他们，在夹缝中生存

最近，掌柜君看了一部纪录片，介绍中国照片档案馆馆藏照片里的故事，其中有一期专门讲迎客松。

一粒种子，在黄山奇崛的山石之上，生根发芽，穿越漫漫岁月，成长成为一棵名扬天下的青松。因为向一侧伸出的树枝，像极热情挥动的手臂，故而得名迎客松。

在黄山，有着许多类似的黄山松，它们扎根在缺少泥土的岩石缝隙中，为了生存，大半根部都裸露空中，像须蔓一般随风摇曳着，为的是能够更好的迎接雨露，拥抱阳光。它们以坚韧、刚强的生命力，不断突破和挑战自我，成为黄山不可或缺的风景。

黄山松的夹缝求生之路，让掌柜君看到不少民营房企的身影。因在拿地、融资、开发资源等方面处于劣势状态，近两年，房地产市场“国家队”开发商的优势愈发明显，不少民营房企只能在夹缝中寻找求生之路。

进场与退场

土地拍卖是房地产开发的第一道门槛，是一家房企发展的压舱石。

今年的土拍市场，央企国企仍是主力，尤其是重点城市的布局，拿地金额前十房企中有半数以上为央企国企。

2022年1-9月，TOP100企业拿地总额约10478亿元，以“国字头”“央字头”为首，华润置地、保利发展、招商蛇口、中海地产均排在前列。并且，还出现了大量地方城投的身影，包括武汉城建集团、成都城投置地、之江城投、宁波城投公司……都在榜单。

民营房企几乎隐身，仅剩龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉集团、大华集团等。

今年的土拍市场，一线城市已经鲜少见到民企的影子，大多退而求其次的下沉到二线甚至三四线城市寻求机会。

广州、深圳的集中供地仅一宗地块为民企夺得，即大华集团广州朱村街山田站北地块。

北京的供地中，民企拿地同样是凤毛麟角，除懋源地产拿下顺义薛大人庄地块、旭辉拿下顺义新城第五街区地块外，只剩下龙湖以合作形式拿下了的两宗地块，分别是与北京建工合作拿下的丰台北宫镇地块、与天竺房地产合作拿下的顺义新城第一街区地块。

上海供地中民企的参与度，是四座一线城市中最高的，但相较往年占比下降明显。以上海第三批供地为例，35宗土地中，26宗被国央企拿下，占比高达74%，剩余9宗地块由民企拿下，其中民企独立拿地仅有5宗，比如龙湖的松江区地块、嘉华国际的徐家汇地块等。

民营房企为何从“大刀阔斧”快周转模式，一下就变成了现在“谨小慎微”的模样？

主要原因无非资金 、债务、融资。

当下依旧有大额现金流，有能力在一线城市拿地的民营房企少之又少，大多数在经历过这些年全国房地产扩张及高周转、高杠杆的模式后，都在面对融资难度大、资金链紧张，如何活下去成为他们的首要目标。

面对如此困境，民营房企并未选择“躺平”，而是在更努力自救和突破。

近两、三年，民营房企通过联合体的方式拿地，或者以股份合作的模式，退居幕后参与项目的情况渐成常态。同时，缩减团队来减轻运营成本或变卖项目套现缓解资金压力的案例频繁发生，还有不少老板自掏腰包注资……

难分一杯“羹”

房地产市场的信心缺失，不仅仅存在于购房者。

从去年年底开始，为了回笼市场信心，官方做了很多努力。全国各地政策不断放松，托底房地产市场回暖的意图很明显。

一方面针对购房者，不断降低购房成本，武汉、宜昌、襄阳等一些城市首套房贷利率已经降到3.9%，同时购房门槛也在不断放开，很多城市都出现了买房0首付的情况；另一方面针对开发商，银行也敞开了一定融资渠道，以减轻企业的资金压力。

尽管如此，融资改善基本都集中在国企、央企，民营房企由于频频暴雷，在融资方面仍然很难获得金融机构的支持，除了少数表现优质的民营房企外，大多数民营房企融资大门已被关上。

今年年中，一份来自国盛证券的报告指出，大量民企发生融资或理财产品违约、展期、交换要约等流动性风险事件，70家百强民营房企中有29家出险，比例超过四成。并且出险情况还在不断向排名靠前的企业蔓延，民营房企的流动性危机愈演愈烈。

据标普信评一份资料显示，目前还能拿到新增开发贷款的民营房企均是行业模范生，如龙湖、金地等，这类房企全行业屈指可数。

前不久，六家国有银行每家新增1000亿房地产融资指标的新闻，像一针强心剂为诸多民营房企带来希望。现实却是，一些银行表示，更倾向于将新增融资派给央国企、头部优质房企或是划出一定额度给未爆雷民企，需要拼银团贷款。

可以看到，诸多民营房企欲要分一杯羹依然是艰难的。

从一组数据中，便可直观感受到。境内债方面，央企和国企与民营企业两极分化，截止今年6月份，央企国企背景的房企发行的境内债占比高达93%。

在境外债市场，民营房企也步履维艰。一年来，二级市场上民营房企美元债价格普遍下跌、利率普遍走高，这导致房企很难以合适的利率发行新债。

这种情况下，融资机构都对民营房企没有信心，普通购房者信心又从何而来？尽管利率一降再降，存蓄金额却在不断上升，老百姓看不到预期，只得将口袋捂紧。

今年上半年的数据，有81家上市民营房企销售额是下降的，降幅为59%，而同期内有45家上市国企销售额是降的，降幅为38%。民营房企业绩大降背后，是一连串的连锁反应，长此以往最终的命运如何可想而知。

支柱的力量

虽然借助中国浩浩荡荡的房地产进程之势，不少房企走上了快速扩张的轨道，导致被高杠杆高周转绑架。但房地产市场这个大盘，带来的上下游行业的发展，造就了庞大的就业机会，养活了很多家庭的口粮，却是不争的事实。

国家统计局曾发布一份数据，截止2018年末，全国房地产业从业人员为1263.5万人，建筑业从业人员5808.9万人，加上财务等后勤人员，合计大约有6900万左右就业人口被房地产养活。

由房地产串联起的上下游产业，从政府土地供应、金融机构、前期工程咨询服务、施工原材料、工程机械供应、房屋施工建设、园林工程、设计装饰、家装建材、家电设备、物业管理等50多个区块，渗透到数百个行业中。

中信证券研究部宏观研究团队测算，2020年，房地产及相关产业链贡献了17.7%的国内生产总值(GDP)。房地产的急剧下滑，正在波及钢铁、水泥、建材、家电、装修等上下游行业。

民营房企是房地产行业的支柱力量，其业绩贡献占比达80%以上。他们是整个行业不可或缺的一部分，合理的扶持，良性的发展，才能重建房地产市场信心，继而提升购房消费意愿，拉动社会消费。

最近，大盘跌破3000点，又拉了回来。这让掌柜君想到一个词：磨底期。指的是大盘在低位进行盘整，来回在一个较小区间震荡，没有特别明确的行情。

磨底期大家都会很难熬，但大众欣赏黄山松之美，更在于其：咬定青山不放松的韧劲，立根原在破岩中的傲骨。

前不久，有关部门成立千亿级房地产基金，为民营企业帮扶纾困，保交楼、稳民生，一些停工楼盘逐渐被盘活。这是一个好的开始，让正处于夹缝中的民营房企，看到了曙光。相信只要有更多的“雨露暖阳”落下，黄山松依旧可以四季常青，迎八方来客。