等品牌房企。其中，朗诗、旭辉、保利已经分别覆盖了14成、19城和20城，而目前景瑞仅仅布局了4城，距离其“2+2+X”战略差距明显。除了城市布局缓慢之外，景瑞悦樘的项目数量也明显不足，12个开发项目也仅和远洋持平。

重资产模式 收支难平衡

景瑞公寓平台自成立以来，房源获取上轻重资产并举。然而事实上，除了悦樘发展初期上海杨体店和杭州杭州城西银泰店是轻资产拿地模式，剩余10家房源全部都是通过购买外部“类住宅”项目的重资产模式。

重资产模式也意味着拿房的一次性投入成本较高。掌柜财经梳理景瑞控股2017年年报和2018年年报发现，两年时间景瑞悦樘通过重资产收购10个项目，收购金额接近30亿元。其中，2017年悦樘收购北京三全公寓项目、上海申信大厦项目、上海易里项目耗资17.77亿元。2018年，景瑞悦樘疯狂收购7个项目，收购金额达11.7亿元。

△数据截取自2017年年报

△数据截取自2018年年报

相比于30亿元疯狂重资产收购扩张规模，悦樘目前最主要的收入来自公寓租赁的租金收入，不过在2018年年报中景瑞并没有直接披露长租公寓租金收入。据年报显示，2017年景瑞租金收入约人民币5778.9万元。2018年，景瑞集团租金收入约人民币1.337亿，包括租赁投资物业及若干其他已竣工物业所产生的经营性收入，较去年增长131.4%。年报显示，2018年景瑞租金收入主要来自北京景瑞·三全公寓、宁波景瑞·海港城、上海景瑞·科苑大厦、上海景瑞·尚滨江等投资物业，其中办公平台锴瑞办公占比很大。

△截图来自景瑞2018年年报

不过另一方面，对景瑞而言重资产收购除传统的租金收入外，其物业增值给景瑞控股带来的收益也十分明显。2018年年报显示，景瑞办公及公寓平台下的投资物业在报告期内产生的增值收益为3.88亿元，同比增长超10倍。

△截图来自景瑞2018年年报

此外，通过重资产收购物业加以改造及投入运营，景瑞2018年3月成功发行7.2亿“华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划”，成为北京地区首单长租公寓CMBS产品。

对于未来的发展，王俊英称，将继续发挥景瑞悦樘综合性平台的优势，以资产证券化的方式持续增持上海、北京、深圳等一线及1.5线城市核心地段的优质物业。

目前，长租公寓市场百舸争流。通过精准投资，景瑞悦樘以重资产为主的战略路线能否取得最终成功暂不知晓，但两年四城12项目的发展速度已经明显落后于同行。