2025年中报告，中国房企的沙漠生存启示录

2025年的中国房地产市场，如同一片广袤的沙漠，水源稀少，销售规模持续下降，房企正在经历异常严苛的生存考验。

数据显示，2025上半年，房企业绩预计亏损仍是主流表现，截至8月15日，74家披露半年业绩预告的房企中，超六成预计亏损，仅有24家公司实现盈利。行业普遍面临毛利率下滑、现金流紧张、债务压力加剧等挑战。

在此背景下，政策端持续放松购房门槛，强调“好房子”等产品优化方向。多家房企通过多元化业务布局、精细化运营及产品力提升，探索“沙漠生存”的新法则。

2025年，在经历长期干旱期后，中国房企展现出沙漠生态中"适者生存"的特性。

45家业绩预亏的房企中，12家房企预亏超10亿元，其中不乏龙头房企的身影。万科预计上半年亏损100亿元至120亿元，同比去年98.52亿元的亏损进一步扩大；华夏幸福预计亏损55亿元至75亿元。

除上述企业外，信达地产、绿地控股、荣盛发展、华侨城Ａ等房企的预计亏损额均在20亿元以上。

与此同时，行业中也呈现出积极信号，共有24家房企在上半年实现盈利，其中5家企业业绩大幅上升，12家实现扭亏为盈。

其中，龙湖集团依然是2025上半年少数实现正向盈利的房企之一。根据披露，2025年上半年龙湖集团实现股东应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达13.8亿元；毛利额74.2亿元，毛利率为12.6%。

此外，滨江集团预计盈利16.32亿元至19.82亿元，同比上年增长40%至70%；保利发展预计盈利27.35亿元，虽然同比下滑63.14%，但仍保持盈利态势。

面对行业深度调整，房企纷纷通过多元化经营构建抗周期能力，发展庞大根系从不同深度和广度汲取养分，运营及服务业务成为稳定现金流的重要来源。

龙湖集团作为早批布局运营和服务板块的企业之一，2025年上半年，运营及服务业务合计收入132.7亿元，创历史新高，占总营业收入的22.6%。

其中，商业投资租金收入55.0亿元，同比增长4.9%；冠寓已开业房间数12.7万间，整体出租率95.6%。

住房租赁业务经过多年布局，也已成为新的增长点。龙湖冠寓已开业12.7万间，规模行业TOP2，整体出租率为95.6%。截至2025年6月，龙湖冠寓已在北京、上海等20余个城市，累计纳保超7万间，为缓解社会住房压力作出重要贡献。

华润置地同样通过多元化业务布局展现了抗周期能力。华润置地逐步构建起“3+1”一体化业务模式，包括开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务。2025年上半年，华润置地经营性不动产业务已成为业绩增长的新引擎，上半年营业额达121.1亿元，同比增长5.5%。

招商蛇口围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三驾马车，构建多元业务协同。2025年上半年，其全口径资产运营收入36.6亿元，同比上涨4.1%；物业服务收入91.07亿元，同比增长16.17%。

穆迪在7月发布的行业报告中就表示，“不断增长的经营性收入提升了开发商的盈利稳定性和财务韧性。在过去几年中，华润和龙湖在同一评级类别中表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。”

在行业整体承压的背景下，财务稳健成为房企生存的关键，部分企业通过优化债务结构、压降负债规模来应对挑战。

美的置业转型轻资产模式后，2025年上半年持续经营业务利润同比增长128.1%，且有息负债为0，现金总量12.7亿元，抗风险能力显著增。

招商蛇口通过优化债务结构，银行融资占比达66%，综合资金成本2.84%，保持行业领先水平，为其稳健经营提供保障。

龙湖集团2025年上半年含资本性支出的经营性现金流实现了超过20亿元的净流入，有息负债较2024年底压降65.3亿元，平均融资成本降至3.58%，平均合同借贷年期延长至10.95年，均为历史最优水平。

龙湖在三道红线指标上继续稳居绿档，其中剔除预收款后的资产负债率为56.1%，净负债率为51.2%，现金短债覆盖倍数为1.74倍。

这种财务自律性，宛如沙漠植物低耗的存活属性，和强大的茎干储水功能，使龙湖能够在行业干旱期持续获得水分供给，等待市场复苏的“雨季”到来。 

随着“好房子”首次写入政府工作报告，产品力成为房企核心竞争力，房企产品根系的广度和深度成为其汲取水源、赢得市场的关键。

招商蛇口自2025年起推出“招商好房子”体系，以7大维度、28个场景模块、485项技术构建新一代品质住房范式。其上海康定壹拾玖项目两次开盘均在45分钟内售罄，认筹率超过250%。

保利发展旗下的保利天瑞项目，作为广州天河核心区的高端现楼项目，通过“全周期陪伴式交房”和创新设计，实现了“所见即所得”的交付兑现，获得了市场的高度认可。

华润置地强化生产运营精益化管理，上半年完成了“三好十二优”好房子体系首发，推动“住有所居”迈向“住有宜居”，打造了上海翡雲悦府、北京和樾望雲等爆款项目。

龙湖集团则凭借“观萃系”产品线，在北京、重庆、胶州等多地打造标杆项目。北京龙湖·观萃作为海淀北中关村生命科学园核心区的“第四代住宅”标杆，以6米挑高空中庭院、至高94%得房率和创新阳台设计赢得市场认可；在重庆，龙湖观萃凭借“天街+住宅”模式蝉联区域销冠。

同时，龙湖集团坚持高质量交付，2025年上半年在全国36座城市交付近4万套房源，交付满意度超过90%。其代建业务也快速发展，上半年新增代建面积852万平方米，代建项目销售额84亿元。

面对行业变化，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平认为，市场仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常强劲，在一二线城市的好地段建造好房子，提供好产品、好服务，仍然是一门值得长期去做的业务。

当前，房地产行业仍处于深度调整与重构的关键阶段。随着北京、上海等一线城市陆续优化楼市政策，行业政策环境正迎来新一轮的宽松周期，为企业转型与市场复苏创造了更为有利的条件。

在这一过程中，房地产行业仍将面临挑战与机遇并存的复杂局面。政策暖意虽已释放，但市场信心的恢复、商业模式的优化以及企业核心能力的重塑，依旧是一条荆棘之路。

那些能够像沙漠植物一样，构建庞大根系广泛汲取养分、强化储水能力保障生存基础、减少不必要的消耗、适时蛰伏等待机遇、通过共生增强抗风险能力、深耕产品力夯实基础的企业，将更有可能穿越周期。

龙湖等企业通过“基本盘+增长盘+创新盘”的战略架构，在多元业务布局、资产运营效率和产品服务创新等方面积累了显著优势，不仅增强了自身的抗风险能力，也为行业探索出了一条可持续、可复制的发展路径。

沙漠从不是生命的禁区，而是适应力的试炼场。同样，行业调整期也是企业进化与重生的机遇，那些掌握生存智慧的企业，终将在新的行业生态中找到自己的位置，迎来新的生长季节。